Pavlos33

Η αντιπαροχή με απλά λόγια σημαίνει, ότι δίνεις το οικόπεδό σου σε κατασκευαστή για να κάνει ανέγερση πολυκατοικίας σε αυτό και παίρνεις για αντάλλαγμα ένα ποσοστό που αντιστοιχεί σε διαμέρισμα ή διαμερισμάτα της πολυκατοικίας, αναλόγως της συμφωνίας που θα γίνει εγγράφως στο εργολαβικό.

Μάλλον εννοεί ότι στην περιοχή τέθηκε σε ισχύ πολεοδομική μελέτη και από τότε είναι εντός σχεδίου. Ισχύουν τα ίδια, ότι το ακίνητο τελεί υπό αναστολή κυρώσεων και αν δεν έχει άλλες αυθαιρεσίες και εφόσον η τότε τακτοποίηση με Ν. 720/77 έχει γίνει σωστά (σωστές αποτυπώσεις κλπ)-κάτι που είναι σπάνιο, μπορεί να μην προβεί σε υπαγωγή. Δηλαδή, το ακίνητο μεταβιβάζεται διότι εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 82. Όμως, επειδή ένα ακίνητο που ρυθμίστηκε πριν 40+ χρόνια και η εμπειρία έχει δείξει, ότι οι τότε αποτυπώσεις ήταν αφενός πλημμελείς, αφετέρου δημιουργούσαν έμμεσα ιδιοκτησιακά δικαιώματα , "δείχνοντας" ότι ήθελαν για γήπεδα ιδιοκτησιών, καλό θα ήταν να κάνει την υπαγωγή , καθώς το πρόστιμο θα είναι ιδιαιτέρως χαμηλό (προ 83 μπορεί και προ 75 το κτίσμα) και θα κερδίσει την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Αν πάλι θέλει, μπορεί να προβεί σε νομιμοποίηση (δεν βλέπω το λόγο να μπλέξει με Πολεοδομία).

Έτσι όπως είναι η διατύπωση της παραγράφου δεν γνωρίζω αν μπορούμε να βάζουμε στην φύτευση ότι μας βγαίνει κατά τον σχεδιασμό μας και να φυτεύουμε το δώμα στο διπλάσιο αυτού που μας απομένει για να συμπληρώσουμε τα 2/3 υποχρεωτικού ακαλύπτου. Η ασφαλής λύση είναι όπως ορίζει το άρθρο 17 Ε οικ=315 τμ---ΠΚ=50% --Υποχρεωτική φύτευση: 2/3Χ 0,5Χ315=105 τμ. Μείωση στο 1/2--->315Χ0,50Χ1/2=78,75 τμ. φύτευση στο δώμα: 2 Χ (105-78,75)=2Χ26,25=52,50 τ.μ Επιπλέον, δες και αυτό που αναφέρεται στην υποπαρ. ζ σχετικά με τους διαδρόμους διέλευσης οχημάτων κατασκευασμένους από διάτρητες (προφανώς για να μπορεί να φυτρώνει κάτι ανάμεσα στις οπές) πλάκες. ζ. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, δύναται αυτή να μειωθεί στο 1/2 του υποχρεωτικού ακαλύπτου υπό την προϋπόθεση ότι θα φυτευτεί στο δώμα διπλάσια επιφάνεια από την υπολειπόμενη επιφάνεια των 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου που δεν προβλέπεται να υλοποιηθεί. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, κατ’ εξαίρεση δύναται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης και οι διάδρομοι διέλευσης των οχημάτων εφόσον επιστρώνονται από διάτρητες πλάκες.

Βγάζεις νέο ΚΗΔ και επισημαίνεις στην συμβ/φο να μην χρησιμοποιήσει τον προηγούμενο ΚΗΔ.

Αυτό θα μπορέσει να το απαντήσει μηχανικός από την περιοχή σας τον οποίο θα πρέπει να επισκεφθείτε για να σας κατατοπίσει.

Άρα, το Κτηματολόγιο θα αποφανθεί θετικά για την μεταβολή στην παρόδια πλευρά, αρκεί να συναινέσει ο Δήμος (αν ο δρόμος χαρακτηριστεί δημοτικός). Να υποθέσω, ότι ο δρόμος αυτός δεν συνδέει δυο οικισμούς ή μια πόλη με έναν οικισμό, ώστε να επικαλεστείς ερμηνείες που αφορούν κατά παρέκκλιση αρτιότητας παρόδιων γηπέδων με πρόσωπο σε κυριότερη ή μοναδική και ενδεχομένως να ξεκινήσουν διαδικασίες χαρακτηρισμού του δρόμου.

