toposa

Έχουμε δύο όμορα γήπεδα, το ένα αδόμητο 4.000 τ.μ. άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα και το άλλο 1.000 τ.μ. μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, στο οποίο υπάρχει αυθαίρετη κατοικία που έχει τακτοποιηθεί. Θέλει ο ιδιοκτήτης από το μη άρτιο των 1.000 τ.μ., να δώσει 500 τ.μ. στο όμορο γήπεδο. Είναι εντός περιμετρικής ζώνης 500 μ. παραδοσιακού οικισμού (άνω των 2.000 κατοίκων), χωρίς ΖΟΕ, χωρίς Σχέδιο Πόλης και χωρίς κανέναν άλλον περιορισμό. Επιτρέπεται να το κάνω; Θέλει να πάει για διόρθωση συμβολαίων..

Ναι ακριβώς έτσι. Και εγώ ό,τι βρήκα για διακατοχή, αφορούσε δασικά. Το ερώτημα πάντως είναι αν διακατέχεται από τον εναγόμενο... Η συνηθισμένη ερώτηση που βλέπω πάντα, είναι αν το επίδικο περιλαμβάνεται στους τίτλους. Νομίζω πως το πάει περισσότερο στο αν υπάρχουν πράξης νομής στο επίδικο. Ποια είναι η άποψη γενικά για το δεύτερο ερώτημα, μεταξύ παλιών ιδιωτικών εγγράφων και νεότερου συμβολαίου; Θα μου τύχει αρκετές φορές ξανά στο μέλλον φαντάζομαι...

Καλησπέρα, σε πραγματογνωμοσύνη έχω να απαντήσω σχετικά με το αν διακατέχεται το επίδικο τμήμα από τον εναγόμενο. 1) Πως ακριβώς ορίζεται νομική η λέξη "διακατοχή"; Δεν την έχω ξανασυναντήσει. 2) Από τη μία μεριά υπάρχει ένα σχετικά πρόσφατο μεταγεγραμένο πωλητήριο με τοπογραφικό, το οποίο δεν αναφέρει τίτλο κτήσης (χρησικτησία). Από την άλλη πλευρά, έχω πολύ παλαιά ιδιωτικά πωλητήριο του 1900 (μη μεταγεγραμένα), με τις κλασσικές γενικές περιγραφές χωρίς τετραγωνικά και χωρίς να έχει γίνει ποτέ κάποια αποδοχή κληρονομιάς. Πως θα κρίνατε σε αυτήν την περίπτωση, το πιο είναι το πιο ισχυρό; Π.χ. στην κτηματογράφηση κρίνουν πάντα πιο ισχυρό το παλαιότερο έγγραφο (εκτός από περιπτώσεις χρησικτησίας βέβαια), ακόμα και αν δεν αποτελεί μεταγεγραμένο τίτλο (γιατί υποτίθεται πως οποιαδήποτε στιγμή μπορεί να γίνει αποδοχή κληρονομιάς με αναφορά στους παλιότερους τίτλους κτήσης).

Καλησπέρα, έχω μία παρόμοιο περίπτωση. Η μεγαλύτερη έκταση είναι αγροτική και ένα μικρό τμήμα είναι δασικό, για το οποίο είναι σε αναμονή η εξέταση της αντίρρησης. Μπορεί να πωληθεί ολόκληρο (με το δασικό τμήμα), υπό την αίρεση π.χ. ότι θα αποχαρακτηριστεί και θα περιέλθει στην κυριότητα του αγοραστή; Αν μεταβιβαστεί μόνο το καθαρό τμήμα, τότε τι θα γίνει στο μέλλον αν το υπολοιπόμενο τμήμα χαρακτηριστεί τελικά αγροτικό; Θα είναι πάλι στην κατοχή του πωλητή και θα πρέπει να κάνει εκ νέου πώληση στον αγοραστή;

Καλησπέρα, για να μην ανοίγω καινούργιο θέμα, θα ήθελα τη γνώμη σας για το λογισμικό Verm. Έχει ωραία χαρακτηριστικά αλλά δεν υπάρχει κανένα βίντεο π.χ. για να δω και το περιβάλλον εργασίας. Και τα χρήματα είναι αρκετά για να αγοράσω κάτι που στο τέλος να μην με βολεύει.

