danaikaterina

Δεν βλέπω λόγο να μη γίνεται εκτός αν υπάρχουν ειδικές διατάξεις στην περιοχή που το απαγορεύουν.

Ναι σε όλα

Όπως σωστά ανέφερε ό συνάδελφος, για να πάρεις εμπεριστατωμένη απάντηση θα πρέπει να αναθέσεις την έρευνα σε μηχανικό ο οποίος αφού εξετάσει όλα τα στοιχεία θα σε ενημερώσει και για τη διαδικασία που απαιτείται και για το συνολικό κόστος αυτής. Για την άδεια πρέπει να κάνεις έρευνα στην πολεοδομία. Αν δεν βρεθεί άδεια τότε πολύ πιθανό να μην εκδόθηκε ποτέ... Συμπληρωματικά μόνο να σου πω ότι ειδικά για κτίσματα πρό του 55 αν και μόνο αν βρεθεί αποδεικτικό δημόσιο έγγραφο ή αεροφωτογραφία με τα οποία αποδεικνύεται η παλαιότητα της κατασκευής θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. (με την επιφύλαξη φυσικά τυχόν μεταγενέστερων εργασιών).

Ναι. Θα πρέπει να βάλεις τη μόνωση πο χρειάζεται και ότι άλλο απαιτείται ώστε να βγαίνει

'Ετσι όπως το περιγράφετε είναι εξαιρετικά πιθανό η μετατροπή του ισογείου σε χώρο στάθμευσης να έγινε ακριβώς για να χρησιμοποιηθούν τα τετραγωνικά για την προσθήκη του ορόφου οπότε υπάρχει υπέρβαση δόμησης λόγω της διατήρησης της κατοικίας στο ισόγειο. Θα πρέπει κάποιος μηχανικός να εξετάσει όλα τα στοιχεία για να σας δώσει έγκυρη απάντηση.

Επιτρέπεται εφόσον η νέα χρήση είναι συμβατή με τις χρήσεις γης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή.

Άρα συνολικά έχεις: μη υλοποίηση εσωτερικής κλίμακας, κατασκευή ανοικτής εξωτερικής σκάλας και εσωτερική διαρρύθμιση. Εγώ θα συμπεριλάμβανα τα πάντα σε αναλυτικό.

Τι σε κάνει να ονομάζεις αυτόν τον χώρο βοηθητικό; Κατά τη γνώμη μου δεν μπορείς να χρησιμοποιήσεις μειωτικό συντελεστή εφόσον πρόκειται για τμήμα της κατοικίας. Είναι σαν να έχω ένα δωμάτιο στο σπίτι μου το οποίο χρησιμοποιώ σαν αποθήκη και βάζω κούτες. Δεν παύει όμως να είναι ένα πλήρως λειτουργικό δωμάτιο που μπορώ ανά πάσα στιγμή να χρησιμοποιήσω ως 2η κρεβατοκάμαρα. Για την ανεξάρτητη αποθήκη ναι μπορείς να βάλεις μειωτικό 0,5.

Αφού υπάρχει υπόλοιπο όπως λες γιατί δεν πας προς έκδοση άδειας; Νομιμοποίηση των εργασιών που έχουν γίνει μέχρι στιγμής και προσθήκη....

1) Ναι θα βγάλεις 2 εφόσον πρόκειται για 2 διαφορετικές ιδιοκτησίες 2) Ναι εφόσον τροποποιούνται κάποιες μελέτες πρέπει να καταθέσεις τις μελέτες που τροποποιείς. Η ενημέρωση γίνεται ηλεκτρονικά στο e-adeies

Επομένως μέχρι και τον 2ο όροφο, πέραν του ότι οι διαφορές είναι πολύ μικρές, καλύπτεσαι και απο το επιτρεπόμενο ύψος που είναι 8 (με αυτό γίνεται ο έλεγχος χωρίς τη στέγη). Θα βάλεις τα τετραγωνικά της κάτοψης του τελευταίου ορόφου με υπέρβαση ύψους. Τις υπόλοιπες μικροαλλαγές στις στάθμες των ορόφων θα τις αναφέρεις στην τεχνική σου έκθεση και μπορείς να τις συμπεριλάβεις στις παραβάσεις αναλυτικού.