Λέγοντας "μεσοτοιχία", εννοείς κοινό μεσότοιχο μεταξύ όμορων κτιρίων ή εννοείς, την περίπτωση κτιρίων εν επαφή ; Η υπόθεση, αφορά την προσθήκη καθ ύψος σε υφιστάμενο;

Δεν κατάλαβα πλήρως το ερώτημά σου. Αναφέρεις ότι η περιοχή βρίσκεται σε λειτουργούν κτηματολόγιο. Άρα, έχουμε ΚΑΕΚ για τις ιδιοκτησίες και για το δρόμο. Ελπίζω να έχω καταλάβει σωστά ως εδώ. Θα κάνεις τοπογραφικό χωρικής μεταβολής; Ποια η σημασία του να χαρακτηριστεί οπωσδήποτε δημοτικός ο δρόμος και να μην παραμείνει, για παράδειγμα, αγροτικός. Αν εν τέλει το ερώτημα αφορά στο ότι το γήπεδο "θέλει" να πάρει μέρος κοινόχρηστου δρόμου, είναι ένα θέμα αυτό με όποιο χαρακτηρισμό δρόμου και αν έχεις, υπό την έννοια ότι υπάρχει δημόσια έκταση.

Δεν μεταβλήθηκε το κέλυφος αλλά ο στατικός φορέας εξ ολοκλήρου. Από φέρουσα λιθοδομή έχεις κτίριο με σκελετό Ο.Σ. Σωστά είχα καταλάβει και από το πρώτο σου ερώτημα. Αν το κτίριο είναι προ 55 (μάλλον κάτι τέτοιο θα έχεις) ισχύει όλη η "σύγχυση" που προκαλείται ελλείψει νομοθετικής αναφοράς σε τέτοιες περιπτώσεις. Επομένως, ακόμη μια "γκρίζα ζώνη" για το αν θα το δεχτείς (άρα ως προ 55 βάζεις 'ΝΑΙ' στην Ο.Α) ή δεν θα το δεχτείς και θα βάλεις "οχι" στην ύπαρξη Ο.Α.

Πώς θα το τακτοποιήσεις αφού δεν επιτρέπεται υπαγωγή σε κατηγορία 5.

Κάλεσε πολιτικό μηχανικό άνθρωπέ μου. Μην ψάχνεις στο ίντερνετ κάνοντας εικασίες και στο τέλος τρομοκρατείσαι.

Μόνο προσωπική άποψη μπορώ να εκφέρω καθώς όπως προανέφερα δεν υπάρχει καμία διάταξη σε νόμο ή εγκύκλιο για το θέμα. Η δική μου "κόκκινη γραμμή" (κρίνοντας πάντοτε ανά περίπτωση) είναι ότι η πλήρης αλλαγή στατικού φορέα συνεπάγεται ένα παντελώς αυθαίρετο κτίριο, ορμώμενος και από το παράρτημα Α όπου αναφέρει την περίπτωση προκάτ που έγινε με συμβατική κατασκευή.

Δες και την συζήτηση που έχει ανοίξει εδώ

Είναι κάτι που μας έχει προβληματίσει από τον πρώτο νόμο (4014/11). Επίσημη απάντηση δεν υπάρχει. Κάποιες ερωτοαπαντήσεις του ΤΕΕ ανέφεραν ότι η αλλαγή στατικών δεν αποτελεί αντικείμενο ρύθμισης και θα πρέπει να γίνεται νομιμοποίηση. Όμως μια τέτοια απάντηση είναι απλώς μια άποψη χωρίς καμία επίσημη προέλευση και ακόμη και να θέλαμε να κάνουμε νομιμοποίηση, δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνεται σε όλες αυτές τις περιπτώσεις. Επιπλέον δεν θα μπορούσαμε να αναζητούμε σε κάθε τακτοποίηση το αν ο φορέας έχει αλλάξει και σε ποια έκταση, εκτός ίσως από την περίπτωση που έχουμε να κάνουμε με ένα εντελώς διαφορετικό στατικό σύστημα. Πχ άδεια με σκελετό Ο.Σ και κατά την κατασκευή μεταλλική κατασκευή, ή προ 55 κτίριο (φέρουσα λιθοδομή) και έγινε εσωτερικά σκελετός οπλισμένου σκυροδέματος, ή προκάτ στην άδεια και συμβατική κατασκευή στην πράξη. Οι περισσότεροι κάνουμε "γαργάρα" την αλλαγή (σε μικρή κλιμακα) στατικών και ασχολούμαστε με την πολεοδομική τακτοποίηση.

Με μια πρώτη ματιά φαίνεται ότι πηγαίνει κατηγορία 5 όπως αναφέρεις. 1. Μήπως κάποια υπέρβαση δόμησης προέρχεται από κλείσιμο Η.Χ; 2. Κατά το χρόνο έκδοσης Ο.Α, μήπως το επιτρεπόμενο ύψος ήταν μεγαλύτερο, ώστε να κάνεις σύγκριση με τα τότε επιτρεπόμενα-στο οικόπεδο-μεγέθη;