Συμφωνώ απόλυτα, αλλά δεν θέλει να πληρώσει για εξαρτημένο. Που ακριβώς όμως αναφέρεται στο νόμο πως απαιτείται, ώστε να το επικαλεστώ;

Έδωσαν στον πελάτη μου μία φετινή αγωγή διανομής ακινήτου με προσαρτώμενο τοπογραφικό του 1970!!! Προφανώς ο πελάτης μου θέλει να ζητήσει να γίνει η διανομή με καινούργιο εξαρτημένο τοπογραφικό, ώστε να μπορεί να γίνει και η σωστή χάραξή τους. Μέχρι στιγμής ήξερα (από ότι μου ζητούσαν όλοι οι δικηγόροι) πως στην αγωγή προσκομίζουμε πάντα εξαρτημένο, χωρίς να το έχω ψάξει περισσότερο. Ψάχνω τον νόμο που κάνει αναφορά σε αυτήν την απαίτηση (ώστε να του ζητήσει να κάνει εξαρτημένο για τη διανομή), αλλά δεν μπορώ να την βρω. Ο ν. 4602/2019 μιλάει για ΔΓΜ, ωστόσο είμαι σε περιοχή χωρίς κτηματολόγιο (και άρα χωρίς ΔΓΜ). Αν μπορεί να με βοηθήσει κάποιος...

4.000 τ.μ. ως προ του 1978/1985 εννοείς φαντάζομαι; Από ότι έχω καταλάβει και έχω συζητήσει με την πολεοδομία μου, η απόφαση του ΣτΕ δεν κάνει ξεκάθαρο αν αναφέρεται μόνο στα τυφλά μεταξύ 1985-2003 ή και στα παλαιότερα, οπότε δεν μπορούν να μου το δεχτούν ως τυφλό. Δεν εμπίπτει και στις καταργούμενες παρέκκλισης επίσης όμως;

Έχω αγροτικό δρομίσκο περίπου πλάτους 1 μέτρου ο οποίος αναφέρεται σε συμβόλαιο του 1950 και αναφέρεται και αποτυπώνεται σε όλα τα μεταγενέστερα συμβόλαια/τοπογραφικά. Στις αεροφωτογραφίες του 1945 δεν φαίνεται ιδιαίτερα. Και σήμερα έχει καλυφθεί από βλάστηση στο μεγαλύτερο μέρος του. Και ούτε στην ανάρτηση του κτηματολογίου έχει περαστεί... Πιστεύετε έχω καμία ελπίδα να πάρω οικοδομησιμότητα;

Κοίταξα το ΠΔ 59/2016 που αναφέρεις. Από ότι κατάλαβα ο δικηγόρος δεν θέλει να ζητήσει να αντικαταστήσει απευθείας την αρχική αξία (που έβγαλε ο εκτιμητής) με τις δικές μου. Όπως λέει και ο συνάδελφος Didonis θέλει να χρησιμοποιήσει την νέα "εκτίμηση" μαζί και με έναν μάρτυρα απλώς ως στοιχεία, ώστε να υποστηρίξει τους λόγους για τους οποίους ζητάει την ανακοπή. Και εν συνεχεία, κάποιος άλλος εκτιμητής υποθέτω θα προβεί σε διόρθωση τιμής της έκθεσης κατάσχεσης. Σίγουρα η εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή καταλαβαίνω πως έχει άλλη βαρύτητα και πως είναι ο πιο σωστός δρόμος. Αλλά από την άλλη και ο δικηγόρος θέλει τα πιο εύκολα στοιχεία που μπορεί να έχει για να πάρει την ανακοπή και να κερδίσει χρόνο. Δεν είναι η ορθότερη λύση, αλλά από την άλλη δεν θεωρώ ίσως και τόσο απαγορευτικό να γράψει τη "γνώμη" του ένας μηχανικός που δεν είναι εκτιμητής, για να τη χρησιμοποιήσει ως επιπλέον στοιχείο ο δικηγόρος. Αντικειμενικά πάντως, οι τιμές που είδα είναι όντως 50% κάτω από τις πραγματικές εμπορικές που γνωρίζω αρκετά καλά στην περιοχη.

