nzerman

Είχα μια περίπτωση που η οριζόντια δευτέρου ορόφου είχε εσφαλμένα περιγραφεί ως οριζόντια τρίτου ορόφου, στη θέση αυτής υπήρχε ένα άλλο ίδιο διαμέρισμα (τυπικός όροφος) διορθώσαμε το συμβόλαιο (χωρίς βεβαίωση) και προχωρήσαμε παρακάτω. Τι θα γινόταν όμως αν ο όροφος δεν ήταν τυπικός και δε κάναμε τη διόρθωση; Είναι μια αντίστοιχη περίπτωση. Η οροφοκτησία ενώ δεν έχει τομές εν τοις πράγμασι αν σχεδιαστεί αντιστοιχεί σε μια δεύτερη «οικοδομική άδεια» που παρέχεται στο μηχανικό με είδει τίτλων ιδιοκτησίας. Όταν κατά την αυτοψία στη «νόμιμη» (κατά τη σύσταση) θέση της υπό εξέτασης οριζόντιας βρίσκεται κάτι άλλο νομίζω πως δε χρίζει βεβαίωσης καθότι στο λεκτικό αυτής αναφέρονται ως δικαιολογητικά που εξετάστηκαν τα συμβόλαια. Τώρα θα μου πεις... ψιλά γράμματα. Μάλλον δίκιο έχεις φίλε.

Είναι εντός εγκεκριμένου σχεδίου αλλά σε οικισμό (δεν έδιναν έγκριση Ο.Γ.). Αυτό που λες το έχω υπόψη μου, φυσικά αυτή θα είναι και η αχρείαστη επιχειρηματολογία. Εδώ θα μπούσε να ανταπαντήσει κάποιος πως κατ αυτό τον τρόπο παραδέχεσαι πως υπάρχει αυθαιρεσία (Υ.Υ. χωρίς Υ.Δ.) αλλά κρίνεις πως δεν επηρεάζει τη ματαβιβασιμότητα του ακινήτου;

Σε σχέση με την εγκεκριμένη τομή (οριστική στάθμη εδάφους) για αυτό και το συζητάω... Το θέμα είναι πως εφόσον δεν έχω πρόσβαση στο υπόγειο που έχει γίνει κατοικία και είναι ξεχωριστή οριζόντια ώστε να μετρήσω ύψη, δε μπορώ να καταλάβω αν υπερυψώθηκε η οικοδομή ή αν ξεμπαζώθηκε το υπόγειο.

Ωχχχχχ, λοιπόν άλλη μια αμαρτωλή ιστορία... Μου ζήτησαν να χορηγήσω βεβαίωση σε διαμέρισμα ισογείου. Με το που παρκάρω και βλέπω την οικοδομή λέω: «Καλά θα περάσουμε τη μέρα μας». Κάνω την αυτοψία, τα «χτυπάω» όλα με το λείζερ, όλα κομπλέ μόνο που το διαμέρισμα υπογείου έχει αλλάξει χρήση (από αποθήκη σε κατοικία) και έχει υπερυψωθεί (μαζί με όλη την υπερκείμενη οικοδομή βέβαια κατά 40 εκατοστά). Τη βάζεις τη τζίφρα ή όχι;;;

Αυτό έχει να κάνει με τον τρόπο σύνδεσης με το έδαφος που λέγαμε παραπάνω .

Κατά τη γνώμη μου έχει σχέση και αυτό προκύπτει από άρθρο 8 §1 του Κτιριοδομικού Κανονισμού σε συνδυασμό με το άρθρο 2 § 42 του Ν.Ο.Κ..

Αν τοποθετηθεί σε εσωτερικό χώρο δεν υπάρχει πρόβλημα, βάζεις όσα θέλεις, για εξωτερικό κατα τη γνώμη μου εξαρτάται απο το ύψος, όπως και τον τρόπο σύνδεσης με το έδαφος. Όποτε πες μας...

