Vasili

Σας ευχαριστώ πολύ και τους δύο!

Γεια σας, Τα σφηνοειδή σκαλοπάτια απαγορεύονται σε κτίρια που προορίζονται για κτίριο εκπαίδευσης (ιδιωτικό ΚΕΚ) ?. Κάνω έλεγχο σε ένα τριώροφο κτίριο το οποίο υφίσταται από το έτος 1985 και οι ιδιοκτήτες θέλουν να κάνουν αλλαγή χρήσης σε κτίριο εκπαίδευσης προκειμένου να στεγαστεί στον α' και β΄ όροφο ιδιωτικό ΚΕΚ. Το κτίριο είναι σε φάση φέροντος οργανισμού οπλισμένου σκυροδέματος. Δεν έχουν κτιστεί τοίχοι. Επομένως θα γίνει μια άδεια αλλαγής χρήσης, και αποπεράτωσης υφισταμένου κτίσματος. (καθώς και ΜΣΕ για να ελεγχθεί ο ΦΟ) Πρώτα πρώτα όμως θα ήθελα να μάθω αν η ύπαρξη της σφηνοειδούς κεντρικής κλιμακας αποτρέπει την εγκατάσταση κτιρίου εκπαίδευσης. Υπάρχει καμιά παρέκκλιση γιατί αυτό υφίσταται από το 1985. Επίσης υπάρχει θέση για ανελκυστήρα αν αυτό βοηθά σε κάτι. Σας ευχαριστώ πολύ. Βασίλης

Ημιτελές κτίσμα. Όταν καλούμαστε να ελέγξουμε κτίριο το οποίο είναι στο στάδιο Φ.Ο. και διαπιστώσουμε πως έχουν γίνει υπερβάσεις ως προς το περίγραμμα ή πχ ύψος, με τί είδους χρήση υπολογίζουμε τα πρόστιμα ? έχει νόημα να δηλωθεί ως ΚΧ ένα ημιτελές κτίσμα ? Πως το αντιμετωπίζουμε ?

Αρθρο 100 παρ10. Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμένων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του Παραρτήματος Α΄ αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5. Με βάση την τελευταία παράγραφο καταλαβαίνω πως όταν έχουμε κτίριο με άδεια και έχει συντελεστεί υπέρβαση ύψους σε συγκριση με την άδεια αλλά χωρίς υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής τότε η υπέρβαση αυτή υπολογίζεται με αναλυτικό προυπολογισμό και όχι με συντελεστή ΥΥ. Σωστά ? Πχ διώροφο κτίριο με άδεια η οποία γράφει πως το ύψος του είναι 6.50 μ. Στην περιοχή επιτρέπεται 7.50 μ. Με τωρινή μέτρηση βρίσκουμε πως το ύψος είναι 7.40 μ. Αυτή η διαφορά θα υπολογιστεί με αναλυτικό ?

Γεια σου Μάρθα, καταρχήν κάνε ένα καλό και ακριβές τοπογραφικό να δείς το εμβαδό του γηπέδου και να έχει ακριβή στοιχεία για αυτό (ΖΟΕ, απαλλοτριώσεις κλπ). Αφού είχε εκδοθεί άδεια κατοικίας και μετά άδεια καταστήματος, θα πρέπει να θεωρήσεις πως πας με τους όρους δόμησης κατοικίας που είναι οι δυσμενέστεροι και να κάνεις του υπολογισμούς σου βάσει αυτών. Δες επίσης τι όρους δόμησης ανέγραφε η άδεια του καταστήματος. Λογικά θα αναφέρει πως πάει με όρους δόμησης κατοικίας εξαιτίας της μικτής χρήσεως. Για την αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε βιοτεχνικό μάλλον θα πρέπει να την πας με αναλυτικό (από κύρια σε κύρια) και αυτό γιατί η αυθαίρετη αυτή μετατροπή δεν επηρεάζει την ισχύουσα μέγιστη δόμηση αφού αυτή είναι από την αρχή η δυσμενέστερη (λόγω της ύπαρξης της πρώτης άδειας της κατοικίας). Αν - αντίθετα - είχες μόνο μια άδεια για κατάστημα (max ΣΔ 600 m2) και γινόταν αυθαίρετη μετατροπή σε οικία (η οποία κανονικά έχει ΜΔ 200 m2) τότε θα χρησιμοποιούσες την παράμετρο "αλλαγή χρήσης", γιατί ο ιδιοκτήτης θα είχε εποφεληθεί της μεγάλης επιτρεπόμενης δόμησης για να κάνει ανέγερση και μετά αυθαιρέτως να κάνει αλλαγή χρήσης. Τα υπόγεια των καταστημάτων και εν γένει των ειδικών κτιρίων έχουν ευνοικότερους συντελεστές κατά ΝΟΚ για την εγκατάσταση κύριας χρήσης. Γράφει ο ΝΟΚ (αρ11.ια) πως σε ειδικά κτίρια στο μισό του υπογείου μπορείς να εγκαταστήσεις κύριες χρήσεις χωρίς να προσμετρήσει στην δόμηση και το άλλο μισό να είναι υπόγειοι αποθηκευτικοί χώροι. Δεν ξέρω κατά πόσο αυτό μπορεί να ληφθεί υπόψιν σε μια τακτοποίηση. Δεν μου έχει τύχει. Βασικό για το παραπάνω είναι το υπόγειο να έχει παραμείνει υπόγειο και να μην έχει ξεμπαζωθεί. Αν έχει τότε θα πρέπει - πιστεύω - να ακολουθήσει την τακτοποίηση του υπογείου χωρίς τους ευνοϊκούς αυτούς όρους.

