Pavlos33

Καλημέρα. Ο όρος "νόμιμος εκπρόσωπος" συνηθίζεται σε εταιρίες. Αν έχω καταλάβει σωστά έχεις τέσσερα φυσικά πρόσωπα, τα οποία έχουν κάνει ειδικό πληρεξούσιο σε κάποιον άλλο για να τους εκπροσωπεί. Ο πληρεξούσιος, εφόσον το πληρεξούσιο του δίνει τις σχετικές αρμοδιότητες, θα υπογράφει αντί για αυτούς, τα σχετικά έγγραφα, υπεύθυνες δηλώσεις, αναθέσεις, κλπ. Αν ήταν να υπογράφουν οι εντολείς τότε δεν θα χρειάζονταν πληρεξούσιος.

Η τακτοποίηση συντελεί σε οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, η οποία καθιστά το κτίριο νομίμως υφιστάμενο (άρθρο 23 ΝΟΚ).

Η δεύτερη σφραγίδα (2η δήλωση) που έβαζε η υπηρεσία έγραφε αυτό που έχεις βάλει σε πλαίσιο. Μη το συγχέουμε με την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση καθώς είναι μια διαφορετική πολεοδομική έννοια. Εμεις χρειαζόμαστε την οριστική εξαίρεση, η οποία λαμβάνεται εύκολα με νέα ένταξη στο ν. 4495. Αν όμως θέλεις σώνει και καλά να μην κάνεις υπαγωγή το τμήμα του χώρου του οποίου η υφιστάμενη κατάσταση ταυτίζεται με αυτή που είχε αποτυπωθεί στο Ν. 720/77, τότε θα ρυθμίσεις τις διαφορές. Επεκτάσεις, λοιπές παραβάσεις , Δ.Δ κλπ. Θα έχεις όμως και ένα ιδιόμορφο καθεστώς στο ακίνητο. Ένα μεγάλο μέρος του να τελεί υπό αναστολή κυρώσεων (ν. 720/77) και ένα άλλο να εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση. Αυριο πάει ο πελάτης σου σε τράπεζα να ζητήσει δάνειο. Μάντεψε την εξέλιξη...

Αν με τα στοιχεία που διαθέτεις μπορείς να τεκμηριώσεις τη νομιμότητα της κατοικίας τότε δεν την τακτοποιείς. Όμως, ποια εγκεκριμένα σχέδια της άδειας διαθέτεις, τα οποία απαιτούνται για να τεκμηριώσεις τη νομιμότητα. Υπάρχει εγκεκριμένη κάτοψη, τομή και δ. κάλυψης;

@leandroskal Στα πολύ σωστά που απάντησε ο Άκης να συμπληρώσω ότι αν ο χώρος "βαφτίζεται" ημιυπαίθριος ενώ συνάδει με επί της ουσίας κλειστό χώρο (πχ αν το μόνο άνοιγμα που έχει είναι μια πόρτα που δεν έχει ακόμη τοποθετηθεί) να τον δηλώσεις με ΥΔΚΧ. Στην υπαγωγή δεν εξετάζουμε τα κριτήρια των Η.Χ που έπρεπε να καλύπτονται για να μην προσμετρήσουν οι Η.Χ στο Σ.Δ.

@sour Kαλησπέρα. Όπως έχουμε αναφέρει πολλές φορές εδώ στο φόρουμ, ρυθμίσεις Νόμων 720/77 και 1337/83 συνήθως έχουν λάθη και παραλείψεις. Αφετέρου, η υπαγωγή στους νόμους αυτούς δεν έδινε οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση παρά μόνο αναστολή κυρώσεων, μέχρι τα αυθαίρετα να κριθούν οριστικά. Επομένως, η ένταξη στο ν.4495/17 είναι απαραίτητη για την Δ.Δ αλλά και για να λάβει ο ιδιοκτήτης την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση (κατηγορία 1 ή 2)

Kαλησπέρα. Σε επαγγελματικά κτίρια η διάκριση σε κύριο και βοηθητικής χρήσης χώρο δεν είναι εύκολη και αυτό διότι οι "βοηθητικοί χώροι" συμμετέχουν στην κύρια χρήση και όχι μόνο την υποστηρίζουν. Υπό το πρίσμα αυτό δεν είναι λάθος να βάλεις τις αποθήκες είτε κύριο χώρο είτε βοηθητικό για να τακτοποιηθούν. Αν βεβαίως εκδίδαμε Ο.Α θα μετρούσαν κανονικά στο Σ.Δ και ας γράφαμε ότι χρήση θέλαμε. Μπορείς να κάνεις χρήση και της επιλογής α και της β, αναλόγως τι συμφέρει στο πρόστιμο και αν για κάποιο λόγο θέλεις να παρουσιάσεις το χώρο με κύρια χρήση τότε το πας με τις γενικές διατάξεις υπολογισμού προστίμου (χωρίς μειωτικό).

Όπως έγραψα και στο προηγούμενο post.