ν 4258/14 ΑΡΘΡΟΝ-9 Μεταβατικές διατάξεις 4. Έως την έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπεται στην παρ.1 του Αρθ-28 του Ν-4067/12, οι αποστάσεις δόμησης από τις γραμμές πλημμύρας που αναφέρονται στην παρ.2 του Αρθ-5 του παρόντος ορίζονται ως εξής: Α. Για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές, απόσταση 10 μέτρων από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας και Β. για τις εκτός σχεδίου περιοχές, απόσταση 20 μέτρων από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας. επιπλέον του Ν. 4258 διάβασε το άρθρο 28 Ν. 4067/12 και το άρθρο του ν. 4258 που αφορά τα μικρά υδατορέματα τα οποία δύναται να εξαιρούνται της οριοθέτησης. Προ Ν. 4258 η Πολεοδομία χορηγούσε άδεια έχοντας κάνει προσωρινή οριοθέτηση (δες και άρθρο 6 του κτιριοδομικού κανονισμού). Ίσως λόγω απόστασης θέσης κτιρίου μεγαλύτερης των 20 μ από το φρύδι να μην προέβησαν σε προσωρινή οριοθέτηση. Δες ενδελεχώς το φάκελο της Ο.Α για τα περαιτέρω.

Aν δεν κάνω λάθος (δες αναλυτικά και το θέμα της Η.Τ στο φόρουμ) αν βάλεις ημερομηνία αυτοψίας μέχρι 31/1/2021 (οι συνάδελφοι έχουν αναφέρει ότι συστημικά γίνεται η ημερομηνία αυτοψίας να είναι προγενέστερη της ημερομηνίας ανοίγματος δήλωσης για βεβαίωση) η βεβαίωση έχει ισχύ για μέχρι και την 30/6/2021 χωρίς να περάσεις από Η.Τ.

Από τα παραπάνω που παραθέτεις φαίνεται το προκύπτον από την Π.Ε να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο. Το αρχικό οικόπεδο ρυμοτομούνταν από το δ. ρυμοτομίας της Π.Μ και έτσι προέκυψε μικρότερο;

Αν έχεις μια παράβαση που μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 (εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών κατηγορίας 3 που αφορούν επιφάνεια χώρου) μπορεί όπως προανέφερες να υπαχθεί σε αυθαιρεσία άρθρου 100 (λοιπές παραβάσεις) και στην προκύπτουσα κατηγορία (πχ κατηγορία 2, 4 κλπ). Δεν θα βάλεις και κατηγορία 3 και μια λοιπή παράβαση, για την ίδια παράβαση. Η λοιπή παράβαση δεν μπορεί να υπαχθεί σε κατηγορία 3 αν αυτό εννοείς.

H εξωτερική ανοικτή σκάλα που είναι επί εδάφους ποτέ δεν υπολογίζονταν σε κάλυψη και δόμηση. Αν το θέμα σου είναι η τακτοποίησή της, θα την υπολογίσεις με αναλυτικό ως μια λοιπή παράβαση ενσωματώνοντας στον ίδιο αναλυτικό και άλλες παραβάσεις (πχ αλλαγή όψεων, περιτοιχίσεις, τσιμεντοστρώσεις κλπ)

Στον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου υπάγονται επίσης αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, .... Δεν βλέπω να μπορείς να το υπάγεις σε κάποια από τις παραπάνω αναφερόμενες κατασκευές του άρθρου 100.

Δεν σε απασχολεί βάσει ορισμού που υπάγονται οι παραβάσεις. Ο υπολογισμός προστίμου είτε θα γίνει με τις γενικές διατάξεις (επιφάνεια αυθαιρέτου τιμή ζώνης συντελεστές κλπ) ή θα γίνει με αναλυτικό δυνάμει του άρθρου 100. Η ασφαλής επιλογή για σένα είναι η πρώτη. Αν επιλέξεις την δεύτερη πρέπει να το πάρεις πάνω σου γράφοντας μια καλή τεκμηρίωση στην Τ.Ε

Το ερώτημά σου είναι αν πρέπει να το τακτοποιήσεις ή αν μπορείς να μεταβιβάσεις το διαμέρισμα χωρίς τακτοποίηση;

Όπως προανέφερε ο συνάδελφος, βάσει διατάξεων προ 23 οικισμών δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αφού δεν εμπίπτει στα όρια του οικισμού. Βλέπεις αν μπορείς να εκδόσεις προέγκριση ως κατά παρέκκλιση άρτιο γήπεδο εκτός οικισμού, δυνάμει άρθρου 40 Ν. 4759/20 εφόσον αυτό έχει ελάχιστη επιφάνεια 750 τμ και έχει πρόσωπο σε δημοτική, επαρχιακή κλπ οδό.

Θα γράψεις μια Τ.Ε.Σ.Ε 2 σειρές αναφέροντας το κριτήριο απαλλαγής, το οποίο σίγουρα είναι το κριτήριο 20% των φορτίων. Λογικά σου βγαίνει το κριτήριο. Αν δεν βγαίνει παίξε μπάλα με το κριτήριο επιφάνεια αυθ/της κατασκευής <25 τμ. Θα ήταν καθαρή τρέλα να βγάλεις υποχρέωση ΜΣΕ για μια σκάλα "σαλίγκαρο".