BAS Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 11 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 11 , 2009 Ακριβώς το ίδιο λέμε . Απλά στην περίπτωση του αέρα δεν υπάρχει γενικός τρόπος εκτίμησης , αλλά κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή , όπως άλλωστε και κάθε ακίνητο γενικά , μιά και η αξία του επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες . Μακάρι όσοι ασχολείστε με εκτιμήσεις να μπορείτε να είστε αντικειμενικοί στην δουλειά σας , γιατί σε αυτή την χώρα πάσχουμε και σε αυτό το σημείο . Link to comment Share on other sites More sharing options...
metropolis Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 12 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 12 , 2009 επειδή είμαι αυτός που έθιξε πρώτος το θέμα, και μετά από την αυτοψία στο εν λόγω ακίνητο, νομίζω οτι θα συμφωνήσω με την άποψη του BAS στο στη γενικότερη αντίληψή του επί του θέματος. Συγκεκριμένα κατα την αυτοψία παρατήρησα τα εξής: Η επιτρεπόμενη μελλοντική δόμηση ήταν 150μ2 και αυτά τα μέτρα μπορούσαν να κατασκευαστούν΄-λόγω πολεοδομικών περιορισμών- είτε εντός μιας περιοχής 3 x 2μ., είτε ως προσθήκη σε προυφιστάμενο του 1955 κτίριο με εκτεταμένες ρωγμές και ελλειπέστατη συντήρηση. Πως λοιπόν θα μπορούσα να εκτιμήσω την μελλοντική δόμηση σε αυτή την περιοχή? Αν εφαρμόσω τη λογική εμπορική αξία - κατασκευαστικό κόστος το αποτέλεσμα θα είναι αρνητικό, με δεδομένο οτι για να κάνω την προσθήκη θα πρέπει να έχουν προηγηθεί εκτεταμένες εργασίες ενίσχυσης. Ενώ αν θεωρήσω 50 ευρώ / μ2 γής ώς οικόπεδο, τότε 150 x 50 = 7.500 ευρώ, και στο κάνω και 5.000ευρώ για να μην νοιώθεις κορόιδο που θα πληρώσεις ένα σωρό λεφτά σε επισκευές. Καταλήγουμε λοιπόν οτι κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, πρέπει να συνεκτιμηθούν πολλοί παράγοντες, αλλά ΙΣΩΣ είναι πιο δίκαιο και αντικειμενικό να γίνεται η εκτίμηση του αέρα δόμησης βάσει της αξίας του οικοπεδου / μ2. Link to comment Share on other sites More sharing options...
tpanag Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 12 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 12 , 2009 επειδή είμαι αυτός που έθιξε πρώτος το θέμα, και μετά από την αυτοψία στο εν λόγω ακίνητο, νομίζω οτι θα συμφωνήσω με την άποψη του BAS στο στη γενικότερη αντίληψή του επί του θέματος. Συγκεκριμένα κατα την αυτοψία παρατήρησα τα εξής:Η επιτρεπόμενη μελλοντική δόμηση ήταν 150μ2 και αυτά τα μέτρα μπορούσαν να κατασκευαστούν΄-λόγω πολεοδομικών περιορισμών- είτε εντός μιας περιοχής 3 x 2μ., είτε ως προσθήκη σε προυφιστάμενο του 1955 κτίριο με εκτεταμένες ρωγμές και ελλειπέστατη συντήρηση. Πως λοιπόν θα μπορούσα να εκτιμήσω την μελλοντική δόμηση σε αυτή την περιοχή? Αν εφαρμόσω τη λογική εμπορική αξία - κατασκευαστικό κόστος το αποτέλεσμα θα είναι αρνητικό, με δεδομένο οτι για να κάνω την προσθήκη θα πρέπει να έχουν προηγηθεί εκτεταμένες εργασίες ενίσχυσης. Ενώ αν θεωρήσω 50 ευρώ / μ2 γής ώς οικόπεδο, τότε 150 x 50 = 7.500 ευρώ, και στο κάνω και 5.000ευρώ για να μην νοιώθεις κορόιδο που θα πληρώσεις ένα σωρό λεφτά σε επισκευές. Καταλήγουμε λοιπόν οτι κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, πρέπει να συνεκτιμηθούν πολλοί παράγοντες, αλλά ΙΣΩΣ είναι πιο δίκαιο και αντικειμενικό να γίνεται η εκτίμηση του αέρα δόμησης βάσει της αξίας του οικοπεδου / μ2. 50 ευρώ/τ.μ. γής;;; Που βρίσκεις τόσο φθηνο οικόπεδο;; Δηλαδή αν αύριο κατεδαφίσουν το κτίριο και καταργήσουν τη σύσταση οριζόντιας για να συστήσουν κάθετη, θα βρεθεί ο αγοραστής με μια κάθετη 150 τ.μ. η οποία του στοίχισε μόλις 7500 ευρώ; Link to comment Share on other sites More sharing options...