Ορθώς Δημήτρη (+1). Γι αυτό λέμε και ξαναλέμε. Πρώτα θα λυθεί το ιδιοκτησιακό μετά η τακτοποίηση.

Πρώτα θα επισκεφθείς μηχανικό για να ελέγξει τη νομιμότητα. Αν όπως λες υπάρχει αυτόνομος μετρητής ρεύματος, αυτό σημαίνει ότι είχε ληφθεί μέριμνα για ηλεκτροδότηση. Μήπως ήταν ηλεκτροδοτούμενο και διέκοψαν τη σύνδεση;

Ξεκάθαρο Βασίλη. Τώρα το κατάλαβα σωστά και έχει δίκιο ο Θόδωρος.

Αν κατάλαβα σωστά θέλεις να εκδοθεί η Ο.Α με τα τρία σπίτια μήπως και τα κατασκευάσει στο μέλλον, αλλά σίγουρα ο πελάτης θέλει να κατασκευάσει μονο το ένα εξ' αυτών. Η βασική αρχή είναι ότι σε τμηματική αποπεράτωση ελέγχεται λειτουργικά αυτοτελής χώρος. Π.χ διώροφη κατοικία δυο ανεξάρτητων διαμερισμάτων. Αποπερατώνεται το ισόγειο και η άδεια κλείνει μόνο για το ισόγειο. Ο όροφος μελλοντικά. Ο ελεγκτής καλείται τμηματικά. Ακόμη και η θεμελίωση μπορεί να γίνει σε τμήματα. Η σύσταση οροφοκτησίας θα πρέπει να γίνει όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει τι ακριβώς θέλει να κάνει. Αν θα κάνει σύσταση σε ακίνητο με 3 κτίρια αυτά θα πρέπει να έχουν ενιαίο φέροντα οργανισμό.

Δηλαδή εκείνη η προεξέχουσα πλάκα βρίσκεται στο ύψος του πρώτου σενάζ του τοίχου και όχι της πλάκας δαπέδου; Αυτό λέμε; Ας ανεβάσει ο Βασίλης μια τομή αν είναι εύκολο γιατί προσωπικά άλλο είχα αντιληφθεί.

Το πρόβλημα που πρωτίστως πρέπει να λυθεί είναι το ιδιοκτησιακό καθώς αναφέρεις ότι καταπατάται όμορο οικόπεδο από το κτίσμα, δηλαδή το κτίσμα πατάει ταυτόχρονα σε δυο διαφορετικά οικόπεδα. Ακόμη και να ήθελες, τακτοποίηση δεν γίνεται αν δεν λυθεί το θέμα. Σε παραπέμπω στο ανάλογο θέμα του φόρουμ ώστε να πάρεις πληροφορίες για τις μελλοντικές σου ενέργειες.

Για να καταλάβω σωστά. Υπάρχει προεξοχή της πλάκας δαπέδου, έξω από την κτιριακή όψη, ο χώρος είναι στεγασμένος και αντί να περικλείεται εξωτερικά από τοίχους και κουφώματα, θα περικλείεται μόνο από κουφώματα και τζάμια. Αυτός ο χώρος δεν είναι ερκερ?

Αφού είναι κλειστός χώρος λειτουργικά εξαρτημένος με τους υπόλοιπους κλειστούς χώρους του κτιρίου και προεξέχει της όψης, πως θα μπορούσε να είναι αρχιτεκτονική προεξοχή; Κλειστός εξώστης (έρκερ) χαρακτηρίζεται η κατασκευή. Απλά η αμφιβολία προήλθε λόγω των κουφωμάτων που καταλαμβάνουν το σύνολο των εξωτερικών όψεων.

Καλημέρα Βασίλη. Έρκερ είναι, αφού έχεις προεξοχή από την όψη, στέγαση και κλειστές (με κουφώματα-υαλοπίνακες) εξωτερικές πλευρές.

Kαλησπέρα. Σε αυτό το "Π" θα μπαίνουν νερά και θα γίνει πισίνα μπροστά από το παράθυρο εκτός και αν εννοείς ότι θα το σκεπάσεις με τζάμι.

@Amenra Να πείτε στον άνθρωπο που θα κόψει το πεύκο να κάνει μερικές τομές στο απομεινάρι του κορμού που θα βρίσκεται πολύ χαμηλά στο χώμα, και αφού ρίξει πάνω μια μικρή ποσότητα νερού (π.χ ένα μπουκαλάκι) να αλείψει roundup (ζιζανιοκτόνο με δραστική ουσία γλυφοσατη) ώστε ξεραθεί και να μην ξαναπετάξει. Γενικώς τα πεύκα είναι δέντρα που θα πρέπει να αποφεύγονται, πόσο μάλλον τόσο κοντά σε σπίτι, για λόγους πυρασφάλειας, καθώς αρπάζουν εύκολα φωτιά και τα εκτοξευόμενα κουκουνάρια την μεταφέρουν άμεσα σε απόσταση.