Ας το συνεχίσουμε εδώ Δημήτρη. υπόλοιπο Σ.Δ. υπάρχει. Αν κατάλαβα διαφωνείς και με τις δύο και προσθέτεις και μια τρίτη που λέει: Αυτά που δημιουργούν Χ κάθετες με κτίσμα πηγαίνουν κατευθείαν σε συμβόλαιο, αυτά που πρόκειται να έχουν κενά τμήματα συστήνουν κάθετη εφόσον προηγουμένως συσταθεί το προσύμφωνο της §2. Στη δική μου περίπτωση δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές οπότε πως θα κάνουμε προσύμφωνο;

Μπορεί άραγε να αποκατασταθεί ένα τέτοιο έργο;

Φίλε η διαφωνία μας είναι αναφορικά με το πρώτο μέρος περιορίζεται στο ότι: Παντως, σημερα, νομιμα χτιζεις 4 ανεξαρτητες οικοδομες σε εκτος σχεδιου, με νομιμη αδεια, σε αποσταση 2Δ και τους λοιπους ορους που θα εγκρινει το ΣΑ και θα συστησεις ΟΙ και θα δοσεις σε καθε μια...εστω 250 χιλιοστα και θα τις μεταβιβασεις σαν ανεξαρτητες ιδιοκτησιες.. Η απαγόρευση της σύστασης οριζοντίων σε μη αυτοτελή τμήματα δεν προέρχεται από του όρους δόμησης αλλά από τον Ν.3741/29 και συγκεκριμένα την §1 του άρθρου 1. Άλλωστε αν ίσχυε αυτό δε θα γινόταν λόγος για κάθετες. Επίσης δε θα είχε ψηφιστεί ο 1024/71. Πάμε στο β.... ΤΩΡΑ ΜΙΛΑΜΕ ΣΩΣΤΑ Αυτό ήταν το ερώτημα, η ερμηνεία του άρθρου 5. Να σου θυμίσω πως 1. Ερμηνεία η δική μου: Για αυτά που έχουν κτίσμα (νόμιμο ή όχι) μέχρι την 28.7.2011 επιτρέπεται η σύσταση καθέτου, για τα κενά, περιμένουμε Π.Δ.. 2. Ερμηνεία συμβολαιογράφου: Για όλες τις περιπτώσεις με κτίσμα ή χωρίς περιμένουμε Π.Δ.. Αν κατάλαβα διαφωνείς και με τις δύο και προσθέτεις και μια τρίτη που λέει: Αυτά που δημιουργούν Χ κάθετες με κτίσμα πηγαίνουν κατευθείαν σε συμβόλαιο, αυτά που πρόκειται να έχουν κενά τμήματα συστήνουν κάθετη εφόσον προηγουμένως συσταθεί το προσύμφωνο της §2. Στη δική μου περίπτωση δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές οπότε πως θα κάνουμε προσύμφωνο;

Έχει προκύψει η εξής διαφωνία με την υποθηκοφύλακα της περιοχής μου αναφορικά με σύσταση καθέτου σε εκτός σχεδίου περιοχή. Παραθέτω την παράγραφο 1 του άρθρου 5 (Ν4178/13): Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες,επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28.7.2011 οικοδομήματα, νοµίµως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόµενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του παρόντος νόμου.Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συµβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρηµένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η µεταγραφή αυτών στα βιβλία µεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηµατολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεµένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί µέχρι τη δηµοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες µε αµετάκλητη δικαστική απόφαση. και την παράγραφο 4: Με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δύναται να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011 εφόσον επιτρέπεται από τις κείμενες διατάξεις η διάσπαση όγκου του κτιρίου. 1. Ερμηνεία η δική μου: Για αυτά που έχουν κτίσμα (νόμιμο ή όχι) μέχρι την 28.7.2011 επιτρέπεται η σύσταση καθέτου, για τα κενά (αδόμητα), περιμένουμε Π.Δ.. 2. Ερμηνεία υποθηκοφύλακα: Ένεκα του τονισμένου αποσπάσματος για όλες τις περιπτώσεις με κτίσμα ή χωρίς περιμένουμε Π.Δ.. Ευχαριστώ.