Δημήτρη γεια σου και σε ευχαριστώ πολύ. Μιας και είσαι νομικός εσύ τι καταλαβαίνεις από το παρακάτω: ΦΕΚ 719Δ / 24.12.1990 Αρ.οικ. 3918 Καθορισμός ορίων και όρων δόμησης οικισμών μέχρι 2000 κατ. του Ν.Ηλείας που έχουν χαρακτηρισθεί στάσιμοι σύμφωνα με την υπ'αριθμ. 7687/83 απόφαση Νομάρχη Ηλείας Εχοντας υπόψη: 1) το ΠΔ από 24.4.85 ΦΕΚ 181/Δ/3.5.85 2) το ΠΔ από 14.2.87 ΦΕΚ 133/Δ/23.2.87 3) τις μελέτες που έγιναν για τους οικισμούς: α)Αξιόλογοι β) ενδιαφέροντες γ) αδιάφοροι ορεινοί, δ) αδιάφοροι πεδινοί και ε)αδιάφοροι παραλιακοί, σύμφωνα με τις προδιαγραφές και τις οδηγίες που δόθηκαν κατά καιρούς 4. το ΠΔ από 25.4.89 (ΦΕΚ 293/Δ/16.5.89) 5) την υπ' αρ. 7687/83 απόφαση Νομάρχη που αφορά τους παρακάτω οικισμούς κατά κατηγορίες, όπως κατηγοριοποιήθηκαν με την υπ' αριθ. 36/87 απόφαση Νομάρχη. [Εδώ παραθέτει μια εκτεταμένη και ρητή λίστα από οικισμούς. Μέσα στη λιστα αυτή αναφέρεται και το όνομα του εν λόγω οικισμού] αποφασίζουμε: 1) καθορίζουμε τα όρια των παραπάνω οικισμών σε ακτίνα 800 μ από το κέντρο του οικισμού με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ.2 του άρθρου 1 του από 14.2.87 ΠΔ (ΦΕΚ 133/Δ/23.2.87) 2) Εντός των ορίων των παραπάνω οικισμών ισχύουν οι γενικοί όροι δόμησης που προβλέπονται από το ΠΔ ΦΕΚ 181/Δ/3.2.85 όπως τροποποιήθηκε με το από 14.2.87 ΠΔ ΦΕΚ 133/Δ/23.2.87 και για τους παραπάνω οικισμούς αρτιότητες γήπεδα 500 μ. [...] 5) Σε οικισμούς που έχουν οριοθετηθεί ή θα οριοθετηθούν και τμήμα τους εμπίπτει εκτός της ακτίνας των 800 μ κατισχύει και η οριοθέτησή τους. Κατά τη γνώμη μου φαίνεται να δημιουργεί οριοθέτηση, και επομένως βάσει των παραπάνω που μου έγραψες ισχύουν τα: " ... εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 π.δ. (ΦΕΚ 181 Δ`), όπως ισχύει. " Για να μη παρεξηγηθώ, δεν θέλω να πιέσω να γίνει σώνει και ντε σύσταση αν δεν επιτρέπεται αλλά ψάχνω να βρω αν όντως προβλέπεται ή όχι.

