Pavlos33

Πως είναι κατανοητό Θοδωρε; Όταν μεταβάλεις την επιφάνεια ενός διαμερίσματος, αυτή η επιφάνεια δεν επηρεάζει τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και δαπανών; Με άλλα λόγια, θα ενσωματωθεί μια αυξημένη επιφάνεια σε ένα διαμέρισμα και αυτό θα συνεχίσει να έχει το παλαιότερο ποσοστό συνιδιοκτησίας και θα έχει το παλαιότερο -μικρότερο ποσοστό κοινόχρηστων δαπανών;

Nα δούμε σιγά σιγά και το πρώτο θέμα του άρθρου 16. Τι εννοούν με την πρώτη προϋπόθεση; Αν για παράδειγμα μια οριζόντια ιδιοκτησία επεκτάθηκε (κλείνοντας έναν εξώστη 10 τ.μ) και αυτό έστω ότι έλαβε χώρα από το χρόνο κατασκευής της οικοδομής, αυτά τα 10 τ.μ δεν επηρεάζουν το ποσοστό συνιδιοκτησίας καθώς και τον πίνακα κατανομής δαπανών; 1.α) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί ή περιγραφεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του ν. 4495/2017, υπό τις εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,

Θα πας στη σελίδα του ΤΕΕ και θα αναζητήσεις τα εγχειρίδια Ν. 4178. Από τη στιγμή που και το σύστημα στο επιβεβαιώνει, τι άλλο να ψάξεις; Θα βάλεις 2 Λ.Π. Το να μπει σε ξεχωριστό ΦΚ δεν είναι απαραίτητα, αλλά για εποπτικούς λόγους μπορείς να το κάνεις. Εξάλλου στην τ.ε αναγράφεις τα σχετικά. Η ομαδοποίηση δεν ισχύει σε κάθε περίπτωση. Για παράδειγμα αν έχεις αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 3 που αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου (πχ αποθήκη, μεταβολή επιφάνειας από 2%-5%) δεν μπορείς να τις ενσωματώσεις σε παραβάσεις αναλυτικού καθώς οι τελευταίες αφορούν αυθαιρεσίες που δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου, με εξαίρεση τις κατασκευές που αναφέρονται στο άρθρο 100 (πχ στέγαστρα, κιόσκια, Η.Χ κλπ). Υ.Γ παραθέτω αυτολεξεί από τις τότε οδηγίες του 2013 στα πλαίσια εφαρμογής Ν. 4178 16. ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗ Με βάση την παρ. 10 του άρθρου 23 Ν. 4178/2013, στην περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης πληρώνονται 500 ευρώ πρόστιμο και όχι παράβολο. Όταν η διαμερισμάτωση είναι η μοναδική παράβαση, επιλέγετε το αντίστοιχο πεδίο του ΦΚ και κατά την υποβολή της δήλωσης εκδίδεται μόνο η πληρωμή του τέλους ανταπόδοσης. Μετά την εξόφλησή του, η εντολή πληρωμής του προστίμου θα εμφανιστεί κατά την προώθηση σε «Υπαγωγή». Σε περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης μαζί με άλλες αυθαιρεσίες, καταβάλλεται το παράβολο που αντιστοιχεί στις υπόλοιπες αυθαιρεσίες και το πρόστιμο των 500 ευρώ για την διαμερισμάτωση, προστίθεται στο συνολικό πρόστιμο. Για να γίνει αυτό, η διαμερισμάτωση δηλώνεται ως 1 λοιπή παράβαση, χωρίς να κάνετε αναλυτικό προϋπολογισμό. Μπορείτε να δηλώσετε σε χωριστό ΦΚ τη λοιπή παράβαση της Διαμερισμάτωσης, αναγράφοντας στην περιγραφή του "ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗ".

Αναρτώ το άρθρο 16 Ν.5142/24 σε pdf καθώς και το ΦΕΚ 158.Α.24 προς διευκόλυνσή μας. Το άρθρο 16 βρίσκεται στη σελίδα 11 του ψηφιακού αρχείου του νόμου. ν.5142 2024 ΦΕΚ 158 Α 4.10.2024.pdf ΑΡΘΡ 16 ν.5142 2024 ΦΕΚ 158 Α.pdf

Καλημέρα. Αν θυμάμαι σωστά τις οδηγίες του ΤΕΕ στα εγχειρίδια χρήσης αναφέρονταν ότι εφόσον υπάρχουν και άλλες παραβάσεις πέραν της Δ.Δ τότε βάζουμε την Δ.Δ ως μια επιπλέον Λ.Π. Οπότε, μάλλον το συστημικό μήνυμα ταυτίζεται με τις οδηγίες που είχαν δοθεί.

