Jump to content

[ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές με μειωτικό συντελεστή


Recommended Posts

Καλησπέρα συνάδελφοι,

έχω κάνει τακτοποίηση σοφίτας με μειωτικό συντελεστή 30% εμβαδού 100 τ.μ. πάνω από διαμέρισμα α΄ ορόφου επίσης εμβαδού 100 τ.μ.

Τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει να τα χωρίσει σε δύο διαμερίσματα με μικρής κλίμακας ως εξής:

Θα μπαίνει σε έναν χώρο 30 τ.μ. (κουζίνα) του α' ορόφου κανονικά από τον α΄όροφο και από εκεί θα ανεβαίνει στην σοφίτα των 100 τ.μ.

Το άλλο διαμέρισμα που θα γίνει 70 τ.μ. δεν θα έχει πρόσβαση στην σοφίτα.

Το ερώτημα είναι αν χάνει την ιδιότητα της σοφίτας και θα θεωρηθεί παράνομη όλη η σοφίτα (ότι άλλο τακτοποιήθηκε και άλλο θα είναι πλέον).

Με το γράμμα του νόμου δεν υπάρχει, νομίζω, πρόβλημα γιατί θα συνδέεται λειτουργικά με τον υποκείμενο όροφο, αλλά από την άλλη είναι σα να προσπαθώ να κοροϊδέψω τον νόμο. Αυτό που λέει στο άρθρο 11 παρ. 6 ιε του ΝΟΚ ότι: "Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 1/2 του χώρου του υποκείμενου ορόφου με τον οποίο συνδέονται" δε νομίζω ότι αφορά την περίπτωση γιατί αυτό αφορά μόνο το τι μετράει στην δόμηση.

Καμιά γνώμη;

Edited by teo_z
Link to comment
Share on other sites

Καλησπέρα,κατά την άποψη μου το σημαντικό είναι να τακτοποιήθηκε ο χώρος σωστά,σύμφωνα δηλαδή με τις διατάξεις του 4495.Από εκεί και πέρα,εσύ θέλεις να διαχωρίσεις σε δύο διαμερίσματα-ένα με σοφίτα,ένα χωρίς.Εάν μελλοντικά εκδοθεί μια οικοδομική άδεια (π.χ.προσθήκης),ο χώρος της σοφίτας θα πρέπει να προσμετρηθεί στον σδ (σαν όροφος) γιατί καταλαμβάνει επιφάνεια ίση με 100% του υποκείμενου ορόφου.Καμία διαφορά δεν βλέπω,είτε έχεις τότε δύο διαμερίσματα είτε ένα.

 

 

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

    Αρχικός ορισμός  της σοφιτας, με βαση του αρθρο 2 του ΝΟΚ

81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.

    Μετα απο τροποποιηση, το "εντος του υψους" εγινε "κατω απο την επικλινη στεγη",  που παραμενει μεχρι σημερα... πλεον καποιων προσθηκών.

81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή δώμα ορόφου του κτιρίου. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ..

  Σήμερα ισχυει οτι,

«81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ.. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας.»

 

υγ

  Αυτο εδω που λεει οτι

"Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ.."

δεν ειναι ελληνικά...

  •  
Link to comment
Share on other sites

21 λεπτά πριν, dimitris GM said:

    Αρχικός ορισμός  της σοφιτας, με βαση του αρθρο 2 του ΝΟΚ

81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.

    Μετα απο τροποποιηση, το "εντος του υψους" εγινε "κατω απο την επικλινη στεγη",  που παραμενει μεχρι σημερα... πλεον καποιων προσθηκών.

81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή δώμα ορόφου του κτιρίου. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ..

  Σήμερα ισχυει οτι,

«81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ.. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας.»

 

υγ

  Αυτο εδω που λεει οτι

"Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ.."

δεν ειναι ελληνικά...

  •  

Δεν θεωρείς δηλαδή ότι υπάρχει πρόβλημα;

Ανεξάρτητη ιδιοκτησία δεν θα είναι γιατί δεν έχει εξωτερική πρόσβαση. Ανεβαίνεις σε εσωτερική σκάλα από τον χώρο των 30 τ.μ.

Το ερώτημά μου δεν είναι αν μετράει στην δόμηση. Είναι ότι τακτοποίησα έναν χώρο που δικαιούται μειωτικό συντελεστή και μετά τον κατέστησα (με ερωτηματικό) χώρο που δεν δικαιούται.

