Vasili

φίλοι, διαβασα την αρχή και το τέλος του thread και θα θελά μια αποσαφήνιση: Με βάση την τροποποίηση του φεκ 270Δ/1985 από το φεκ 380 α / 31.12.2003 τα αγροτεμάχια τα οποία υφίστανται κατά την 31.12.2003 και είναι άνω των 4 στρεμμάτων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα ακόμη και αν είναι τυφλά. εχω μια περίπτωση αγροτεμαχίου το οποίο έχει μέτωπο στην εθνική 6 μέτρα, είναι 9 στρέμματα και βάσει τίτλων υπάρχει από το 1993. (ανατρέχοντας στο συμβόλαιο βλέπω πως περιήλθε στους προηγούμενους ιδιοκτήτες το 1950). μπορώ λοιπόν να το θεωρήσω άρτιο και οικοδομήσιμο επικαλούμενος την σχετική τροποποίηση που αναφέρω παραπάνω. ωστόσο διαβάζω στο trhead πως υπάρχει απόφαση του ΣΤΕ 551/2008 η οποία απαιτεί μέτωπο, χωρίς όμως αυτή να έχει τεθεί σε εφαρμογή οριστικοποιηθεί μέχρι στιγμής (2015). άρα μπορώ να μεταφέρω στον ιδιοκτήτη πως το ακίνητο του είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ? με εκτίμηση Βασίλης

τα περί ζεστού/ψυχρού χώρου που αναφέρθηκαν παραπάνω είναι θέμα υποκειμενικό και όχι βασικό κριτήριο βράβευσης ενος αρχιτεκτονικού έργου. Προσωπικά μου αρέσει το σκυρόδεμα (άρα υποκειμενικά το θεωρώ καλή επιλογή), ειδικά όταν συνδυάζεται με ένα "αντικειμενικά" ζεστό υλικό όπως το ξύλο. Επίσης στα πολύ θετικά του έργου είναι η πολύ στενή σχέση του εσωτερικού με το εξωτερικό φυσικό περιβάλλον τόσο μέσω των μεγάλων ανοιγμάτων (που φαίνεται πως μέσω καλού προσανατολισμού πως σκιάζονται επαρκώς) όσο και μέσω της ελάχιστης υψομετρικής διαφοράς που έχει με το έδαφος και το χώμα. Επομένως κρίνω πως από αυτή τη σκοπια - υποθέτωντας και σχετικά με τα ζητούμενα του ιδιοκτήτη - πως το έργο πετυχαίνει να ενταχθεί στο περιβάλλον και να αξιοποιησει απλά και φυσικά υλικά με λιτότητα (περιορισμένη παλλέτα υλικών, υφών και χρωμάτων) αλλά και ποικιλία (συνδυασμοί υλικών, γεωμετρία, χωροθέτηση). προτιμώ να έχουμε πληθώρα από τέτοια έργα (με όλα τα θετικά και αρνητικά τους) παρά τον αχταρμά και το νεοελληνικό παράδειγμα που έχει διαλύσει τόσο το αστικό αλλά και το φυσικό περιβάλλον. και ένα οξύμωρο: παρόλο που το έργο μπορεί να καταταγεί από πολλούς ως μοντερνο (μοντερνιά) κρίνω πως μέσω της χρήσης των υλικών του αλλά και την επαφή με το έδαφος είναι περισσότερο παραδοσιακό από πολλά ντεμέκ παραδοσιακά (παραδοσιακό εδώ νοείται κατά τον νεοέλληνα ό,τι έχει κεραμοσκεπή).

με άλλα λόγια μπορώ δίχως μελέτη δαπανών να κάνω μια όσο καλύτερη γίνεται προσέγγιση ?

ευχαριστώ πολύ, μήπως έχεις υπόψιν αν μπορώ να βρώ ένα έτοιμο excel online ?