Καλημέρα. To ξεμπάζωμα στην ανοιχτή σου οψη μήπως σου δημιουργεί υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους; Μήπως τίθεται και θέμα υπέρβασης αριθμού ορόφων (εάν υφίσταται τέτοιος περιορισμός στην περιοχή). Πάντως βάσει κτιριοδομικού το ελάχιστο ύψος για Β.Χ είναι 2,20 μ. Το ύψος 1,80 μ είναι λειτουργικά απαγορευτικό. Ίσως μπορεί να "περάσει" ως μη βατός χώρος (στην πράξη ο ιδιοκτήτης θα βάζει τα ξύλα για το χειμώνα).

Και όμως αν ανατρέξεις σε συζητήσεις που κάναμε στο ν. 4178 θα δεις τι λέγαμε τότε (συγκεκριμένα λέγαμε για τον επιμερισμό Υ.Κ στα χιλιοστά της οριζόντιας). Εννοείται ότι αυτό που λες εφαρμόζουμε, παρά το ότι δεν είναι πολεοδομικά σωστό (στο πνεύμα των αυθαιρετονόμων είναι). Κατ΄ αναλογία λοιπόν γράφω και για την μετακίνηση σε σύννομη θέση στο παραπάνω ερώτημα. Αυτά και επιστρέφουμε στο θέμα.

Απευθύνεσαι σε μηχανικό. Το πιο πιθανό είναι να γίνεται.

Γενική απάντηση μη γνωρίζοντας τις ιδιαιτερότητες στη θέση του ακινήτου ότι για μια περίφραξη με ελαφρύ υλικό (πχ συρματόπλεγμα με σιδηροπασσάλους χωρίς σενάζ οπλισμένου σκυροδέματος στη βάση) απαιτείται η έκδοση άδειας εργασιών μικρής κλίμακας. Να τονίσω ότι ο φράχτης θα πρέπει να τοποθετηθεί στο όριο του οικοπέδου και όχι πιο μέσα καθώς η περίφραξη επιτρέπεται στα όρια του οικοπέδου. Τα υπόλοιπα για το αν έχεις ιστορίες εσύ τα ξέρεις.

Σαφώς και δεν συμφωνούμε ως μηχανικοί σε πολλά μη λογικά που επικράτησαν βάσει των τριών τελευταίων αυθαιρετονόμων. Εξήγησα παραπάνω σαν παράδειγμα το τι συμβαίνει με την κάλυψη και τον επιμερισμό που κάνουμε χρεώνοντας σε κάθε Ο.Ι. ενώ η κάλυψη αφορά μονοσήμαντο μέγεθος του κτιρίου. Ας ζυγίσει ο συνάδελφος το θέμα και το πως θα το αντιμετωπίσει. Συμφωνούμε φαντάζομαι ότι σε κάποια θέματα στους νόμους τακτοποίησης οι απαντήσεις δεν είναι μονοσήμαντες. Επισήμανα και αυτό που αναφέρεις (δηλαδή το μη λογικό)

Η ερώτηση είναι πολύ γενική. Τι πάει να πει "έγκυρες". Υπάρχουν κανονισμοί οι οποίοι αφορούν συγκεκριμένες χρονικές περιόδους που ίσχυσαν. Κάτι που ίσχυε παλαιότερα μπορεί να μην ισχύει σήμερα με βάση τον νέο κτιριοδομικό κανονισμό. Οι σκάλες επίσης σχετίζονται και με την χρήση του κτιρίου. Καλό θα ήταν αν σχεδιάζεις να αγοράσεις κάτι να επισκεφθείς πρώτα γραφείο μηχανικού να σε κατατοπίσει.

Εννοείς ότι στην άδεια προβλέπονταν μπαζωμένο και χώρος υπογείου και αυθαίρετα ξεμπαζώθηκε; Με 1,80 μ ελεύθερο ύψος προφανώς δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί για κάποια χρήση αφού δεν χωράει σχεδόν άνθρωπος όρθιος (ελάχιστο 2,50 μ για κύρια χρήση)