Η παλαιά ΕΕΜΚ είχε αναδρομική ισχύ, γνωρίζεις αν έχει και η νέα;

Φίλε Δημήτρη, η περίπτωση α που περιγράφεις μπορεί και πολλές έχει εφαρμοστεί στην πράξη καθώς από το 1992 απαγορεύτηκε (οριστικά) η σύσταση καθέτου στα γεωτεμάχια. Συνέχισε να επιτρέπεται η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών καθώς από το δίκαιο (Ν.3741/29) δεν επιτρεπόταν η διάσπαση των όγκων ήτοι δεν απαγορευόταν σε στατικά συνεχή κτίρια. Το δίκαιο της καθέτου ήρθε πολύ αργότερα με τον Ν.1024/71. Η παράγραφος που αναφέρεις είναι το τροποποιημένο σχετικό πεδίο του 270 Δ όπως έχει τροποποιηθεί από Ν.4258/14 και αφορά όρους δόμησης και όχι εμπράγματο δίκαιο στο οποίο παραπέμπει το αρχικό ερώτημα. β) Δε θέλω να περιμένω το Π.Δ., η περίπτωση όπως προεκτέθηκε παραπάνω αφορά γεωτεμάχιο με νόμιμο κτίσμα και υπόλοιπο Σ.Δ. και κατά τη γνώμη μου οι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να συστήσουν κάθετη, σήμερα, χωρίς να περιμένουν το Π.Δ. που κατά τη δική μου άποψη θα αφορά τα αδόμητα γήπεδα. γ) Αυτό θα το κάνω εφόσον συσταθεί κάθετη γιατί οι συνιδιοκτήτες δε θέλουν να κτίσουν και να παραμένουν εξ’ αδιαιρέτου σε ένα ενιαίο ακίνητο. δ) Δεν είμαι σ’ αυτή την περίπτωση αλλά νομίζω όπως αυτό λύνεται με το προσύμφωνο που προβλέπεται από το ίδιο άρθρο.

Άλλο τα λεφτά και άλλο το αντικείμενο εργασίας. Όχι και αμισθί βέβαια αν και η προσθήκη κάποιων έργων σαν και αυτό στο βιογραφικό ισοδυναμεί με χρήματα (όπως ένας master).

Τρία γραφεία (άδεια όπως και συμβόλαιο) που έγιναν ένα κάποια στιγμή πριν 15-20 χρόνια.

Άδεια έτους 1981, η μόνη παράβαση είναι η διαφορετική διαμερισμάτωση του μοναδικού πρώτου ορόφου. Χρήση γραφεία και στο ισόγειο καταστήματα. Στοιχεία για το πότε έγινε η διαμερισμάτωση δεν έχω (κατά τη δήλωση του ιδιοκτήτη 1985). Κατηγορία 4;

Δε γίνεται οριζόντια, είναι 4 συνιδιοκτήτες με ποσοστό 25% ο καθένας εξ' αδιαιρέτου. Όλη η ιστορία με τις κάθετες είναι για να βγουν σωστές λύσεις στο ιδιοκτησιακό και τα αρχιτεκτονικά (4 μικρές μεζονέτες). Απ΄ότι καταλαβαίνω νομίζω πως συμφωνείς πως γίνεται και έχω δίκιο ή όχι;

Αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια μπορώ να κάνω αν απαιτείται από τη διαδικασία γιατί μισθώθηκε το ακίνητο και λειτούργησε ως μπαρ για ένα μικρό διάστημα (πολύ underground) λογικά χωρίς άδεια λειτουργίας. Το ερώτημα είναι αν απαιτείται για ωφέλιμο χώρο κάτω των 100 τ.μ. η αλλαγή από κύρια σε κύρια. Αν ναι η νέα χρήση πρέπει να είναι κατάστημα ή ειδικά καφενείο (ή κάτι άλλο); Για τις συνενώσεις ΟΚ, κατανοητό. Πυροπροστασία... βγαίνει η μελέτη για μπαρ σε όροφο χωρίς δεύτερη έξοδο;