Συνεχίζοντας στο παραπάνω, αφού βρήκα ένα φεκ του 1990 που προσδιορίζει το όριο του οικισμού ως ακτίνα 800 μ από το κέντρο του οικισμού, πρότινα στην συμβολαιογράφο αντί κατατμήσεως να γίνει σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας στο γήπεδο. Η σύσταση αφενός διατηρεί την συνολική δόμηση στο γήπεδο αλλά μάλλον φαίνεται καλύτερη λύση γιατί: α) κανείς δεν ενδιαφέρεται να οικοδομήσει εκεί, β) επειδή το χρησιμοποιούν στην ουσία ως χωράφι, γ) επειδή το έδαφος και η θέση του είναι τετοια που καθιστά την οικοδόμηση ασύμφορη και δ) επειδή ενδεχόμενη κατάτμηση κάνει το γήπεδο μπακλαβά προκειμένου να έχουν όλα τα νέα γήπεδα μέτωπο στο δρόμο, Η συμβολαιογράφος ωστόσο εκφράζει επιφυλάξεις για το αν μπορεί να εφαρμόσει σύσταση καθέτου σε γήπεδο το οποίο είναι εντός ακτίνας 800 μ σε στάσιμο οικισμό γιατί λέει πως οι πράξεις αυτές προβλέπονται εντός ορίων οικισμών και δεν είναι σίγουρη αν μπορούν να γίνουν εντός ακτίνας. Από την πλευρά μου θεωρώ πως η "ακτίνα" δεν είναι τίποτα άλλο από όριο γιατί όπως ανέφερα προηγουμένως απόφαση νομάρχη του 1990 (η οποία είναι και η πιο πρόσφατη απόφαση για τον εν λόγω οικισμό) λέει πως "το όριο των οικισμών αυτών εκτίνεται σε ακτίνα 800 μ από το κέντρο τους". Επίσης η εφορία βλέπει και κοστολογεί το εν λόγω γήπεδο ως οικόπεδο και το φορολογεί ως τέτοιο. Επομένως κρίνω πως το δίκαιο και ορθό είναι να λογίζεται ως κανονικό όριο και άρα να μπορεί να γίνει σύσταση σε αυτό. Γνωρίζετε αν υπάρχει ειδική διάταξη που να αναφέρει την πρόβλεψη για συστάσεις καθέτου σε γήπεδα τα οποία βρίσκονται εντός ακτίνας 800 μ. ?

Οπως ανέφερε και συνάδελφος νωρίτερα υπάρχει ένα θετικό: το ότι συγκεντρώνονται σε ένα κείμενο κωδικοποιημένα τα δικαιώματα αντί να είναι διεσπαρμένα σε πολλαπλούς νόμους παλιούς και νέους. Ωστόσο έχει πολλά αρνητικά όπως το ότι παραμένουν οι αλληλοεπικαλύψεις των δικαιωμάτων ανάμεσα στις ειδικότητες και ειδικά για βασικές εργασίες. Επίσης θεωρώ αρνητικό το ότι δεν λογίστηκε καθόλου η διάρκεια και το βάρος του κάθε γνωστικού αντικειμένου ανά ειδικότητητα. ετσι πχ, επειδή ως αρχιτέκτονας έχω κάνει 1 εξάμηνο οπλισμένο σκυρόδεμα είμαι σε θέση συντάξω μια ολοκληρωμένη μελέτη ΟΣ. Κατ'' αναλογία επειδή οι ΠΜ έχουν κάνει 1 εξάμηνο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό μπορούν να συντάξουν μια ολοκληρωμένη μελέτη αρχιτεκτονικού σχεδιασμού. Οταν το γνωστικό αντικείμενο για 5 έτη αφορά κατά κύριο λόγo αρχιτεκτονικό και αστικό σχεδιασμό είναι λογικό - θα πει κανείς - πως είσαι αρμόδιος για αυτό το κομμάτι αποκλειστικά, και όχι μόνο σε ειδικές περιπτώσεις οι οποίες αφορούν μόνο παραδοσιακά και ιστορικά. Δεν σπούδασα συντήρηση και αποκατάσταση μνημείων, αρχιτεκτονική σπούδασα. Διαβάζοντας κανείς το γράμμα του νόμου σε αυτό το ΠΔ δεν μπορεί να διακρίνει τις θεμελιώδεις διαφορές ανΆμεσα στις ειδικότητες με βάση τα δικαιώματα. Οι ΑΤΜ απαίτησαν με κινητοποίηση του συλλόγου τους να έχουν αποκλειστικότητα μαζί με τους ΠΜ για τα τοπογραφικά διαγράμματα και το κέρδισαν. Και καλά έκαναν. Αναντίστοιχα τέτοια κινητοποίηση από τον σύλλογο αρχιτεκτόνων δεν έγινε, ή έγινε και το ΤΕΕ την έγραψε κανονικά και καταλήξαμε σε αυτό το κείμενο Δεν θελω να συντάσσω ούτε στατικές μελέτες, ούτε τοπογραφικά, ούτε μηχανολογικά γιατί ως επιστήμονας κρίνω πως αυτά θα πρέπει να συντάσσονται από εκείνες τις ειδικότητες που έχουν εμβαθύνει πάνω στο στοιχείο αυτό. θέλω να πιστεύω ΠΩς και οι λοποί επιστήμονες θεωρούν πως το σωστό θα πρέπει αν είναι αυτό. Στα λίγα χρόνια που δραστηριοποιούμαι στην Ελλάδα φρόντισα με αγώνα να δημιουργήσω μια ομάδα από συναδέλφους ώστε να εκπονούνται οι ειδικές εργασίες από την αντίστοιχη ειδικότητα. Αλλά καθώς ο καιρός περνά βλέπω τα δικαιώματα μου να περιορίζονται και να απαξιώνονται. (Ειδικές αρχιτεκτονικές μελέτες σε παραδοσιακούς οικισμούς και σε ιστορικά μνημεία... δηλαδή ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός μιας πολυκατοικίας θα πρέπει να συντάσσεται από οποιονδήποτε δηλαδή ? ή μιας κατοικίας ?). Θέλω να γίνει σεβαστή η ειδική γνώση που κατέχω και να μην ευτελίζεται σε κάτι το οποίο είναι απλώς γραμμές πάνω σε ένα χαρτί. Στην κοινωνία που ζω οι περισσότεροι πολίτες δεν γνωρίζουν τι είναι ο αρχιτέκτονας. έχουν την εντύπωση πως είναι ένας τύπος που ζωγραφίζει ωραία. Διαπιστώνω πως και το κράτος τώρα έρχεται να πιστοποιήσει αυτή την πεποίθηση. Είμαι απογοητευμένος και από το ΤΕΕ αλλά και από τον ΣΑΔΑΣ.