Στο αρχικό σου ερώτημα δεν θυμάμαι αν το ανέφερες, οπότε απάντησα θεωρώντας ότι θα έχεις ακίνητο χωρίς ΠΣΟΙ. Αν τώρα κάνεις δηλώσεις για περισσότερες Ο.Ι θα βάλεις την αυθαιρεσία για κάθε μια από αυτές αφού θα έχεις ξεχωριστές δηλώσεις. Βεβαίως θα μου πεις ότι το κτίριο ανεγέρθηκε σε λανθασμένη θέση οπότε με μια παράβαση κατηγορίας 3 καλύπτεις όλες τις οριζόντιες. Αυτό το πολύ λογικό θα έπρεπε να συμβαίνει και για τις υπερβάσεις κάλυψης, κάτι που όμως δεν συμβαίνει αφού αν για παράδειγμα έχουμε κλείσιμο εξώστη καθ' ύψος σε κάθε Ο.Ι πας και χρεώνεις σε καθεμία από αυτές και Υ.Κ παρά το ότι η Υ.Κ είναι ένα μονοσήμαντο πολεοδομικό μέγεθος που αφορά το κτίριο (είχαμε πριν χρόνια αρκετές συζητήσεις στα πλαίσια του τότε ν. 4178 και 4014).

Καλημέρα. Μην σας προβληματίζουν τέτοια ζητήματα. Η ΗΤΚ δεν θα επηρεάσει εμπράγματα δικαιώματα. Ακόμη και αν βάλεις λανθασμένο δικαίωμα στην ΗΤΚ η συμβ/φος θα συντάξει συμβόλαιο με βάση τους τίτλους και όχι με τα αναγραφόμενα στην η.τ. Επί του ερωτήματός σου μπορείς να βάλεις τον επικαρπωτή (αυτός μεταβιβάζει το δικαίωμα της επικαρπίας) και αν δεν έχει αντίστοιχη επιλογή, άφησέ τον ως 100% Π.Κ και γράψε κάπου στα σχόλια ότι αφορά τον επικαρπωτή.

Το άρθρο δεν μας είπε κάτι παραπάνω από αυτό που εξαρχής είχαμε συζητήσει εδώ στο φόρουμ κατά την έκδοση της 176/23 απόφασης ΣτΕ. Με όσα έχουμε δεδομένα ως τώρα, την εκτός σχεδίου δόμηση όπως την γνωρίζαμε μάλλον θα πρέπει να την ξεχάσουμε. Προσωπική γνώμη εκφράζοντας εκτιμώ ότι θα είναι αδύνατον μέχρι το έτος 2026 να συνταχθούν ΤΠΣ για όλη τη Χώρα. Από την άλλη, το να καταργηθεί η εκτός σχεδίου δόμηση (ακόμη και εντός περιοχών ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ) λόγω της ερμηνείας για απαίτηση αναγνωρισμένου Κ.Χ (ο ισχύων νόμος 3212/03 αναφέρει διαφορετικά πράγματα) δεν είναι κάτι τόσο απλό για να γίνει οριζόντια. Μη ξεχνάμε και το τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα των πόλεων μας. Με απλά λόγια, περιαστικά των πόλεων (εκτός σχεδίου) στεγάζονται άνθρωποι και πολυμελείς οικογένειες. Κάθε κίνηση περιορισμού διαθέσιμων οικοπέδων θα αντανακλά περαιτέρω στο ήδη δυσβάσταχτο κόστος στέγασης. Η δόμηση με κανόνες (τόσο μορφολογικούς όσο και χωροταξικούς) μπορεί να επιτευχθεί και ας μελετήσουμε τελικά ποιος ρυπαίνει και υποβαθμίζει το περιβάλλον. Μια κατοικία σε γήπεδο 4.000 ή 6.000 ή 10.000 τμ ή μήπως κάποιες βιομηχανίες, βιοτεχνίες κλπ επιβαρυντικές χρήσεις που πετάνε ανεξέλεγκτα λύματα σε υδάτινους αποδέκτες ή τεράστια τουριστικά συγκροτήματα εκατοντάδων κλινών με εκτενείς διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου για γκολφ, θαλάσσιες δραστηριότητες, τεραστίων διαστάσεων πισίνες (μη ξεχνάμε και την παρατεταμένη ανομβρία που έχουμε ζήσει κατά καιρούς).

Από την στιγμή που οι νέες αποστάσεις είναι μεγαλύτερες δεν έχεις παραβίαση Δ αλλά μόνο "μετακίνηση" σε άλλη σύννομη θέση. Γι αυτό θα βάλεις κατηγορία 3. Αν όμως έχεις και υπερβάσεις δόμησης κάλυψης κλπ θα κάνεις ξεχωριστά Φ.Κ.

Καλησπέρα έχεις ανέγερση οικοδομής σε διαφορετική-σύννομη όμως-θέση. Κατηγορία 3 θα επιλέξεις. γιδ) αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση, ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται, κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παρ.10 του άρθρου 42, η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου, προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου,

Υπαγωγή για αυθαίρετη κατασκευή η εγκατάσταση αυθαίρετης χρήσης που έλαβαν χώρα μετά τις 28/7/2011 απαγορεύεται. Για τις προ 2011 πως τεκμηρίωσες την χρονολογία εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης; Με το Ν. 3843/10 είχαμε και το θέμα ότι ο τότε νόμος επέτρεπε να γίνει η ρύθμιση μόνο της καθαρής (χωρίς συνυπολογισμός εμβαδού τοιχίων) επιφάνειας.