Έχει βγει μία απόφαση για κατάσχεη/πλειστηριασμό ακινήτων και ο δικηγόρος θέλει να κάνει ανακοπή. Χρειάζεται να του κάνω μία τεχνική έκθεση/εκτίμηση, ώστε να βγάλω εμπορικές τιμές πιο αυξημένες από τις εκτιμήσεις που έκανε ο πιστοποιημένος εκτιμητής στην έκθεση κατάσχεσης. Μου λέει πως δεν χρειάζεται να είμαι πιστοποιημένος εκτιμητής και πως απλά αναφέρω την εκτιμώμενη εμπορική αξία (που θέλουμε) χωρίς υπολογισμούς. Έχετε εμπειρία σε αυτό; Ισχύουν αυτά και το προχωράω έτσι απλά όπως μου είπε ο δικηγόρος;

Και η ερώτηση είναι η εξής... Υπάρχει αυτή η πρόσφατη απόφαση αλλά η νομοθεσία παραμένει ως έχει... Μπορούν στην πολεοδομία να δώσουν αρτιότητα επικαλούμενοι αυτήν την απόφαση, ενώ η νομοθεσία φαίνεται να το επιτρέπει;;;

Επειδή δεν το καταλαβαίνω με βεβαιότητα, εννοεί για τα προ του 2003 να έχουμε 25 μ. σε κοινόχρηστο ή απλά πρόσωπο οποιουδήποτε μήκους; Άρα οι δουλείες διόδου στα τυφλά, παύουν να δίνουν οικοδομησιμότητα;

Έχω οριοθετημένο και διευθετημένο ρέμα που διέρχεται εντός οικοπέδου (εντός οριοθετημένου οικισμού). Κατά την ανάρτηση του κτηματολογίου (είναι ακόμα μη λειτουργούν), έχουν περάσει το ρέμα ως έχει, κόβωντας ένα κομμάτι από του οικοπέδου (καταχωρόντας το δηλαδή ως ρέμα). Σε αυτό το τμήμα, έχουν γίνει και κάποια τεχνικά έργα διευθέτησης. Μπορώ να το θεωρήσω ιδιωτικό ή όχι; Βλέπω το πρόσφατο Άρθρο 37 ΝΟΜΟΣ 4964/2022, αλλά δεν μου είναι ξεκάθαρο:

Ναι, αλλά άσε απ' έξω το ζήτημα των διηρημένων ιδιοκτησιών. Από άποψη τακτοποίησης αυθαιρέτων και μόνο, δεν πρέπει να γίνεται μία τακτοποίηση όλων των αυθαιρέτων ανά αυτοτελή ιδιοκτησία και όχι πολλές τμηματικές τακτοποιήσεις; Προφανώς για να αποτρέψουν και τακτοποιήσεις νέων αυθαιρέτων μετά το '11, ενώ έχει ήδη γίνει τακτοποίηση στην ιδιοκτησία. Εκεί καταλαβαίνω ότι κόλλησε ο συμβολαιογράφος.