δεν το έχω ξανακάνει και το υπολογίζω για να βοηθήσω ένα φίλο. στο κτίριο επειδή δεν έχει καταστατικό και ουτε έχει γίνει μελέτη κατανομής δαπανών θέλουν μεταξύ τους να βρουν την απλούστερη μέθοδο υπολογισμού (δεν έχουν κοινόχρηστα, δεν έχουν ανελκυστήρα, και τα πάγια της θέρμανσης τα πληρώνει ο ιδιοκτήτητης του ακινήτου). ο ιδιοκτήτης λοιπόν μένει στο διαμέρισμα α1 και οι άλλοι δύο είναι ενοικιαστές. βρήκα ψάχνωντας 2 μεθόδους α) αυτή που περιγράφω στο προηγούμενο μηνυμα (απλή αναλογία χρόνο με ποσότητα) β) μια που λέει πως Κ = Π * (Χδ*Ωδ / ΣΧδ*Ωδ) Κ > κατανάλωση διαμερίσματος Π > το συνολικό πετρέλαιο που καταναλωθηκε Χδ > χιλιοστά διαμερίσματος Ωδ > ώρες χρονοχρέωσης ΣΧδ*Ωδ > Συνολικό άθροισμα των γινομένων όλων χιλιοστών των διαμερισμάτων με τις αντίστοιχες χρονοχρεώσεις τους.

Γεια σας συνάδελφοι, σε διώρφο κτίριο έχουμε έναν λεβητα και 3 διαμερισματα. α1. 90 μ2 με ωρες καταναλωσης 100 α2 50 μ2 με ωρες καταναλωσης 110 α3 90 μ2 με ωρες καταναλωσης 85 συνολικες ωρες 295 συνολικά κατανάλωσαν 750 λιτρα. μπορώ με απλή αναλογία να υπολογίσω την καταναλωση του καθενός ? πχ. α1 100/295 = 0,34 * 750 = 255 λτ

δυστυχώς όπως πάντα τα αυθαίρετα δεν είναι τόσο καθαρά. δηλαδή ναι μεν εχουν κλείσει αλλά υπάρχουν κάποια μικρά τμήματα εντός Δ (που αναγκαστικά θα τα πάω με ρύθμιση. απλώς τα υπόλοιπα εμβαδά - που είναι πολλά - θα προτιμούσα να τα πάω με αναλυτικό όπως αναφέρεις αλλά δε ξέρω σε ποιο άρθρο να το στηρίξω. συντελεστη αλλαγής χρήσης δεν βάζω εφόσον δεν έχω αλλαγή στη βασική χρήση του ακινήτου (παραμένει κατάστημα) και επομένως δεν έχω διαφοροποιήση του συντελεστή δόμησης.

Παυλο μου φαίνεται λογικό αυτό που λές. πως όμως το στηρίζω ? εννοω με αναφορά σε ποιο άρθρο ? ως αλλαγή χρήσης από κύριο σε κύριο. μπορέις να μου πεις. Ναι αυτή η εναλλακτική είναι στο τραπέζι μιας και το συνολικό κόστος των προστίμων είναι στον ουρανό. Λαμβάνοντας υπόψιν πως πρόκειται για κατάστημα κάποιες μελέτες είναι ιδιες (πχ στατική επάρκεια, αποτύπωση αρχιτεκτονικών) είτε αν πάμε με ρύθμιση είτε με νομιμοποίηση.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΑΠΟ ΥΠΟΣΤΕΓΟ ΣΕ ΚΛΕΙΣΤΟ ΧΩΡΟ Γεια σε όλους και καλή χρονιά. Θα ήθελα τη γνώμη σας στο παρακάτω. σε εκτός σχεδίου ακίνητο έχει ανεγερθεί κατάστημα με Ο.Α. και στη συνέχεια με Ο.Α. έγιναν προσθήκες ΥΠΟΣΤΕΓΩΝ. Τόσο στα διαγράμματα κάλυψης όσο και στο στέλεχος της άδειας βλέπω πως ο μηχανικός είχε προσμετρήσει τα εμβαδά των υποστέγων και στην κάλυψη και στην δόμηση. τα υπόστεγα έκλεισαν. πως υπολογίζω το πρόστιμο για αυτά? Α. με εμβαδό ως υπέρβαση δόμησης ? από το νόμο βλέπω πως μάλλον πρέπει να θεωρήσω πως πρόκειται για αλλαγή χρήσης από βοηθητικό σε κύριο άρα με βάση το άρθρο 19 παρ 5 πρέπει να υπολογίσω το πρόστιμο με εμβαδό ως υπέρβαση δόμησης. Ωστόσο δεν προκύπτει υπέρβαση με αυτό το κλείσιμο εφόσον ήδη εχει προσμετρηθεί στην δόμηση του ακινήτου και επίσης δεν υπάρχει υπέρβαση γιατί η χρήση παραμένει η ίδια (κατάστημα). αυτό μου βγάζει πρόστιμο 17.000 Β. με αναλυτικό ? Γ. εναλλακτικά σκεφτομαι να συνδυάσω ρύθμιση + νομιμοποίηση για να μειωθεί το συνολικό κόστος.