Συστημικά θα μπορούσες να βάλεις τον ανώτερο όροφο της μεζονέτας. Πχ αν ήταν μεζονέτα 3ου και 4ου να καταχωρούσες όλη την επιφάνεια στον 4ο γράφοντας την σχετική επεξήγηση στα σχόλια.

Όχι. Για ποιο λόγο να χρειάζεται κάτι τέτοιο. Την οριζόντια ιδιοκτησία τύπου μεζονέτα θα την αντιμετωπίσεις όπως ένα διαμέρισμα που αναπτύσσεται σε ένα επίπεδο.

Καλησπέρα. Ουσιαστικά έχεις ένα παρακολούθημα εν μέρει στεγασμένο και εν μέρει στον ακάλυπτο (αποκλειστική χρήση). Για το πρώτο ερώτημα δες την ερωτοαπάντηση 11-Β. "Όταν μία θέση στάθμευσης αποτελεί παρακολούθημα και δεν έχει χιλιοστά επί του οικοπέδου, καταχωρίζεται μαζί με την ιδιοκτησία στην οποία αντιστοιχεί. Στην καρτέλα "Στοιχεία ιδιοκτησίας", στο πεδίο "Αριθμός θέσεων στάθμευσης" αναγράφεται ο αριθμός 1, και στον πίνακα των επιφανειών καταχωρίζονται, επιπλέον των στοιχείων της ιδιοκτησίας, τα τ.μ. της θέσης στάθμευσης στην αντίστοιχη στήλη, με ειδική αναφορά στα "Σχόλια" της γραμμής ότι πρόκειται για παρακολούθημα". Κατά τη γνώμη μου μπορείς να κάνεις την καταχώρηση της επιφάνειας της στεγασμένης θέσης όπως αναφέρεται στην 11-β και για να μην γίνει μπέρδεμα στα σχόλια αναφέρεις ότι η Θ.Σ αποτελείται από επιφάνεια εντός πυλωτής και σε συνέχεια αυτής από επιφάνεια ακαλύπτου χώρου αποκλειστικής χρήσης, με το σύνολο της επιφάνειας να αποτελεί παρακολούθημα. 2) Στην καρτέλα χρήσεων επιλέγουμε σύμφωνα με τις κύριες χρήσεις όπως δίνονται στον κτιριοδομικό. Θα βάλεις κατοικία. Αν είχες ένα κτίριο logistics ή κτίριο μικτής χρήσης με διαφορετικές κύριες χρήσεις ανά όροφο θα έβαζες "αποθήκευση". Στην καρτέλα επιφανειών μπορείς να βάλεις Β.Χ. Πάντοτε επεξηγούμε στα σχόλια αν κάτι θεωρούμε ότι συστημικά δεν καθίσταται σαφές. Σημασία έχει πρώτα η τεχνική έκθεση και όχι η ψηφιακή πλατφόρμα της ΗΤΚ που δεν μπορεί να αντιμετωπίσει συνήθεις περιπτώσεις.

Κάνεις τροποποιητική αλλάζοντας στοιχεία υπόχρεου και τίτλου. Υποχρέωση υπάρχει αν έγινε σύσταση ή τροποποίηση σύστασης με καταργηθείσες Ο.Ι οπότε ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει εντός 4 μηνών να προβεί (με τον μηχανικό του).σε τροποποιητική και αρχειοθέτηση των καταργούμενων Ο.Ι. Σε μια απλή μεταβίβαση κάποιας Ο.Ι δεν γεννάται υποχρέωση, αλλά αν ο ιδιοκτήτης θέλει φυσικά και μπορεί να σου αναθέσει την επικαιροποίηση στοιχείων του για όποιον λόγο θέλει. Ακόμη και αν επιλέξεις για δικαιοπραξία δεν σημαίνει ότι είναι λάθος. Μπορεί μετά η δικαιοπραξία να μην γίνει.

To σύνηθες έγγραφο για τις αλλαγές χρήσης είναι το τροποποιημένο Ε9 υπό την προϋπόθεση βεβαίως ότι η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης έλαβε χώρα πριν τις 28/7/2011.

Οκ. Δεν ήμουν σίγουρος. Τότε θα βάλεις 1 Λ.Π και μια κατηγορία 3.