Ας μη μιλάμε για Δ, πες πως δεν υπάρχουν, κάθετη μπορούμε να κάνουμε; Η ερμηνεία εστιάζεται εδώ: 4. Με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δύναται να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011 εφόσον επιτρέπεται από τις κείμενες διατάξεις η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Από την παράγραφο 1 του άρθρου 5: Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011, νοµίµως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόµενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του παρόντος νόμου. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συµβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρηµένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η µεταγραφή αυτών στα βιβλία µεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηµατολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεµένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί µέχρι τη δηµοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες µε αµετάκλητη δικαστική απόφαση. 1. Ερμηνεία η δική μου: Για αυτά που έχουν κτίσμα (νόμιμο ή όχι) μέχρι την 28.7.2011 επιτρέπεται η σύσταση καθέτου, για τα κενά, περιμένουμε Π.Δ.. 2. Ερμηνεία συμβολαιογράφου: Για όλες τις περιπτώσεις με κτίσμα ή χωρίς περιμένουμε Π.Δ..

Άδεια έτους 1979, ισόγεια καταστήματα και 3 γραφεία στον όροφο. Τα 3 γραφεία συνενώθηκαν σε ένα πολύ παλαιότερα (χωρίς έκδοση άδειας οικοδομής). Κάποιος ενδιαφέρετε να το μισθώσει με σκοπό να το λειτουργήσει σαν μπαρ. Χρειάζεται να γίνει ρύθμιση ή έκδοση άδειας δόμησης για την αλλαγή της χρήσης; Χρειάζεται να γίνει ρύθμιση ή έκδοση άδειας δόμησης για την συνένωση των τριών διαφορετικών ιδιοκτησιών; Τι άλλο πρέπει αν προσέξω ώστε να είμαι βέβαιος για τη δυνατή λειτουργία της χρήσης πριν τη μίσθωση; Ευχαριστώ.

Δημήτρη συγνώμη, ο πελάτης κάτι άλλο ήθελε και δημιουργήθηκε άδικα σύγχυση. Σύσταση καθέτου σε κληροτεμάχιο με κτίσμα θέλει να κάνει και η συμβολαιογράφος δε κάνει την πράξη γιατί λέει πως αναμένεται το Π.Δ. του άρθρου 5: 4. Με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δύναται να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011 εφόσον επιτρέπεται από τις κείμενες διατάξεις η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το προεδρικό διάταγμα δύναται να καθορίζονται: α) Oι γενικοί όροι και προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών όπου δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη. β) Η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών. γ) Η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων που δημιουργούνται από τη διάσπαση. δ) Οι όροι δόμησης των ακινήτων αυτών, που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος άρθρου σε περίπτωση που υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης. ε) Κάθε σχετική λεπτομέρεια.

Ανέβασε μια κάτοψη με τις απαραίτητες διευκρινήσεις αν σε ενδιαφέρουν απόψεις που έχει νόημα να λάβεις υπόψη σου συνάδελφε.

Πότε ακριβώς το 77; Επίσης αυτές οι κατατμήσεις από το 68 και μετά μου ακούγονται παράνομες (βλ. παρακάτω) Ερώτημα κάποια συμβολαιογράφος δε συντάσσει τίτλο μεταβίβασης - κατάτμησης κληροτεμαχίου γιατί ισχυρίζεται πως δεν αρκεί η παρ. 1β του άρθρου 37 του Ν.4061/12 με την οποία καταργείται το Α.Ν. 431/1968 που απαγόρευε την κατάτμηση των κληροτεμαχίων και περιμένει Π.Δ. που θα την επιτρέπει;;;; Γνωρίζει κανείς τίποτα σχετικό; Ευχαριστώ.

Δεν έχει να κάνει παρά μόνο στον τίτλο.

έχεις απόλυτο δίκιο, είχα στο μυαλό μου τα 1000 τ.μ.