Link to comment
Share on other sites

ειχες ρωτησει αυτα:

"Τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει να τα χωρίσει σε δύο διαμερίσματα με μικρής κλίμακας ως εξής:"

Τι ακριβως θες να κάνεις;

 

Link to comment
Share on other sites

Το εξήγησα. Δεν ξέρω αν δεν ήμουν σαφής. Το διαμέρισμα που θα περιλαμβάνει την σοφίτα θα περιλαμβάνει και έναν χώρο κουζίνας 30 τ.μ. στην υποκείμενη στάθμη. Άρα η σοφίτα δεν είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία είναι ιδιοκτησία που εξαρτάται λειτουργικά από την υποκείμενη στάθμη, έστω και αν το εμβαδόν της σοφίτας είναι πολύ μεγαλύτερο από το εμβαδόν της υποκείμενης στάθμης.

Link to comment
Share on other sites

3 ώρες πριν, teo_z said:

Το ερώτημά μου δεν είναι αν μετράει στην δόμηση. Είναι ότι τακτοποίησα έναν χώρο που δικαιούται μειωτικό συντελεστή και μετά τον κατέστησα (με ερωτηματικό) χώρο που δεν δικαιούται.

Γιατί τον κατέστησες χώρο που δεν δικαιούται?

(προσπαθώ να καταλάβω τι εννοείς)

Edited by ChristinaK
Link to comment
Share on other sites

Γι' αυτό γράφω με ερωτηματικό. Θεωρείτε ότι θα είναι σοφίτα πλέον αυτός ο χώρος; Θα μπορούσε κάποιος να ισχυριστεί ότι είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία (άρα όχι σοφίτα) επειδή οι περισσότεροι χώροι βρίσκονται στην σοφίτα και μόνο ένα δωμάτιο αποτελεί τμήμα του υποκείμενου ορόφου;

Με το γράμμα του νόμου θεωρώ ότι είναι σοφίτα, εκτός αν μου διαφεύγει κάτι από τη νομοθεσία.

Με το πνεύμα του νόμου όμως δεν ξέρω. Με την ίδια λογική θα μπορούσε κάποιος να μπαίνει σε έναν προθάλαμο στον α' όροφο να ανεβαίνει από εσωτερική κλίμακα στη σοφίτα. Πάλι τότε θα θεωρούταν σοφίτα;

Link to comment
Share on other sites

Λυπάμαι αλλά θεωρώ ότι, δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια διαχωρισμού σε δύο "ιδιοκτησίες. Αυτό θα μπορούσε τελικά να επιτευχθεί ακολουθώντας δύο πιθανές διαδρομές:

1. Να το είχε φτιάξει πρώτα ο ιδιοκτήτης και στη συνέχεια να γίνονταν η αυτοψία σου και η υπαγωγή, με ό,τι αυτό συνεπάγεται... Κέρδος η έκδοση της άδειας. Σε συνέχεια η διόρθωση της ΣΟΙ και η απονομή χιλιοστών. 

2. Να είχε υπολογιστεί το πρόστιμο της σοφίτας κ.λπ. ως ΥΔΚΧ και στη συνέχεια η έκδοση της άδειας. Θα ακολουθούσε η διόρθωση της ΣΟΙ και η απονομή χιλιοστών από τα υπάρχοντα.

Προσοχή, σε όλα τα παραπάνω αλλάζουν κάποια δεδομένα όταν υπάρχει και κατάληψη κοινόχρηστων χώρων. 

Σε κάθε περίπτωση το κόστος για τον ιδιοκτήτη είναι περίπου το ίδιο. 

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

Με πρόλαβε ο Ιάσονας είχα μόλις γράψει την εξής απάντηση,(εστιάζοντας σε άλλη κατέυθυνση όμως):

Αναθεωρώ την απάντηση μου, ήταν λάθος-το πρόβλημα δεν είναι ο μειωτικός συντελεστής της ρύθμισης ούτε η λειτουργική εξάρτηση απ τον υποκείμενο όροφο που προφανώς υπάρχει.Είναι ότι αν συσταθούν δυο νέες αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες,δεν επιτρέπεται η σοφίτα της μιας να εκτείνεται πάνω απ την άλλη (γιατί τις δημιουργείς τώρα,δεν ήταν αυθαίρετα έτσι κατασκευασμένες).Αυτό μου διέφυγε και αναφέρεται στις τεχνικές οδηγίες.Άρα,η λύση είναι να δημιουργηθούν δύο νέες οριζόντιες 50-50 κάτω,50-50 πάνω,εφόσον αυτό είναι κατασκευαστικά εφικτό.

  • Upvote 3
Link to comment
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
 Share

×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.