Σωστή η παρατήρηση. Μερικά τέτοια "έντυπα" θα φέρουν στο προσκήνιο την γνωστή ασάφεια περι δικαιολογητικών που απαιτούνται και την έχουμε βιώσει στις ΥΔΟΜ που ενίοτε ζητούν ό,τι ήθελαν. Μου έτυχε πρόσφατα η ΥΔΟΜ να απαιτεί επίμονα γνωμοδότηση συμβουλίου αρχιτεκτονικής, και όταν εντέλει έφτασα στο συμβούλιο να παίρνω την απάντηση "δεν απαιτείται γνωμοδότηση σε αυτό το κτίριο γιατί δεν προβλέπεται". Τον χρόνο μου όμως τον έχασα και τα έξοδα μου τα έκανα. Μιας και το σύστημα γίνεται ηλεκτρονικό με στόχο τη μείωση της γραφειοκρατείας θα πρέπει να ενσωματωθεί μια αυτοματοποιημένη διαδικασία προβολής των δικαιολογητικών. Αν χρειάζεται, να ζητείται απο το σύστημα, αν όχι, να απενεργοποιείται. Κάπως έτσι έχει δομηθεί το σύστημα των αυθαιρέτων με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά να εμφανίζονται κατά περίπτωση και να κάνει τη δουλειά μας πιο σαφή και αποτελεσματική. Εφόσον η απαίτηση δικαιολογητικών είναι θέμα νομοθεσίας γιατί να μην ενσωματωθεί σε αυτοματοποιημένο φιλτράρισμα αυτή η απαίτηση που σίγουρα θα κάνει τα πράγματα πιο ομαλά και πιο αποτελεσματικά. Δεν μου τό'χει και πολύ υπάλληλος της ΥΔΟΜ να μου κυκλώσει όλο το έντυπο και να πει "φέρε αυτά" ή να πει το γνωστό "ό,τι προβλέπεται".

Σε ευχαριστώ πολύ.

Γεια σας, τι γίνεται όταν υπάρχουν πολλοί εξαδιαιρέτου συνιδιοκτήτες κατοικίας που ο καθένας έχει διαφορετικά μειωτικά κριτήρια. εχω περίπτωση όπου υπάρχουν 5 συνιδιοκτήτες (μητέρα και 4 ενήλικα παιδιά της) οι οποίοι ζουν σε ένα κτίριο διώροφο κτίριο κατοικίας. έχουν γινει αρκετές αυθαιρεσίες. Η μητέρα είναι πολύτεκνη, ο γίος Α είναι τρίτεκνος, ο γίος Β είναι άνεργος και τρίτεκνος, ο γίος Γ είναι πολύτεκνος και άνεργος, ο γιός Δ δεν έχει κανένα μειωτικό κριτήριο. Ο καθένας έχει εξαδιαραίτου το 1/5. σκεφτόμουν λοιπόν να πάρω την κάθε κατηγορία αυθαιρεσίας και να την τεμαχίσω σε 5 φύλλα καταγραφής και το καθένα να έχει το δικό του μειωτικό. πχ έχω υπέρβαση δόμησης / κάλυψης 50 μ2 κατοικίας και σκέφτομαι να την χωρίσω σε 5 ΦΚ 1 ΦΚ 10 μ2 (50/5), ΥΔ, ΥΚ, με πολυτεκνία 1 ΦΚ 10 μ2, ΥΔ, ΥΚ με τριτεκνία 1 ΦΚ 10 μ2 ΥΔ, ΥΚ με ανεργία Κ.ο.κ είναι σωστό αυτό ?

