Pavlos33

Πάντα ξεκινάμε από το δ. κάλυψης. Πολλές φορές σε άδειες έχουμε δει αναντιστοιχίες μεταξύ στελέχους, κατόψεων και δ. κάλυψης. Κανονικά θα έπρεπε αυτές οι άδειες να μπορούν να ενημερώνονται με συνοπτικές διαδικασίες αλλά αυτό όπως ξέρουμε δεν συμβαίνει. Αφού έχεις κάνει εμβαδομετρήσεις με τις διαστάσεις των σχεδίων και τα εμβαδά ταυτίζονται με αυτά του δ. κάλυψης, θα λάβεις υπόψη αυτά του δ. κάλυψης. Σημείωσε κάτι προς έλεγχο, μήπως σε κάποιο σημείο των υπολογισμών κλειστών χώρων δεν βάζει κάποια ανοιχτή κλίμακα προς τον όροφο, ενώ την προμετρά σε κάλυψη και δόμηση σύμφωνα με τις παλαιότερες διατάξεις. Εφόσον λοιπόν καταλήγουμε ότι οι υπολογισμοί του δ. κάλυψης είναι σωστοί, συγκρίνουμε με αυτά τα πολεοδομικά μεγέθη και στην τεχνική μας έκθεση αναγράφουμε ότι η καταχωρήσεις στο στέλεχος της Ο.Α είναι-εκ παραδρομής-λανθασμένες.

Aνατροφοδοτώ το θέμα παραθέτοντας δυο πολύ βασικές ΠΟΛ για τον προσδιορισμό αντικειμενικής αξίας σε αγροτεμάχια (γήπεδα για εμάς τους μηχανικούς). 1. ΠΟΛ 1127/15.9.2008 για ακίνητα εκτός σχεδίου, εκτός οικισμού αλλά εντός ΓΠΣ 2. ΠΟΛ 1212/16.11.1999 Παραδείγματα για τον προσδιορισμό αντικειμενικής αξίας σε αγροτεμάχια. Σχολιάζοντας, θα πρέπει να τονίσουμε ότι ο υπολογισμός αντικειμενικών αξιών πρέπει να γίνεται από επαγγελματίες που ασχολούνται με το αντικείμενο , όταν βεβαίως πρόκειται για δηλώσεις ΦΜΑ κλπ. Σε ενημερωτικό επίπεδο και για απλές περιπτώσεις μπορεί αν κάποιος ασχοληθεί σοβαρά και διαβάσει να καταλήξει σε σωστό αποτέλεσμα. ΠΟΛ 1127 15.9.08 ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΣΕ ΓΠΣ.pdf ΠΟΛ 1212-1999 ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΩΝ.pdf

Είναι το ίδιο ερώτημα που σε απασχολεί με το ξεμπαζωμένο υπόγειο. Ο νόμος αναφέρεται απλώς σε υπόγειες στάθμες (δίνοντας έτσι την ευελιξία να αποφασίσεις και να μην τον "σκίσεις" στα πρόστιμα) και η άλλη αντιμετώπιση από τις εγκυκλίους είναι να αντιβαίνουν το σώμα του νόμου και να συσχετίζουν τις ν υπόγειες στάθμες σύμφωνα με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ 85 κάτι που κατά την προσωπική μου άποψη δεν είμαστε υποχρεωμένοι να το δεχτούμε. Από το κείμενο της παραγράφου 7 δεν προκύπτει με σαφήνεια αν και στην περίπτωση μη νόμιμης στάθμης υπογείου θα πρέπει να βρίσκεται εντός νομίμου όγκου. Η γνώμη μου είναι ότι η συμπλήρωση στο νόμο για τις υπόγειες στάθμες έγινε για να μη μπλοκάρουν τα συμβόλαια των αποθηκών και υπόγειων θέσεων στάθμευσης και όχι για να ψάχνουμε αν αυτά ήταν εντός νόμιμου όγκου.