Η συμβολαιογράφος έχει δίκιο. Επειδή όπως λες είναι εκτός σχεδίου, ο χωρισμός πρέπει να έγινε τελείως άτυπα, χωρίς κάποια συμβολαιογραφική πράξη. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως όλοι σας είστε συνιδιοκτήτες και στα σπίτια όλων. Τα παλαιότερα έτη, έδιναν ΚΑΚΩΣ οικοδομικές άδειες για τον καθένα συνιδιοκτήτη να χτίσει μόνος του μέσα στα άτυπα όρια που είχαν οριστεί, όμως είναι κάτι που γινόταν πολύ συχνά. Τώρα με όλη την καινούργια νομοθεσία και την απαίτηση ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου, εμφανίζονται όλα αυτά τα προβλήματα που υπάρχουν στα εξ αδιαιρέτου. Για να μην μακρυγορώ, κανονικά πρέπει να γίνεται μία δήλωση αυθαιρέτων για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Καταλαβαίνω όμως, πως ο κάθε ιδιοκτήτης ήθελε να πληρώσει για να τακτοποιήσει μόνο το δικό του σπίτι και όχι και το σπίτι του άλλου συνιδιοκτήτη, αλλά έχουν ευθύνη οι μηχανικοί που έκαναν τις τακτοποιήσεις. Η σωστή λύση είναι όντως να μην χρησιμοποιηθεί η μία τακτοποίηση, και να τροποποιηθεί η άλλη τακτοποίηση αυθαιρέτων. Αυτό σημαίνει πως θα πρέπει η αλλαγή αυτή να περάσει από έγκριση και από ΣΥΠΟΘΑ (βάλε 6μηνο+). Και να προχωρήσετε μετά στις οριζόντιες ιδιοκτησίες (και όχι κάθετες όπως ανέφερες). Αυτή είναι η σωστή διαδικασία... Η άλλη λύση που είναι μπακαλίστικη και δεν στην προτείνω, είναι να αλλάξεις συμβολαιογράφο.....

Καλησπέρα, θέλω να κάνω ένα τοπογραφικό σε περιοχή με λειτουργούν κτηματολόγιο. Είχε κυρωθεί ο δασικός χάρτης πριν καμιά 10ετία. Πέρυσι/πρόπερσι με όλες τις αλλαγές που έγιναν, αναρτήθηκε ξανά και κυρώθηκε πάλι. Μπαίνω στους κυρωμένους δασικούς τώρα και το βλέπω χωρίς χαρακτηρισμό (χωρίς χρώμα δηλαδή). Οι ιδιοκτήτες μου λένε όμως ότι δεν έκαναν ποτέ τους αντίρρηση. Δεν είναι φυσικά και εντός οικισμού, οπότε δεν καταλαβαίνω γιατί δεν έχει χαρακτηρισμό στον κυρωμένο χάρτη. Πως το αντιμετωπίζω; Τι θα μπει στη δήλωση των δασικών; Επίσης, είναι σε περιοχή που ισχύει το εδ. IV Άρθ. 10 του Ν.3208/2003. Πως μπορώ να χρησιμοποιήσω τη διάταξη και να το θεωρήσω ως ιδιωτική δασική έκταση; Δεν βρίσκω πουθενά απαντήσεις...

Δεν υπάρχει σχέδιο πόλης... Ο δρόμος περνάει από τη "μέση" του αρχικού οικοπέδου και οδηγεί σε "αδιέξοδο" στο τελευταίο από τα κατατμηθέντα οικόπεδα, οπότε όλα τα όμορα με τον δρόμο, προέρχονται από την ίδια αρχική έκταση... Έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες για μερικά από αυτά παλιότερα, ως κοινόχρηστη δίοδος, αλλά πλέον δεν την δέχονται. Νομίζω πήρα την απάντησή μου. Ως έχει τουλάχιστον, δεν θεωρείται ως κοινόχρηστος...

Έχω μία ευρύτερη έκταση εκτός σχεδίου το 1970, η οποία μεταγενέστερα εντάχθηκε εντός ορών οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων. Το 1970 λοιπόν, ο ιδιοκτήτης άρχισε τις κατατμήσεις και να πουλάει μη άρτια και μη οικοδομήσιμα (τότε τουλάχιστον), μετατρέποντας μία λωρίδα κατά μήκος όλης της ιδιοκτησίας του ως "κοινόχρηστη δίοδο", ώστε να έχουν όλα πρόσβαση και να μπορεί να τα πουλήσει. Δεν έχει γίνει ωστόσο κάποια πράξη παραχώρησης. Κατά πόσο θεωρείται πως είναι νόμιμος αυτός ο τρόπος για τη μετατροπή τμήματος της ιδιοκτησίας με ιδιωτική βούληση, σε κοινόχρηστο δρόμο; Η πολεοδομία δεν τον αναγνωρίζει ως δημοτικό σε καμία περίπτωση.