το συμβόλαιο του όπως και το ε9 γράφει 1ος όροφος. όχι δεν έχει άλλο διαμέρισμα. με παλιότερο συνάδελφο που μιλησα μου πε πως συνηθιζόταν αυτού του είδους η αρίθμηση θεωρόντας πως ο πρώτος όροφος πάνω από την πυλωτή να είχε το όνομα "όφορος επί υποστυλωμάτων" (ένός τύπου υπερυψωμένου ισογείου). άρα στην περίπτωση αυτή το μου είπε ο β' όροφος θα ονομαζόταν πρώτος εφόσον ο από κάτω του ήταν το υπερύψωμένο ισόγειο. - σε αυτό το παράξενο συμπέρασμα με οδηγεί και το παραπάνω άρθρο που αναφέρει πως η πυλωτή δεν προσμετρείται στον αριθμό των ορόφων. βασίλης.

γεια σας και ευχαριστώ για τις απαντήσεις. εγινε ενταξη στο εξοικονομώ του διαμερίσματος στον τελευταίο όροφο, και ενώ το έγραψα ως διαμέρισμα β' ορόφου , μου ζήτησαν εξηγήσεις από την τράπεζα γιατί στο ε9 γράφει α' όροφος και εγώ αναφέρω β'. δε γνώριζα πως η pilotis δεν μετρούσε ως όροφος (ισόγειο). με τις απαντήσεις σας αλλά και παραπάνω ψάξιμο που έκανα κατάλαβα πως ούτε στον όγκο μετρά ούτε στην αρίθμηση των ορόφων. ειδικά για την αρίθμηση το βρήκα στο γοκ 73 άρθρο 22 παρ 9 "9. Οσάκις το κτίριον κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων επί τω σκοπώ όπως ο ισόγειος χώρος αφιέμενος εξ ολοκλήρου κενός χρησιμεύση δι' απλήν και μόνον στάθμευσιν αυτοκινήτων, επιτρέπεται όπως ο πρώτος (ισόγειος) όροφος υπερυψωθή αναλόγως του ύψους του κτιρίου μη υπερβαίνοντος το ύψος το προκύπτον εκ της κατά την παράγραφον 1 του παρόντος άρθρου σχέσεως δια C=2. Ο ως άνω χρησιμοποιούμενος δια στάθμευσιν των αυτοκινήτων ισόγειος χώρος δεν περιλαμβάνεται εις τον συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου και δεν προσμετρείται εις τον αριθμόν των ορόφων. Εν τη περιπτώσει ταύτη δεν περιλαμβάνονται εις τον συντελεστήν δομήσεως και άπαντες οι εν τω χώρω τούτω αντιστοιχούντες χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων και εισόδων, μέχρις επιφανείας 25 μ2, δι' έκαστον συγκρότημα κλιμακοστασίου, ανελκυστήρος και εισόδου και εν συνόλω μέχρι 10ο)ο της όλης επιφανείας του κτιρίου κατ' ανώτατον όριον". ευχαριστώ πολύ βας