Γεια σας, οι επιπρόσθετες πληροφορίες που βρήκα: το 1987 οριοθετείται ο οικισμός με απόφαση νομάρχη. Το περίγραμμα περιβάλλει τα κτίρια του οικισμού. το 1990 με νέα απόφαση νομάρχη αναγράφεται ρητώς το όνομα το οικισμού (μαζί με αρκετούς άλλους) και το όριο τους ορίζεται από ακτίνα 800 μ από το κέντρο του οικισμού με την επιφύλαξη των διατάξεων της "παρ2 του αρ 1 14.2.1987 / φεκ 131δ/1987". Στην ίδια απόφαση συμπεριλαμβάνεται άρθρο που λέει πως "σε οικισμούς που έχουν οριοθετηθεί ή θα οριοθετηθούν και η οριοθέτηση τους εκτίνεται εκτός της ακτίνας των 800 μ τότε κατισχύει και η οριοθέτηση τους." Επομένως φαίνεται πως το νέο όριο είναι η ακτίνα των 800 μ αφού το αρχικό περιλαμβάνεται πλήρως εντός του κύκλου. Μιλώντας με την ομάδα μελέτης ΣΧΟΟΑΠ της περιοχής μου, μου ανέφεραν πως: α) η μεταγενέστερη απόφαση υπερισχύει της αρχικής χωρίς να την αναιρεί αλλά τη συνδυαζει β) πως - και αυτό έχει επιπρόσθετο ενδιαφέρον - πως η αναφορά στη παρ2 του αρθρ1 είναι λανθασμένη γιατί οι περιοχές που εξαιρούνται είναι στο αρθρο 4 και όχι στο 1. Σε εκείνη την περίπτωση υπερισχύει το "γράμμα του νόμου". Συνεχίζουν αναφέροντας πως ακόμη και το αρ 4 τα εννοει θα έπρεπε να είχαν γίνει αιτήσεις για πράξεις ακυρώσεως της οριοθέτησης τότε ή να είχαν εφαρμοστεί οι εξαιρέσεις υπηρεσιακώς οι οποίες δεν έγιναν και επομένως το όριο που διαμορφώνεται από την ακτίνα των 800 ολοκληρωτικά χωρίς κενά ισχύει.

Νομίζω πως ο μηχανικός δεν έχει ευθύνη στο να ξεψαχνίσει σε όλα τα υποθηκοφυλακια της χώρας για να τεκμηριώσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ιδιοκτήτη. Και ο νόμος λέει πως τα δικαιολογητικά προσκομίζονται με ευθύνη του ιδιοκτήτη και ο μηχανικός έχει ευθύνη της ανάρτησης τους. επομένως το Ε9 το φέρνει με δική του ευθύνη και εσύ το αναρτάς. Τώρα καλό είναι να γίνεται μια συζήτηση αρχικά, να σου δίνει τα συμβόλαια και το ε9 και αν βλέπεις πως κάτι δεν πάει καλά του συστήνεις να απευθυνθεί σε συμβολαιογράφο ώστε να κάνουν τις απαραίτητες διορθώσεις. και αυτό γιατί πολλές φορές χωρίς δόλο και χωρίς πρόθεση όντως τα ιδιοκτησιακά μπορεί να είναι μπερδεμένα και να χρειάζεται ένα συμάζεμα τουλάχιστον στο Ε9. Αλλά όπως και να έχει δεν είσαι ντετέκτιβ του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, ούτε πληρώνεσαι για αυτό.

Ποιο γραφείο έκανε τη μελέτη ? ωραίο φαίνεται.