Καλησπέρα, ως μηχανικοί πως μπορούμε να βλέπουμε τις δημοσιοποιημένες εκθέσεις (για αιτήσεις διορθώσεις) ;

Καλησπέρα, σε λίγο αναμένεται να ξεκινήσουν οι επιτροπές αντιρρήσεων και δημιουργήθηκαν κάποιες απορίες έπειτα από μερικές συζητήσεις. Από ότι είδα, οι επιτροπές αποτελούνται από ένα δασολόγο (δημόσιο υπάλληλο), ένα πολιτικό/τοπογράφο μηχανικό (ιδιώτη) και ένα δικηγόρο. Πως αναμένεται να λειτουργήσουν στην πράξη; Ο δικηγόρος τι ακριβώς θα κάνει στην επιτροπή, αφού ξεκάθαρα δεν εξετάζεται το ιδιοκτησιακό, παρά μόνο η μορφή της έκτασης; Και την τελική απόφαση ποιος την βγάζει; Ο δασολόγος μόνος του ή ψηφίζουν οι 3 τους; Αν γίνεται με ψηφοφορία των 3, πάλι δεν καταλαβαίνω με ποια "τεχνική γνώση" ο δικηγόρος θα ψηφίζει για το αν μία έκταση είναι αγροτική ή όχι...

Ευχαριστώ για τις συμβουλές... Τεχνικά μόνο ίσως στο ενεργειακό κομμάτι θα μπορούσα να πω ότι επηρεάζει ο λιγότερος φωτσιμός, αλλά δεν έχει κάποιο ιδιαίτερο νόημα. Λέω να μην εμπλακώ με αξίες τελικώς..

Γιατί το έκανε "βράδυ" χωρίς άδεια φυσικά. Θα μπορούσε να είχε νόμιμα με άδεια, άλλα έγινε πέρυσι και αυθαίρετα... Η πλάκα είναι ήδη στο ανώτερο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, οπότε όχι... Ισχύει αυτό ότι είναι μπακαλίστικο... Και ίσως βγει εις βάρος μας τελικά... Θα το συζητήσουμε πάλι...

Ναι, θέλει να βγάλω κάπως σαν συμπέρασμα ότι πχ. έχει μειωθεί η αξία του ακινήτου κατ'εκτίμηση γύρω στο 10-15% λόγω μειωμένου φωτισμού... Μπορώ βέβαια να καταλήξω απλά στο συμπέρασμα ότι μειώνεται η αξία (έτσι και αλλιώς είναι πολύ υποκειμενικό όλο αυτό), ωστόσο θέλω να δω αν μπορώ να το στηρίξω αυτό και υπολογιστικά κάπως...

Θέλω να συντάξω μια τεχνική έκθεση για αγωγή. Ο γείτονας μεγάλωσε αυθαίρετα το ύψος του στηθαίου του (έφτασε το 1,5 μέτρο περίπου), με αποτέλεσμα να του κόβει το φως του ήλιου κατά τη δύση κατά μισή-μία ώρα περίπου, σε σχέση με το προηγούμενο ύψος του στηθαίου. Εξαιτίας της λιγότερης ώρας φωτισμού που έχει πλέον, υποτίθεται πως αυτό έχει αποτέλεσμα να μειώσει την αξία του ακινήτου του. Και θέλει να κάνει αγωγή για αυτό το ποσό. Λίγο κουλό βέβαια, αλλά αφού θέλει να πληρώσει ο ιδιοκτήτης αγωγή για αυτό, δεν μου πέφτει λόγος... Με τον απλό υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας, φυσικά δεν θα βγει κάποιο αποτέλεσμα, αφού δεν λαμβάνονται υπόψιν τέτοιοι παραμέτροι. Πως προτείνετε να το αντιμετωπίσω;