Γεια σε όλους, ελέγχω ένα κτίριο με άδεια του 1980 (άρα γοκ 73) που έχει τίτλο "διώροφος οικοδομή επί pilotis" το κτίριο που βλέπω στην αυτοψία περιλαμβάνει pilotis και από πάνω της 2 ορόφους στα στοιχεία του στελέχους της άδειας αναφέρει: καλυπτόμενη επιφάνεια οικοδομής 100 μ2 (10χ10) - που είναι όντως έτσι το περίγραμμα ύψος: 11,45 μ - που όντως είναι έτσι όγκος: 750 μ3 - εδώ με μια διαίρεση προκυπτει 750 / 100 = 7.5 μ που είναι ύψος 2 ορόφων (άρα δεν μετρά στον όγκο η pilotis - σωστό είναι αυτό βάσει του γοκ 73 ? ) όροφοι:2 έχω λίγο μπερδευτει με τους ορόφους εδώ. με το "2 όροφοι" εννοει: α) οι οροφοι πάνω από την pilotis (δηλαδή pilotis + οροφος 1 + οροφος 2) β) pilotis + όροφος 1 ? βάσει του ύψους φάινεται πως εννοεί το α) βάσει του όγκου (αν δεν προσμετρά η pilotis στον όγκο) επίσης το α) στον γοκ 85 βρήκα το σχετικό άρθρο που αποσαφηνίζει πως η pilotis δεν προσμετρά στον όγκο αλλά ισχύει το ίδιο για τον γοκ 73 ?. τέλος οι ιδιοκτήτες ονομάζουν τον τελευταίο όροφο ως α' όροφο. Παλιός μηχανικός μου είπε πως έτσι συνηθιζόταν γιατί όταν είχαμε pilotis ονόμαζαν τον πρώτο όροφο πάνω της ως "όροφος επί υποσυλωμάτων" και τον επόμενο πρώτο. βασίλης

εκεί ο νόμος τα έχει μπερδέψει γιαυτο και το ερώτημα μου. Λέει ο 4067 πως μόνο σε νομίμως υφιστάμενα ακίνητα μπορεί να εκδοθεί άδεια δόμησης. Στη συνέχεια αποσαφηνίζει τι εννοεί με το "νομίμως υφιστάμενα" (άρθρο 23). στην παράγραφο δ λοιπόν (προσθηκη του 4258) λεέι πως νομίμως υφιστάμενα είναι και "αν προυφίσταται του βασιλικού διατάγματος της 9,8,1955 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του ν1337/1983 η εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.4178/2013" το εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.4178/2013 βάσει των κατηγοριών αυθαιρέτων του 4178 (άρθρο 9) λεέι πως οριστικά εξαιρούνται οι κατηγορίες 1, 2, 3 αυτόματα με την υπαγωγή καθώς και η κατηγορία 4 μετά την καταχώρηση της ταυτότητας κτιρίου. αφού δεν υπάρχει ακόμη δυνατότητα καταχώρηση της ταυτότητας κτιρίου θεωρούμε πως εν δυνάμει ακόμη και της κατ 4 έχει οριστική εξαίρεση ? Το άρθρο 25 ωστόσο του 4178 αναφέρει αυτό που γράφω και στην αρχή πως επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε χώρους ρυθμισμένους. τώρα αν είναι άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών δεν το ονομάζει με σαφήνεια. Ουσιαστικά αυτό που με ενδιέφερε είναι η δυνατότητα αλλαγής χρήσης. (γιατί θυμάμαι καλά στον 4014 μια την έδιναν μία την απαγόρευαν). Σας παρακαλώ και τη γνώμη σας σε συγκεκριμένο. θέλει ιδιοκτήτης μονάδας βιομηχανικής να διαμορφώσει ένα χώρο του συγκροτήματος σε χώρος έκθεσης προιόντων. αυτό προφανώς δεν αποτελεί ξεχωριστό κατάστημα αλλά συνεκτικό τμήμα της βασικής χρήσης και άμεσα συνδεδεμένη με αυτήν. αυτό θεωρείται αλλαγή χρήσης ή αναδιαμόρφωση ? ο χώρος ήταν βάσει άδειας υπόστεγο που ωστόσο ήταν πανελομένο από τις τρεις πλευρές με μόνο τη μια ανοιχτή. μπορώ να θεωρήσω πως είναι υπόστεγο και τον κλείνουμε τώρα ή πως κλείστηκε (λόγω του πανελόματος) και τον νομιμοποιώ και αναδιαμορφώνω ?