Σε Δάση-ρέματα-παραλίες απαγορεύεται η τακτοποίηση. (Αρθρο 89 παρ 2). Ως προστατευόμενες εννοεί αυτό που έγραψε παραπάνω ο συνάδελφος :

Δεν ξέρω ακριβώς τα του ΓΟΚ 73, αλλά νομίζω πως παρόλο που είναι ανοιχτός χώρος, λόγω του μεγέθους του, του σχήματός του και των μικρών καθαρών ανοιγμάτων / περίμετρο, θα πρέπει να συμπεριληφθεί στο συνολικό εμβαδό της οικίας σαν να προσμετρά στη δόμηση. Επειδή και στην άδεια είχε προσμετρήσει, και κατά ΝΟΚ προσμετρά (εξαιτίας του λόγου σύνολο καθαρού ανοίγματος / περίμετρος <0.35), και λόγω του ότι δεν έχει γίνει υπέρβαση δόμησης με την κατασκευή αυτή αλλά υποχώρηση. Ούτε υποχρέωση υπαγωγής θεωρώ πως έχει αυτή η αυθαιρεσία λόγω του ότι και εντός περιγράμματος είσαι και υπέρβαση δεν κάνεις και δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις με αυτό (πχ να μικρύνεις και να βρεθείς εντός Δ). Επειδή η ΟΙ αφορά κατά βάση το δικαίωμα επί του οικοπέδου, και επειδή το δικαίωμα σχετίζεται με το εμβαδό του διαμερίσματος, θεωρώ πως είναι δικαιότερο και ορθότερο να προσμετρήσει το συνολικό περίγραμμα. Αν ή υποχώρηση ήταν μεγάλη, και αν πχ δεν είχες ούτε πάτημα κατά ΝΟΚ τότε θα μάλλον θα έπρεπε να το αφαιρέσεις. Τα λέω με μια επιφύλαξη γιατί όπως ανέφερα δεν γνωρίζω τα του ΓΟΚ73.

Γεια σου συνάδελφε, το θέμα το έχω συζητήσει αρκετές φορές με την υγειονομική υπηρεσία η οποία αποδέχεται τα παρασκευαστήρια στο υπόγειο. Επίσης στον ΝΟΚ προβλέπεται τμήμα του υπογείου κτίριων μικτής χρήσης (πχ καταστήματα και κατοικίες) να χρσιμοποιείται για κύριες χρήσης του καταστήματος και δεν προσμετρά στην δόμηση. Το ίδιο ισχύει και για εξολοκλήρου ειδικά κτίρια (πχ όλο καταστήματα, κυε, κλπ) Σύμφωνα με το ΝΟΚ αρθρο 11, παρ 6.ια. Για κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει η άλλη χρήση, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση αυτού με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού − αερισμού. Το υπόλοιπο 50% διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις αποθηκών εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα αυτών, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του υπογείου ορόφου σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. Στις περιπτώσεις κτιρίων μικτής χρήσης και για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον υπόγειος όροφος όπως ορίζεται στην παράγραφο ι΄. Επίσης από το τέυχος Τεχνικών Οδηγιών του ΝΟΚ (ΥΠΕΚΑ): Δεν προσμετράται στη δόμηση σε κτίριο μικτής χρήσης το 50% του υπογείου που έχει χρήση την ειδική χρήση του ισογείου χωρίς προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού ή αερισμού. Για παράδειγμα, ένα εστιατόριο που καταλαμβάνει όλο τον ισόγειο όροφο, μπορεί να έχει χώρους υπογείου κατά το 50% της κάτοψής του, όπως μαγειρεία, wc, χώρο λειτουργίας εστιατορίου. Το υπόλοιπο υπόγειο διατίθεται για αποθήκες του εστιατορίου. Ομοίως ισχύει και για τμήμα ισογείου ειδικής χρήσης, όπου το υπόγειο που αντιστοιχεί στην κάτοψη ισογείου λειτουργεί κατά το 50% με τη χρήση ισογείου και το υπόλοιπο 50% διατίθεται για αποθήκες της ειδικής χρήσης. Το τμήμα ισογείου που είναι κατοικία αντιμετωπίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 6ι. Δεδομένου ότι ένα κτίριο μικτής χρήσης μπορεί να είναι και ειδικό κτίριο, η παρούσα παράγραφος ισχύει ομοίως και σε ειδικά κτίρια.

To παρασκευαστήριο επιτρέπεται στο υπόγειο, όπως και τα αποδυτήρια προσωπικού, τουαλέτες, αποθήκη πρώτων υλών. Για να βεβαιωθείς μπορείς με μια κάτοψη να το συζητήσεις με την υγειονομική υπηρεσία της περιοχής σου που κάποια στιγμή θα το ελέγξουν. Γενικά είναι καλή τακτική να κάνεις μια κουβέντα με την υγειονομική υπηρεσία με την κάτοψη του χώρων που προτείνεις στη μελέτη. Με αυτό τον τρόπο θα είσαι απόλυτα βέβαιος όταν θα έρθουν να το ελέγξουν ότι θα είναι σύμφωνοι.