Είτε με τον ένα τρόπο, είτε με τον άλλο θα πληρώσει. Στην πρώτη περίπτωση πρόστιμο+ αμοιβή σου, στη δεύτερη μεγαλύτερη αμοιβή σου λόγω της ενημέρωσης Ο.Α που θα εκδόσεις. Σε ό,τι αφορά το μεγαλύτερο πλάτος εξωστών, κάτι το οποίο ενδεχομένως συνεπάγεται και σε υπέρβαση της εγκεκριμένης τους επιφάνειας (αν δεν έχεις μικρότερη υλοποιημένη διάσταση στην άλλη πλευρά), θα πρέπει να διερευνήσεις, εάν με τη νέα επιφάνεια υπάρχει υπέρβαση ποσοστού (κατά ΓΟΚ 85 είχαμε Η.Χ<=20% και ΗΧ+εξώστες<=40%). Δες και το άρθρο 42 παρ. 10 10. Ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας, ανεξάρτητα από τον χρόνο ισχύος της οικοδομικής άδειας, πραγματοποιείται στις εξής περιπτώσεις : α) αλλαγή ιδιοκτήτη, β) τροποποιήσεις των μελετών, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης, όγκου, ύψους, οι πλάγιες και οπίσθιες αποστάσεις και ο υπολογισμός των αναγκών σε χώρους στάθμευσης (άρθρο 39 παρ.3β του ν.4495/2017) του διαγράμματος κάλυψης γ) μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα, ή μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα σαράντα (40) εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα, δ) αποκλίσεις θέσης του κτιρίου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα δέκα είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά τη θέση του κτίσματος και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα.

Ευχαριστώ επίσης. Να είσαι καλά συνάδελφε.

Έτσι όπως τα έφτιαξαν οι συμβολαιογράφοι, μάλλον η κόκκινη γραμμή που ξέραμε μέχρι τώρα και αφορούσε την μια και μοναδική υπαγωγή για το ακίνητο θα πρέπει να την ξεχάσουμε μετά την έναρξη ισχύος του Ν. Άρθρο 16 Ν.5142/24 ΦΕΚ 158/Α/4.10.2024 . Η ανωτέρω ακυρότητα των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί προ της 1ης.5.2024 αίρεται με μεταγενέστερη υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος των αυθαιρεσιών ή των ανωτέρω πολεοδομικών παραβάσεων που είχαν εγκατασταθεί προ των ανωτέρω πράξεων, εφόσον αυτή είναι επιτρεπτή, και υπό την προϋπόθεση σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53. Σε περίπτωση που η συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε κατά παράβαση του πρώτου εδαφίου χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, αυτή δύναται να διορθωθεί από τον τελευταίο αποκτώντα το εμπράγματο δικαίωμα, μονομερώς, ενεργούντα για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος, τεκμαιρομένου ότι ο αποκτών ενεργεί δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 235, 223 και 726 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164). Κατά τη σχετική διόρθωση της οικείας πράξης προσαρτώνται μόνον το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας της παρ. 3 του άρθρου 53, η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα της κάτοψης, και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς.» Βεβαίως δεν μας διευκρινίζουν αν η "μεταγενέστερη υπαγωγή" αφορά νέα (δεύτερη) υπαγωγή, ή επικαιροποίηση της αρχικής.

Καλησπέρα. Η συνήθης πρακτική, από το όχι πολύ μακρινό παρελθόν της δεκαετίας 2000-2010 είναι να ενώνουμε τα τοιχία υπογείου φτιάχνοντας στο ενδιάμεσο μια δεξαμενή Ο.Σ ύδατος και στο ισόγειο κάποτε βάζαμε πέργκολα (κάποτε γινονταν πολλά πράγματα στο..περίπου). Εν κατακλείδι για να κάνεις ΠΣΟΙ θα πρέπει να έχεις ενιαίο στατικό φορέα. Σκέψου μια πολυκατοικία. Τρόποι υπάρχουν. Σύνδεση τοιχίων υπογείου, Α.Η.Χ μεταξύ των κτιρίων οι οποίοι θα βρίσκονται σε συνέχεια του στατικού φορέα (πχ δοκοί που ενώνουν το ένα κτίριο με το άλλο). Πάντως, για ανεξάρτητα και σε απόσταση κτίρια, χωρίς σύνδεση, δεν μπορείς να κάνεις σύσταση Ο.Ι.

Καλησπέρα. Θεωρώ πως γίνεται, αν δεν έχεις κάποιες ειδικές εγκρίσεις από Σ.Α, αλλά για ποιο λόγο να μπλέξεις με ενημέρωση όταν μπορείς εύκολα και γρήγορα να ρυθμίσεις και ο πελάτης να κάνει άμεσα την δουλειά του που συνήθως είναι η πώληση ή κάποια μεταβίβαση του ακινήτου.

Καλησπέρα. Ελάχιστη σημασία έχει πλην όμως θεωρώ ότι το σωστό είναι να καταχωρήσεις "Πολεοδομία" καθώς, η Υπηρεσία σφράγιζε (3 σφραγίδες) την περαίωση της διαδικασίας.