metropolis Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 12 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 12 , 2009 50 ευρώ/τ.μ. γής;;; Που βρίσκεις τόσο φθηνο οικόπεδο;; Δηλαδή αν αύριο κατεδαφίσουν το κτίριο και καταργήσουν τη σύσταση οριζόντιας για να συστήσουν κάθετη, θα βρεθεί ο αγοραστής με μια κάθετη 150 τ.μ. η οποία του στοίχισε μόλις 7500 ευρώ; Κυκλάδες, οικισμός με μέτρια ανάπτυξη, θέση χωρίς θέα, μέση τιμή γής 50-70ευρώ / μ2. Στο υποθετικό σενάριο που βάζεις θα σου πώ οτι εμένα με ενδιαφέρει να διασφαλίσω τα συμφέροντα της τράπεζας. Το ισόγειο κτήριο, είναι τμήμα κάθετης ιδιοκτησίας που ανήκει σε ΑΛΛΟΝ ιδιοκτήτη. Συνεπώς το να το κατεδαφίσεις είναι λίγο δύσκολο να πραγματοποιηθεί. Εγώ πάντα κάνω την εκτίμηση μου ώς εξής: Βάζω το υποθετικό σενάριο ο δανειολήπτης να μην αποπληρώσει το δάνειο για κάποιο λόγω. Τι τιμή θα έπιανε ΣΙΓΟΥΡΑ σε περίπτωση πλειστηριασμού?Δηλαδή καποιος τρίτος τι λέφτα θα έδινε για την ιδιοκτησία?Στις περιπτώσεις μελλοντικής δόμησης αυτό νομίζω πρέπει να εκτιμηθεί με ποικίλους τρόπους...Και στην προκειμένη περίπτωση ενας ξένος δεν νομίζω να έδινε παραπάνω για να φτίαξει σπίτι με τους πολεοδομικούς περιορισμούς που υπάρχουν αυτή τη στιγμη... Link to comment Share on other sites More sharing options...
BAS Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Aμα έχουν κάθετη ιδιοκτησία , δεν μπορείς να κάνεις προσθήκη καθ' ύψος , μόνο κατ' έκταση . Link to comment Share on other sites More sharing options...
metropolis Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 εισαι σίγουρος για αυτό BAS?δεν ρωτάω ειρωνικά αλλά από αγνοια γιατυ δεν το γνώριζα... πολυ ενδιαφέρων, thanx για το tip! Link to comment Share on other sites More sharing options...
TheoTDM900 Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Μη νομιμοποιημένο ακίνητο, δλδ βρίσκεται ακόμα σε φάση εξαίρεσης, πως το εκτιμάτε ? Link to comment Share on other sites More sharing options...
metropolis Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 αν εννοείς οτι έχει αρχισει η νόμιμη διαδικασία εξαίρεσης από κατεδάφιση και μου ζητάει η τράπεζα να εκτιμήσω το ακίνητο, ΠΡΟΣΩΠΙΚΑ θα ημουν πολυ συντηριτικός στην εκτίμηση μου. Εκτός των συνηθισμένων παραμέτρων που θα λάμβανα υπ' όψιν μου και οι οποίοι έχουν ξανασυζητηθεί στο παρόν ποστ, θα του έδινα τουλάχιστον το 60% της εμπορικής αξίας που θα έδινα αν ήταν νομίμως υφιστάμενο. Ο λόγος είναι γιατί μετά την υποθήκευση του ακινήτου στην τράπεζα, ο πελάτης μπορεί να αποσυρθεί της διαδικασίας νομιμοποίησεις ή τέλος πάντων να συμβεί οτιδήποτε και να μείνει στην τράπεζα υποθηκευμένο ένα αυθαίρετο ακίνητο.Δεν ξέρω αν καταλαβαίνεις το πνεύμα μου, γενικά σε αυτές τις περιπτώσεις είμαι λίγο "σκύλος"... Link to comment Share on other sites More sharing options...
BAS Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Η οριζόντια ιδιοκτησία , η οροφοκτησία , αφορά ιδιοκτησία καθ' ύψος σε ορόφους . Οπότε εκεί μπορείς να κάνεις προσθήκη καθ' ύψος . Η κάθετη ιδιοκτησία αφορά τον κάθετο διαχωρισμό του οικοπέδου σε 2 η περισσότερα τμήματα οικοπέδου , μέσα στα οποία κάθε κάθετος ιδιοκτήτης μπορεί να κτίσει ανεξάρτητο κτίσμα σύμφωνα με τους ιδιωτικούς όρους της σύστασης . Αυτή όμως η πράξη είναι ιδιωτική και δεν αναγνωρίζεται από την πολεοδομία γιά την οποία το οικόπεδο παραμένει ενιαίο και αδιαίρετο . Ετσι οι εσωτερικές διατάξεις γιά την θέση του κάθε κτιρίου κλπ δεν μπορούν να έρχονται σε αντίθεση με τις πολεοδομικές που αφορούν όλο το οικόπεδο (Δ και άλλες αποστάσεις κλπ) . Το μόνο που δέχεται η πολεοδομία είναι σε περιπτώσεις αυθαιρεσιών και υπερβάσεων από έναν συνιδιοκτήτη , αυτές να μην επιβαρύνουν τον άλλον , αν ο δεύτερος βέβαια καρφώσει τον πρώτο . Αρα γενικά στην οριζόντια ιδιοκτησία έχουμε συνήθως ένα κτίριο , ενώ στην κάθετη τουλάχιστον δύο . Link to comment Share on other sites More sharing options...
BAS Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Share Δημοσιεύτηκε Οκτώβριος 13 , 2009 Στο θέμα του αυθαιρέτου από την στιγμή που έχει δομηθεί χωρίς άδεια και χωρίς επίσημη μελέτη και επίβλεψη από μηχανικό , γιά μένα ακόμα και πλήρως νομιμοποιημένο έχει χαμηλότερη αξία , από το νόμιμο . Αν η περιοχή είναι εντός σχεδίου τότε θα μείωνα αρκετά το κόστος κατασκευής του και θα κρατούσα σταθερή την αξία της γής . Link to comment Share on other sites More sharing options...
Recommended Posts
Δημιουργήστε ένα λογαριασμό ή συνδεθείτε προκειμένου να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Πρέπει να είστε μέλος για να μπορέσετε να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Δημιουργία λογαριασμού
Κάντε μια δωρεάν εγγραφή στην κοινότητά μας. Είναι εύκολο!
Εγγραφή νέου λογαριασμούΣύνδεση
Εάν έχετε ήδη λογαριασμό; Συνδεθείτε εδώ.
Συνδεθείτε τώρα