Οχι δεν είναι η προτεινόμενη, αλλά η θεσμοθετημένη κατά τον μελετητή. Ελπίζω να βρω επιπλέον πληρφορίες και να τις αναρτήσω. Ο μελετητής του ΣΧΟΟΑΠ μου ανέφερε πως υπήρξε μεταγενέστερη απόφαση νομάρχη του 1990 όπου επανέφερε "κατά κάποιο τρόπο" την ακτίνα των 800 για λόγους ανύπαρκτης έως φθνίνουσας ανάπτυξης. Το κείμενο δεν το έχω και όταν το βρώ θα ενημερώσω.

Παυλο γεια. Δεν ξέρω. Ισως το χω μπερδέψει. Δυσκολεύει την κατάσταση η "επίσημη" οριοθέτηση που χρησιμοποιήθηκε από το Δήμο και τους μελετητές του Σχοοαπ της ακτίνας 800 μ αντί της κανονικής οριοθέτησης. Εσύ μου λές πως από τη στιγμή που χαρακτηρίστικε και οριοθετήθηκε το 1987 τότε παύει να υπάρχει η ακτίνα των 800 μ. Είναι λογικό. ο χαρακτηρισμός της στασιμότητας παύει επίσης αυτόματα ή παραμένει ? Η μαύρη αλήθεια είναι πως αυτός ο οικισμός καθώς και πάρα πολλοί άλλοι είναι όντως στάσιμοι στην ουσία με ισχνή έως φθίνουσα ανάπτυξη όλα αυτά τα χρόνια.

Γεια σας και σας ευχαριστώ πολύ. Δε γνωρίζω πολλά για του στάσιμους οικισμούς. Από όσα γνωρίζω ο οικισμός παραμένει στάσιμος παρόλο που έχει οριοθετηθεί το 1987 με απόφαση νομάρχη και έχει περάσει σε ΦΕΚ. Στην περιοχή μας έχει εκπονηθεί ΣΧΟΟΑΠ. Σε μια παρουσίαση ο μελετητής ανέφερε πως σε ορισμένους οικισμούς (όπως και σε αυτόν για τον οποίο αναφέρομαι) δεν έχει αρθεί η στασιμότητα και ως εκ τούτου συνυπάρχουν και τα 2 όρια. Είναι παράξενο ? μάλλον.. Μάλιστα στην ανάρτηση των δασικών χαρτών για τον συγκεκριμένο οικισμό χρησιμοποιήθηκε ο κύκλος των 800 μ αντί της οριοθέτησης. Το περίγραμμα δόθηκε από το μελετητή του ΣΧΟΟΑΠ στο δήμο. Δυστυχώς δεν γνωρίζω κάτι παραπάνω από αυτό που γράφω. Στον οικισμό αυτό δεν έχει ΓΠΣ.

Ευχαριστώ Δημήτρη, δεν έχω δεί πόσο χτίζουν γιατί δεν ενδιαφέρονται να χτίσουν. Το οικόπεδο / χωράφι είναι απομονωμένο, απόκρημνο και δύσκολο ακόμη και για την καλλιέργεια ελιάς. έχει τεράστια κλίση. Θεωρείται όριο οικισμού η ακτίνα των 800 μ ? ο συγκεκριμένος οικισμός έχει και ακτίνα και περίγραμμα. !! Είναι σαφώς εκτός του περιγράμματος αλλά εντός της ζώνης των 800 μ. Επίσης - και αυτό είναι ίσως περισσότερο νομικό ζήτημα - ο παππούς διανέμει με την διαθήκη του στα 4 παιδιά το χωράφι συγκεκριμένα (λέει πχ το νότιο τμήμα που έχει 30 ελιές το παίρνει ο τάδε, το αμέσως επόμενο τμήμα ο τάδε, κλπ). Αυτού του είδους η περιγραφή στη διαθήκη μπορεί να έχει ισχύ κατατμήσεως ?