Καλησπέρα. Το καλύτερο θα ήταν να μας περιγράψεις πλήρως το ακίνητο στο οποίο θέλεις να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία για να υπάρξουν στοχευμένες απαντήσεις. Θα προσπαθήσω να απαντήσω σε ό,τι μπορώ. 1. Η πισίνα με το έντυπο Κ8 ενώ αν έχεις μονοκατοικία εκτός σχεδίου πας με το έντυπο Κ2 2. Στο έντυπο αα γης όταν έχει οριστεί ΕΒΑ δεν βάζεις ταυτόχρονα και ΑΒΑ. Η οικοπεδική αξία (δεύτερη αξία στο έντυπο) αφορά περιπτώσεις κτιρίων με επιφάνεια άνω των 15 τμ εντός ΓΠΣ με μη καθορισμένους όρους δόμησης ή εκτός ΓΠΣ και ορίων οικισμών σε απόσταση 800 μ από θάλασσα ή με πρόσωπο σε επαρχιακή ή εθνική οδό. 3. Ένα γήπεδο μπορεί να βρίσκεται εντός ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ και ταυτόχρονα εκτός οικισμού/σχεδίου. Επιπλέον μπορεί να βρίσκεται σε περιοχή προτεινόμενης πολεοδόμησης, οπότε στην περίπτωση αυτή πάμε στο τρίτο μέρος του εντύπου αα γης και κλικάρουμε την αντίστοιχη επιλογή. 4. Αναφέρεται στις οδηγίες του εντύπου ααγης - Μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) ή οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και, - Εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) ή οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης αλλά έχουν πρόσωπο σε Εθνική ή Επαρχιακή οδό ή απέχουν μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα εκτός εάν στις πιο πάνω περιπτώσεις δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμηση εν όλω ή εν μέρει λόγω απαγόρευσης οποιασδήποτε δόμησης σε ολόκληρη την εδαφική έκταση ή σε τμήμα της οπότε η Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης υπολογίζεται για επιφάνεια εδαφικής Έκτασης ανάλογης με το ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί. Π.χ. Αν μπορεί να πραγματοποιηθεί το 80% της προβλεπόμενης από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμησης, τότε κατά τον υπολογισμό της Αξίας Δυνατότητας περαιτέρω εκμετάλλευσης ως επιφάνεια της εδαφικής έκτασης θα ληφθεί υπόψη το 80% αυτής. Αν δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί καμιά δόμηση δεν θα υπολογισθεί(Α.Δ). - Η αδυναμία δόμησης εν όλω η ή εν μέρει καθώς και το σχετικό ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί αποδεικνύεται με βεβαίωση ιδιώτη μηχανικού, θεωρημένη από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία. 5. Συντελεστής συνιδιοκτησίας επιβάλλεται να βάλεις στον προσδιορισμό αντικειμενικής αξίας όταν έχεις συνιδιοκτήτες. Εκφράζει την δυσκολία εκποίησης ενός ακινήτου λόγω της συνιδιοκτησίας. Ο συντελεστής είναι μειωτικός της τάξης του 10% 6. Βεβαίως και μπορείς όταν δεν υπάρχει κτίσμα ή αυτό είναι μικρότερο των 15 τμ και όταν αυτό είναι μεγαλύτερο των 15 τμ αλλά δεν βρίσκεται εντός ΓΠΣ ή εντος 800 μ από θάλασσα ή δεν έχει πρόσωπο σε εθνική/επαρχιακή οδό.

Όλα αυτά που ρωτάς δεν μπορούν να απαντηθούν από το ίντερνετ με υποθέσεις. Θα πας σε ένα μηχανικό να ελέγξει το γήπεδο και να σε κατατοπίσει αρμοδίως.

Από τη στιγμή που έγινε κατάτμηση το 2016 ο χρόνος δημιουργίας του είναι το ίδιο έτος. Άρα, δυο τα ερωτήματα. 1) Για να ήταν το 2016 άρτιο και οικοδομήσιμο θα έπρεπε να διαθέτει πρόσωπο τουλάχιστον 25 σε αναγνωρίσμενο (με ΦΕΚ) αγροτικό δρόμο ή δημοτικό ή επαρχιακό κλπ. Όχι όμως σε απλό αγροτικό δρόμο. 2) Ο μηχανικός που προσέλαβες να ελέγξει το ακίνητο, ακόμη και αν δεχτούμε την αρτιότητα-οικοδομησιμότητα, δεν είδε ότι είναι τόσο μακρόστενο που δεν χωράει να τοποθετηθεί κτίριο; Μήπως είσαι σε περιοχή αναδασμού;

Καλησπέρα. Το θέμα με τα γήπεδα έγινε πλέον περίπλοκο μετά την απόφαση ΣτΕ 176/2023. Απαιτείται πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο με ΦΕΚ και όχι απλώς σε έναν οποιοδήποτε αγροτικό δρόμο. Επομένως, θα πρέπει να επισκεφτείς τεχνικό γραφείο μηχανικού για να ελέγξει την αρτιότητα και οικοδομησιμότητά του. Το ότι διαθέτεις τοπογραφικό μπορεί αυτό να είναι προγενέστερο και οι όροι δόμησης να μην ισχύουν πλέον. Σαν γενική τοποθέτηση αν υποθέταμε ότι το γήπεδο προυφίστατο συμβολαιογραφικά ως έχει σήμερα, προ του έτους 1977 και εφόσον αυτό ήταν οικοδομήσιμο, ενδέχεται η αρμόδια ΥΔΟΜ να εγκρίνει για χρήση κατοικία μικροτερες πλάγιες αποστάσεις (7,50 μ).