Ναι. Και νέα προσθήκη να είχες πάλι μπορείς να κάνεις γνωστοποίηση εφόσον η άδεια είναι σε ισχύ.

Στα πεδία άδεια και τοπογραφικό άδειας μπορείς να ανεβάσεις ένα σημείωμα που θα γράφεις ότι δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια αλλά έχει επιλεγεί "ναι" στο πεδίο σύμφωνα με το νόμο λόγο ύπαρξης κτίσματος προ του 55. Βέβαια εφόσον δεν υπάρχει κανένα τοπογραφικό διάγραμμα για το ακίνητο θα πρέπει να γίνει νέο ώστε να υπάρχει μια αποτύπωση και να γίνει σωστά ο έλεγχος των αυθαιρέτων κατασκευών. Θα χρειαστεί και για τη μεταβίβαση. Αυτό μπορείς να ανεβάσεις στο πεδίο "Τοπογραφικό ΕΓΣΑ"

Υποβάλεις δήλωση υπαγωγής για ολόκληρο το κτίριο; Ποιό είναι το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής;

Αυθαιρεσία υπάρχει ούτως ή άλλως εφόσον η υφιστάμενη κατάσταση δεν συμφωνεί με την οικοδομική άδεια. Απλώς κατά την τακτοποίηση δεν θα επιλέξεις τον συντελεστή προκηπίου για το τμήμα αυτό αφού σήμερα δεν υπάρχει προκήπιο.

Σε τέτοιες ακριβώς περιπτώσεις αναφέρονται οι κατ εξάιρεση εργασίες του άρθρου 107. Δηλαδή αν έχεις ένα άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο με υπόλοιπο δόμησης μπορείς να βγάλεις κανονικά άδεια δόμησης για οποιαδήποτε εργασία τηρώντας τους γενικούς κανόνες όπως ανέφερε και ο συνάδελφος παραπάνω. Σε περίπτωση όμως που έχεις ακίνητο στο οποίο γενικώς δεν θα επιτρεπόταν η έκδοση άδειας (πχ μη άρτιο) αλλά έχεις τακτοποιημένο κτίριο σου λέει ότι κατ εξαίρεση και κατά παρέκλιση μπορείς να εκτελέσεις κάποιες περιορεσμένες εργασίες που ορίζονται στο άρθρο 107 και αφορούν τα υφιστάμενα ρυθμισμένα κτίσματα. Αυτό έχει και λογική. Μπορείς ας πούμε εκδόσεις ΕΕΜΚ και να κάνεις διαρρυθμίσεις, επισκευές κ.α. στο τακτοποιημένο κτίριο που ο νόμος σου επιτρέπει να διατηρήσεις αλλά δεν μπορείς να βγάλεις άδεια (ούτε ΕΕΜΚ) που να αφορά σε νέες κατασκευές εφόσον αυτό απαγορεύεται από τις γενικές διατάξεις. π.χ. νέο στέγαστρο ή πισίνα σε μη οικοδομήσιμο.

Το υφιστάμενο τμήμα εφόσον είναι προ του 55 θεωρείται νομίμως υφιστάμενο.Αν όμως υπάρχουν επιπλέον αυθαίρετες κατασκευές εντός του ρυμοτομούμενου τμήματος δεν μπορούν να τακτοποιηθούν εφόσον αυτό έχει παραχωρηθεί.

Συμφωνώ στο κομμάτι ότι θα πρέπει να ενημερωθεί ο αγοραστής για το αυθαίρετο στον ακάλυπτο (που αν κατάλαβα καλά είναι του άλλου ιδιοκτήτη). Συμφωνώ επίσης ότι ιδανικά η ορθότερη διαδικασία θα ήταν αυτή που προτείνει ο Δημήτρης και που ανέφερα και εγώ παραπάνω, ήτοι τακτοποίηση των πάντων, τροποποίηση της σύστασης ώστε να ανήκει η αποθήκη στην ιδιοκτησία που την χρήσιμοποιεί και μεταβίβαση μετά. Αν υπάρχει ο χρόνος, η οικονομική δυνατότητα και η θέληση από όλους τους ιδιοκτήτες να γίνει αυτό πολύ καλώς. Αντιλαμβάνεσαι ότι μια περίπτωση μεγαλύτερης οικοδομής με περισσότερους ιδιοκτήτες κάτι τέτοιο είναι αδύνατο. Στην ερώτηση λοιπόν (που αυτό νομίζω ήταν το θέμα μας) αν εσύ ως μηχανικός είσαι νομικά καλυμένος να εκδόσεις βεβαίωση νομιμότητας και να πραγματοποιηθεί μεταβίβαση ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς έλεγχο τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων, η απάντηση είναι: Ναί μπορείς.

Σωστό αυτό που λέει ο Δημήτρης ότι πρόκειται για μια αυθαίρετη κατασκευή στον κοινόχρηστο η οποία βαρύνει όλους τους ιδιοκτήτες των επιμέρους οριζοντίων και το σωστό θα ήταν να ενημερωθεί για αυτήν ο νέος αγοραστής. (Αν υπάρχει συμφωνία και επιθυμία αυτή να τακτοποιηθεί με δήλωση κοινοχρήστων όπως σου είπα ακόμη καλύτερα). Πλήν όμως, για την βεβαίωση νομιμότητας και μεταβίβαση ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει υποχρέωση ελέγχου των κοινοχρήστων. Το γράφει και στο ίδιο το κείμενο της βεβαίωσης ότι τα κοινόχρηστα δεν συμπεριλαμβάνονται (και δεν μεταβιβάζονται φυσικά). Αυτό ίσχυε από τον 1ο νόμο αυθαιρέτων ορθά κατά τη γνώμη μου γιατί το αντίθετο θα δημιουργούσε τρομακτικά προβλήματα με αποτέλεσμα την αδυναμία μεταβίβασης των περισσότερων διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες. Εσύ έχεις απ ότι καταλαβαίνω μια μικρή οικογενειακή οικοδομή με 2 ιδιοκτήτες. Για να το καταλάβεις σκέψου ότι σε καλούσαν να δώσεις βεβαίωση σε ένα διαμέρισμα 6όροφης οικοδομής με 40 ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Τι θα έκανες εκεί; Θα έλεγχες όλους τους διαδρόμους της οικοδομής, τα υπόγεια, την ταράτσα, τους φωταγωγούς και τους ακάλυπτους για τυχόν αυθαίρετα; Σε κάποια απο αυτά μάλλον δεν θα είχες καν πρόσβαση. Και αν έβρισκες ότι υπάρχει μια αποθηκούλα στον ακάλυπτο (που τότε δεν θα ήξερες καν ποιος την έφτιαξε) δεν θα έδινες τη βεβαίωση στο διαμέρισμα του 6ου; Τα κοινόχρηστα δεν σε επηρρεάζουν κατα τον έλεγχο ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. (*Το πράγμα αλλάζει αν υπάρχει για κάποιο τμήμα αποκλειστική χρήση) Νομίζω αυτό που σε μπερδεύει είναι ότι σκέφτεσαι ότι θα μεταβιβάσεις την αποθήκη και άρα πως θα μεταβιβαστεί όντας παράνομη. Η πραγματικότητα είναι ότι δεν θα μεταβιβάσεις την αποθήκη. Η αποθήκη και νόμιμη να ήταν, όντας κοινόχρηστη δεν μεταβιβάζεται. Θα μεταβιβάσεις μόνο την οριζόντια ιδιοκτησία και για αυτήν θα εκδόσεις βεβαίωση. Αν θα ήθελες για κάποιο λόγο να συμπεριλάβεις την αποθήκη στην οριζόντια ιδιοκτησία σου, να ανήκει αποκλειστικά και να μεταβιβάζεται μαζί με αυτήν, τότε θα έπρεπε να γίνει τροποποίηση της σύστασης για την οποία θα χρειαζόταν τότε να γίνει έλεγχος όλου του ακινήτου και να εκδοθούν βεβαιώσεις τόσο για κάθε ανεξάρτητη ιδιοκτησία όσο και για τα κοινόχρηστα.

Η αποθήκη από πού έχει πρόσβαση; Αν κατάλαβα καλά έχεις δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες και μια ανεξάρτητη αποθήκη που έχει κατασκευαστεί στον κοινόχρηστο ακάλυπτο. Ποιος την έκανε και σε ποιόν ανήκει μόνο στα λόγια είναι. Τυπικά ανήκει και στους 2 εφόσον βρίσκεται σε κοινόχρηστο. Η κάθε οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να τακτοποιηθεί και να μεταβιβαστεί μόνη της ανεξάρτητα. Η αποθήκη φυσικά δεν μεταβιβάζεται μαζί με καμία οριζόντια ιδιοκτησία αφού δεν ανήκει σε αυτές. Η αποθήκη μπορεί να τακτοποιηθεί με μια δήλωση υπαγωγής που θα αφορά όλα τα αυθαίρετα επί κοινοχρήστων.

Ας ξεκινήσουμε από το εξής θετικό. Η σύσταση λες ότι έγινε το 1989 όπου επιτρεπόταν ακόμη η σύσταση καθέτων εκτός σχεδίου όποτε ας θεωρήσουμε ότι τουλάχιστον η σύσταση είναι καλώς καμωμένη. Ωστόσο, η σύσταση καθέτου δεν συνεπάγεται κατάτμηση του αγροτεμαχίου, όπερ σημαίνει ότι κατά την έκδοση άδειας ορθώς θα πρέπει να αποτυπώνεται ολόκληρο το αγροτεμάχιο στο οποίο θα φαίνονται όμως τα όρια μεταξύ των ιδιοκτησιών και τα μεγέθη δόμησης θα υπολογίζονται με βάση τα ποσοστά που αναλογούν στην κάθετη που πρόκειται να δομηθεί. Ο δε αιτών την άδεια θα είναι προφανώς ο ιδιοκτήτης της προς δόμηση κάθετης αφού του επιτρέπεται να δομήσει την ανεξάρτητη ιδιοκτησία του χωρίς συναίνεση. Δεν μας λές η 1η άδεια του 1989 τι αφορούσε και σε ποιά τμήματα? Σε αυτά που αγόρασε ο πελάτης σου ή σε άλλα? Στη δεύτερη άδεια φαίνονταν ως υφιστάμενα αυτά που προέβλεπε η 1η ή όχι? Πως υπολογίζονταν τα επιτρεπόμενα μεγέθη δόμησης?

Ο νόμος λέει ότι οι νομιμοποιήσεις υπάγονται στην κατηγορία 2 όταν απαιτείται αυτοψία. Τώρα για το πότε απαιτείται αυτοψία είναι μεγάλη κουβέντα που δυστυχώς δεν έχει απόλυτη απάντηση. Το έχουμε συζητήσει και παλαιότερα εδώ. Σε κάθε περίπτωση ειδικά όταν πρόκειται για νομιμοποίηση καλό θα ήταν να προηγείται συνεννόηση με την αρμόδια ΥΔΟΜ.

Τυπική είναι. Ελέγχουν απλά ότι ανέβασες στο σύστημα την άδεια νομιμοποίησης που έχει εκδοθεί και ότι αυτή είναι έγκυρη και στο προωθούν σε οριστική άμεσα. Ίσως και εντός ημέρας.

Πως θα το κάνεις αυτό και μάλιστα δεδομένου ότι είναι πανεύκολο να αποδειχτεί ότι η στέγη δεν προϋπήρχε του 2011; Θα τακτοποιήσεις το ακίνητο ως έχει και μετά θα εκδώσεις την άδεια που απαιτείται ανάλογα με τις εργασίες που θέλεις να υλοποιήσεις.

Δυστυχώς η φορολογία, το κτηματολόγιο, ο κτιριοδομικός, η προσμέτρηση ή μη στο συντελεστή δόμησης, και τα αυθαίρετα δεν αντιμετωπίζουν τους χώρους με τον ίδιο τρόπο και αυτό δημιουργεί πολλές φορές προβληματα. Εσύ τι ακριβώς θέλεις να κάνεις; Συγκεκριμένα για την τακτοποίηση, ο νόμος μιλάει για "χώρους μειωτικού συντελεστή" και λέει πχ ότι λαμβάνουν μειωτικό συντελεστή χώροι σε υπόγειες στάθμες χωρίς να εξετάζει τη χρήση. Επομένως το αν χρησιμοποιήθηκε η όχι μειωτικός συντελεστής κατά την τακτοποίηση ενός υπογείου (ορθά ή όχι δεν γνωρίζουμε) δεν σχετίζεται απαραίτητα με το πως πρέπει να δηλώνεται σε όλα τα υπόλοιπα.