(από μεταφορά) Γεια σας, θα ήθελα να ρωτήσω το εξής: όταν γήπεδο βρίσκεται εντός ακτίνας 800 μ από το κέντρο στάσιμου οικισμού προκειμένου να γίνει κατάτμηση χρειάζεται κάθε τμήμα του να έχει μέτωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή δρόμο. θα μπορούσε αντί της κατατμήσεως να γίνει καθορισμός περιοχών αποκλειστικής χρήσης χωρίς όμως σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ? Στην περίτπωση που έχω υπάρχει ένα γήπεδο περίπου 15 στρέμματα εντός ακτίνας και ο παππούς αφήνει συγκεκριμένα τμήματα στα 4 παιδιά του. Κατάτμηση είναι δύσκολο να γίνει λόγω της γεωμετρίας του χωραφιού και της περίεργης θέσης του δρόμου. επομένως σκεφτόμουν μήπως είναι καλύτερο να γίνει καθορισμός περιοχών αποκλειστικής χρήσης αντί κατατμήσεως. ΑΥτό είναι εφικτό ? Στο γήπεδο δεν υπάρχουν κτίσματα. Στο είχα επισημάνει και άλλες φορές, να μην ανοίγεις νέο θέμα χωρίς ουσιαστικό λόγο ενώ υπάρχει θέμα με ίδιο ή παραπλήσιο περιεχόμενο. Πρώτα κάνουμε αναζήτηση και μετά αν δεν βρούμε κάτι τότε ανοίγουμε νέο θέμα. Το θέμα σου συγχωνεύτηκε με το παρόν. Τήρησε τους κανόνες συμμετοχής για να έχεις μια καλή συνέχεια στο φόρουμ Pavlos33

οχ ! σε ευχαριστώ πολύ για το αναλυτικότατο μήνυμα. Πολύ φοβόμουν πως χρειαζόταν και από ότι βλέπω χρειάζεται. Να πειράξουν τα εμβαδά δεν θέλουν γιατί ήδη μου το ανέφεραν. Σωστά αναφέρεις για την σχετική διχογνωμία ΝΟΚ και διατάξεων υγειονομικού. Στο υγειονομικό της περιοχής μου εχουν πάρει εγκύκλιο που λέει πως το 100 μ2 αναφέρεται στο μικτό εμβαδό ως δόμηση και όχι για ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων. Επίσης στο υγειονομικό μου είπαν πως μπορεί να πει πως θα συμμορφωθεί μέχρι το 2020 αλλά μου επισήμαναν πως αυτό είναι περισσότερο θέμα της δικής μας νομοθεσίας παρά της δικής τους. Ο ιδιοκτήτης μου είπε πως τους πήρε 3 χρόνια να τακτοποιήσουν και να επισκευάσουν τον α' όροφο (λόγω πολλαπλών κωλύμάτων από την ΥΔΟΜ) και επομένως δεν τους παίρνει να πουν πως τελικά είχαν και μια διαμερισμάτωση που δεν συμπεριέλαβαν. Αλλαγή χρήσης δεν θα χρειαστεί γιατί το δήλωσαν στην τακτοποίηση ως χρήση ΚΥΕ. το άλλο κώλυμα που υπάρχει είναι πως δεν υπάρχει καμμία δυνατότητα δημιουργίας εξωτερικής σκάλας (δεν έχει οικόπεδο άλλο) με αποτέλεσμα να πρέπει αναγκαστικά να ανέβει από το ισόγειο. Το μαγαζί είναι πολύ μικρό με στενόμακρη διάταξη και το να βάλεις WC ΑΜΕΑ και 2 WC και σκάλα στο ισόγειο τρώει ουσιαστικά το 1/3 του εμβαδού. Ηλπιζα πως θα υπήρχε κάποια παρέκκλιση για τα παλιά και υφιστάμενα. σωστή η διάταξη για τα ΑΜΕΑ αλλά ορισμένες φορές είναι δύσκολη στην εφαρμογή. η οδηγία για συμόρφωση όλων των υφιστάμενων ΚΥΕ μέχρι το 2020 ισχύει και για τα wc αμεα ή πρέπει να γίνει τώρα ?

Γεια σας, σε υφιστάμενο καφέ που λειτουργεί εδώ και δεκαετίες ο ιδιοκτήτης θέλει να αυξήσει το εμβαδό του συνδεόμενος με τον 'α όροφο. Το καφέ βρίσκεται στο ισόγειο ενός διωρόφου κτίσματος. το εμβαδό του ισογείου είναι 55 μ2. Τώρα θέλει να δημιουργήσει μια εσωτερική σκάλα και να συνδεθεί με τον α΄ όροφο όπου θέλει να φτιάξει κουζίνα. Το συνολικό εμβαδό με αυτή την ενέργεια θα γίνει 110 μ2. Στον όροφο θέλει να μπει κουζίνα καθώς και λίγα τραπεζοκαθίσματα (15). Διαβάζοντας το αρ.26 του ΝΟΚ αναφέρει πως χρειάζεται wc AMEA για καταστήματα ΥΕ πάνω από 100 μ2. Υπάρχει κάποια παρέκκλιση για τα υφιστάμενα κτίρια ή θα πρέπει υποχρεωτικά να δημιουργήσει το wc αυτό ?