ευχαριστώ για την απάντηση

βάσει του 4178/2013 αρθρο 25 παρ 12 γραφει πως επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε χώρους που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν.4178/2013 αρκεί να έχει περαιωθεί η διαδικασία ή να έχει εξοφληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και να επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση τόσο στο ακίνητο όσο και στην περιοχή. Αυτό κατ' εμέ σημαίνει πως επιτρέπεται να εκδοθεί άδεια δόμησης αλλαγής χρήσης σε τμήμα ρυθμισμένο. σωστά ? βασίλης

Σύμφωνα με αυτό: Σε περίπτωση εσωτερικών διαρρυθμίσεων σε ειδικά κτίρια με τις οποίες τροποποιούνται οι ηλεκτρομηχα− νολογικές εγκαταστάσεις ή/και η μελέτη παθητικής πυ− ροπροστασίας, δεν εκδίδεται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας αλλά απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης κατά την παρ. 1 του άρθρου 4 του Ν.4067/2012 (ΦΕΚ 79 Α΄), ως ισχύει." αναφέρεται σε ειδικά κτίρια, άρα δεν υπάγονται εδώ οι κατοικίες / διαμερίσματα.

ευχαριστώ πολύ για την πληροφορία. όταν επικοινωνήσω με την τοπική υδόμ θα ενημερώσω το thread. ο τίτλος είναι μια χαρά.

Για να πάει σε κατ 5 είτε δεν έχει άδεια, είτε οι συνολικές παραβάσεις υπερβαίνουν το 40 % δόμησης / κάλυψης ή 20 % στο ύψος.

Παύλο σε ευχαριστώ παρα πολύ.

Γεια σας, ένας ιδιοκτήτης έχει δύο γειτονικά διαμερίσματα (ένα τριάρι 90 μ2 και ένα δυάρι 50 μ2) στον β' όροφο πολυκατοικίας. Ο όροφος έχει συνολικά 6 διαμερίσματα. Τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει σπάσει τμήμα της μεσοτοιχίας τους και να αναδιαμορφώσει τη διαμερισμάτωση ώστε να έχει ένα τεσσάρι 110 μ2 και μια γκαρσονιέρα 30 μ2. Οι πόρτες προς τον κοινόχρηστο δεν μεταβάλονται, ούτε το εξωτερικό περίγραμμα του συνόλου (δεν έχουμε δηλαδή μεταβολή στη δόμηση/κάλυψη ως προς το σύνολο). αυτή η παρέμβαση θα συνοδευτεί με δημιουργία νέων λόυτρών, επέμβαση στο εσωτερικό δίκτυο ύδρευσης και ηλεκτρολογικών γκρεμίσματα σε κάποιους τοιχους και ανέγερση νέων εσωτερικών χωρισμάτων. προφανώς δεν ακουμπάμε τον φέροντα οργανισμό. με τί είδους άδεια μπορεί να γίνει η μετατροπή (έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για εσωτερικές διαρυθμίσεις ?). επίσης επειδή αλλάζουν τα χιλιοστά του κάθε διαμερίσματος επί του οικοπέδου χρειάζεται να γίνει και διόρθωση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. χρειάζεται συγκατάθεση των λοιπών ενοίκων για αυτές τις επεμβάσεις ? με εκτίμηση Βασίλης