Κατά τη γνώμη μου θα μπορούσες να ενεργήσεις ως εξής. Να αποδεχτείς την υφιστάμενη κατάσταση του δεξιά οικοπέδου και να ρυθμίσεις τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν μέσα σε αυτό. Αυτό το τοπογραφικό (αποτύπωσης) θα το ανεβάσεις στο σύστημα δηλώσεων παρέα με αυτό της Ο.Α. Με βάση το τοπογραφικό και την δήλωση υπαγωγής διορθώνεις τον τίτλο του δεξιά οικοπέδου. Το αριστερό οικόπεδο αφού στερείται τίτλου-τοπογραφικού και πάει με χρησικτησία θα "αποδεχτεί" ότι μένει αριστερά από τις περιφράξεις. Με αυτά τα στοιχεία θα δηλωθούν και στο κτηματολόγιο, καθώς έχεις κάθε δικαίωμα να προσκομίσεις πρόσφατο τοπογραφικό και να δηλώσεις την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Αν υπάρχει διαφορά επιφάνειας, υφιστάμενης κατάστασης και τίτλου, στο κτηματολόγιο συνήθως ζητούν επικαιροποιημένο Ε9 με την υφιστάμενη κατάσταση.

Αν είναι στατικά ενιαίο η κατηγορία σπουδαιότητας είναι η Σ2 (ως η δυσμενέστερη). Η αλλαγή χρήσης επιφέρει και νέες απαιτήσεις όπως έλεγχο για θέση στάθμευσης (πιθανώς να απαιτηθεί δέσμευση μιας τουλάχιστον) και προσβασιμότητα σε ΚΧ οικοπέδου-κτιρίου. Λογικά το δεύτερο συντελείται αφού είναι ισόγειο.

Μα για να σε βοηθήσουμε το λέμε συνάδελφε όχι για καψόνι. Μια πρώτη υπόθεση για κτίσματα τέτοιας γενιάς έχω κάνει στην πρώτη δημοσίευση του θέματος.

To ανατολικό οικόπεδο που δεν περιλαμβάνει κτίριο, διαθέτει τίτλο με τοπογραφικό;

Καλημέρα. Το 1,75 μ πλάτος είναι πολύ μικρό για να περάσει όχημα. Μάλλον κάτι άλλο σκέφτονταν. Το υπό στοιχεία κορυφών οικόπεδο Α1-Α2-Α3-Α4-Α5-Α6-Α1 είναι αυτό που υφίσταται σήμερα αν έχω κατανοήσει σωστά το οποίο διαφέρει έντονα στις δυτικές πλευρές του και δείχνει να "μπαίνει" στο όμορο (δεν μας ενδιαφέρει προς το παρόν αν είναι του ίδιου ιδιοκτήτη). Το ερώτημα είναι γιατί η υφιστάμενη κατάσταση του περιγράμματος οικοπέδου είναι αυτή και πως προκύπτει; Καθ υπόδειξη ή υπάρχουν σταθερά (πχ περιφράξεις περιτοιχίσεις κλπ); Στους τίτλους και στο κτηματολόγιο πως δηλώθηκαν ; Με αυτό το σχήμα ή με το σχήμα βάσει άδειας;

Σύμφωνα με το άρθρο 23 του ΝΟΚ τα υπαχθέντα στην κατηγορία 1 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Τα σχετικά με τις απαιτήσεις για αλλαγή χρήσης αναφέρονται στο άρθρο 5 του ΝΟΚ. Ένα πρώτο θέμα που θα σε απασχολήσει είναι εάν διατηρείται η κατηγορία σπουδαιότητας , καθώς τμήμα του κτιρίου είναι κατοικία, οπότε είναι κατηγορίας Σ2, αλλά ένα άλλο μέρος είναι κατοικία. Η αποθήκη είναι στατικά ενιαίο κτίριο με την κατοικία ή έγινε "κολλητά" με κάποιο τοίχο της κατοικίας (το γνωστό σχήμα "Π") και ως εκ τούτου αποτελεί στατικά ανεξάρτητο κτίσμα; Υποθέτω (δεν το αναφέρεις) ότι έχουμε να κάνουμε με ακίνητο εντός σχεδίου.

φωτογραφίες λέμε...

Το θέμα που αρχικά πρέπει να διερευνηθεί είναι αν υπάρχει καταπάτηση ξένης ιδιοκτησίας. Αν κατάλαβα σωστά το πορτοκαλί περίγραμμα αφορά την υφιστάμενη κατάσταση οικοπέδου. Οι τρόποι υπολογισμού προστίμου είναι δευτερεύον θέμα. Αν όντως είναι έτσι και το οικόπεδο "μπαίνει" στο όμορο, θα πρέπει να εξαρτηθεί κατά το δυνατόν σωστότερα το τοπογραφικό βάσει άδειας και να γίνει εφαρμογή τίτλου. Επιπροσθέτως και εφόσον είναι δυνατόν να ληφθούν στοιχεία και από το όμορο.

Άρα, ποσοστό υπέρβασης 95,31/200=47,65%>40% και βγαίνει κατηγορία 5, όπως ορθώς έχει προαναφέρει ο συνάδελφος Άκης. Δυστυχώς δεν μπορείς να κλείσεις τη δήλωση. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να περιμένει κάποια νομοθετική αλλαγή που να επαναφέρει την κατηγορία 5 .

Όχι. Σε καμία περίπτωση. Πρόσεξε μην τυχόν και ξεχαστείς καταχωρώντας επιφάνεια στο φύλλο καταγραφής. Ό,τι χρειάζεται θα το γράφεις στην τεχνική έκθεση.

Καλησπέρα. Καταρχάς ανέβασε φωτογραφίες για να καταλάβουμε περί τίνος πρόκειται. Δεν είμαστε μάγοι. Μηχανικοί είμαστε. Σε τέτοια κτίσματα αυτής της παλαιότητας και μάλιστα εξοχικά, σε περιμένει φέρουσα μπατική για τοίχους και τσιμεντολιθοι για την βάση κτίσματος και μπαζωμένων βεραντών. Η μπαζόπλακα το πιθανότερο να είναι άοπλη και στην καλύτερη περίπτωση να έριξαν και κανένα σίδερο που βρέθηκε στην καβάτζα.

Υπολογίζεις τα κατακόρυφα φορτία των κατασκευών που έγιναν (τοίχοι κλπ) και τα συγκρίνεις με τα αξονικά nd της θεμελίωσης. Θα χρειαστεί να πάρεις το στατικό τεύχος.

Υπαγωγή θέλεις να κάνεις για την κατεδάφιση ή για να λάβει έγκριση αποπεράτωσης; Η δεύτερη περίπτωση δεν θα γίνει διότι αν πας και το δηλώσεις ως κτίσμα (μη προϋφιστάμενο του 1955) θα θεωρηθεί άκυρο το προηγούμενο συμβόλαιο. Για την πληρότητα της έρευνάς σου δες τι έχει γράψει ο συνάδελφος στην τότε βεβαίωση που εξέδωσε. Μήπως έχει κάνει υπαγωγή για τους τοίχους και στην τεχνική έκθεση αναγράφει για έλλειψη σκεπής;

Τα κριτήρια απαλλαγής είναι γνωστά και από την σχετική απόφαση. Το στέγαστρο στον ακάλυπτο απαλλάσσεται και λόγω κατηγορίας σπουδαιότητας Σ1 (ανεξάρτητο κτίσμα από την κατοικία) και λόγω του ότι μεταβιβάζει φορτία στο έδαφος και δεν επιβαρύνει την κατασκευή. Το κλιμακοστάσιο είναι κοινόχρηστος χώρος και δεν αφορά την δήλωση κάποιας οριζόντιας. Αν όμως κάνεις και δήλωση για κοινόχρηστες αυθαιρεσίες και πάλι το πιθανότερο είναι ότι θα το απαλλάξεις από την υποχρέωση ΜΣΕ με την προσαύξηση φορτίου μικρότερη του 20%

Ποια η επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη του γηπέδου κατά το χρόνο έκδοσης της Ο.Α και ποια σήμερα;

Δώσε μας πλήρη περιγραφή. Κτίριο, αν έχει σύσταση, που είναι αυτές οι αυθαιρεσίες, χρονολογία αυθαιρεσιών, εμβαδά κλπ. Με τηλεγράφημα πως να καταλάβουμε συνάδελφε;

Ο Άκης έχει δίκιο σε ό,τι αφορά τις αποθήκες. Η εγκύκλιος 2 Ν. 4495/17 αντέγραψε στο σημείο αυτό την εγκύκλιο 4 Ν. 4178/13 και δεν έκανε καμία μνεία στο ότι το άρθρο 100 δεν αφορά κατασκευές που αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου με εξαίρεση τα όσα ρητά αναφέρονται (πχ κιόσκια, Η.Χ, στέγαστρα κλπ). Οι αποθήκες δεν περιλαμβάνονται σε αυτές τις κατασκευές και πρέπει να υπολογιστούν είτε με κατηγορία 3 είτε με γενικές διατάξεις υπολογισμού προστίμου (αναλόγως τι συμφέρει).