ευχαριστώ πολύ

συμφωνα με την τροποποίηση θεωρείται ένα ακίνητο πως δεν έχει άδεια όταν: 2. γ. iii "το προβλεπόμενο στην οικοδομή κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρώνος από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτε σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια." Το μη νόμιμη αφορά το σύνολο του κτιρίου ή έστω και τμήμα του ? Δηλαδή αν το κτίριο έχει μετακινηθεί μακριά από την αρχική θέση - με αποτέλεσμα να μην ταυτίζεται σε κανένα σημείο με το περίγραμμα του τοπογραφικού - και είναι τώρα εν μέρει εντός δ και εν μέρει εκτός υπάγεται σε αυτή την κατηγορία (ότι δηλαδή δεν έχει άδεια ?) β) μιλάει για τοπογραφικό. αν δηλαδή είχαμε κτίριο 5χ10 στην άδεια και στην πραγματικότητα πάλι 5χ10 αλλά σε τελείως διαφορετική θέση με αποτέλεσμα ένα μέρος του να είναι σε μη νόμιμη θέση (πχ 2 μ2 είναι εντός Δ) τότε θεωρούμε πως δεν έχει άδεια. το ερώτημα γενικότερα είναι: το "περίγραμμα" αφορά τη γεωμετρία του κτιρίου ή την εγκεκριμένη θέση ?

Γεια σας συνάδελφοι, ψάχνω να βρω την εγκύκλιο 33/2000 υπεχωδε (αρ.πρωτ. 83808): Δυνατότητα εφαρμογής παρέκκλισης ως προς τις αποστάσεις. είδα στο φόρουμ πως γίνεται αναφορά σε αυτήν αλλά δεν έχω καταφέρει να βρω το κείμενο ούτε στο υπεκά ούτε πουθενά αλλού. αν κάποιος την έχει μπορεί να μου τη στείλει ή αναρτήσει στο downloads ? ευχαριστώ πολύ βασίλης

σημερινή συνομιλια με helpdesk επί του θέματος (υποχρέωση προσάρτησης εξαρτημένου τοπογραφικού) α) διαδικασία ρύθμισης / υπαγωγής. όταν κάνουμε υπαγωγή και υπάρχει τοπογραφικό της Ο.Α. τότε επισυνάπτουμε αυτό. Αν βρούμε αποκλίσεις μπορούμε να τις δείξουμε πάνω στο τοπογραφικό της Ο.Α. (γραμμοσκίαση κλπ) και επιπροσθέτως να τις αναφέρουμε στην τεχνική έκθεση. επειδή σε αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος δε ζητά εξαρτημένο, αυτό το κάνουμε κατά τη κρίση μας. Δηλαδή συντάσσεται νέο τοπογραφικό αν και εφόσον κρίνει ο μηχανικός πως του χρειάζεται για τον έλεγχο νομιμότητας (αν πχ διαπιστώνει εκτεταμένες αποκλίσεις και δεν είναι δυνατό με το υπάρχον τοπογραφικό να κάνει έλεγχο). Αυτό είναι ανοιχτό ζήτημα γιατί αν και ο νόμος δεν το ζητά, είναι στη κρίση του μηχανικού τι πρέπει να κάνει. β) δικαιοπραξίες: ακολουθούμε το άρθρο 3 του 4178/2013. οι εξαιρέσεις του άρθρου 3 είναι σαφής και πρέπει να εφαρμόζονται. (όπου δεν απαιτείται δεν απαιτείται) γ) γενικός κανόνας: όταν φτιάχνουμε ΣΗΜΕΡΑ (μετά την έναρξη ισχύος του νόμου) τοπογραφικό είτε για υπαγωγή είτε για δικαιοπραξία αυτό θα πρέπει να είναι εξαρτημένο (άρθρο 4). Ωστόσο ισχύουν ταυτόχρονα τα λοιπά άρθρα του 4178 (πχ οι εξαιρέσεις του αρθρου 3 καθώς και τα δικαιολογητικά που περιγράφονται για τη διαδικασία της υπαγωγής και οι ειδικές περιπτώσεις των κατηγοριών 1,2,3,4,5 - που προσδιορίζουν πότε απαιτείται σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού)