Πίνακας Κορυφαίων

"Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που ευρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών, ... και εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεσθεί μετά το έτος 1983 και μπορεί να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του αναλογούντος παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου ..." Αυτό το οριστικά θα μπορούσε να εννοεί ότι αυτές οι αυθαίρετες κατασκευές μετά το 1983 θα μπορούσαν να δηλωθούν ως κατηγορία 4 αντί για 5, ακόμα και αν δεν υπάρχει οικ. άδεια στο ακίνητο; Το πληροφοριακό όμως σύστημα αν δεν δηλώσεις ότι υπάρχει οικοδομική άδεια δεν σε αφήνει να προχωρήσεις με κατηγορία 4..

Συνάδελφοι συμφωνούμε. Καθαρή δήλωση πλέον σε εκτός σχεδίου που δεν έχουν πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και χαρακτηρισμένο δημοτικό (ή και αγροτικό) με ΦΕΚ, δεν δίνεται. Στο κείμενο της δήλωσης Ν. 651/77 θα πρέπει να εκφραστεί (παράτυπα) μια επιφύλαξη, μια αίρεση κλπ λόγω της απόφασης 17623 ΅ΣτΕ ή να μην δοθεί ρητά οικοδομησιμότητα. Επιπροσθέτως προτείνω και στην δήλωση ορίων του ιδιοκτήτη να ενσωματώνεται και δεύτερο κείμενο ότι έχει λάβει γνώση της απόφασης ΣτΕ όταν επιλέγετε να δώσετε δήλωση Ν. 651/77 με την επιφύλαξη της εν λόγω απόφασης.

Σε παρόμοια δική μου υπόθεση είχα αρχικά γράψει άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον ο χωματόδρομος με τον οποίο συνορεύει το αγροτεμάχιο είναι χαρακτηρισμένος κοινόχρηστος. Αφού μου απάντησαν από την αρμόδια υπηρεσία μετά από ένα περίπου μήνα ότι δεν υφίσταται κανένας χαρακτηρισμένος - αναγνωρισμένος δρόμος στην περιοχή ενδιαφέροντος, το άλλαξα σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση.

Θα πρότεινα μια τρίτη λύση, μιας και η νομοθεσία δεν έχει αλλάξει και το στε δεν νομοθετεί, αλλά κρίνει κατά περίπτωση (και μάλιστα με εσφαλμένο σκεπτικό) Στη δήλωση 651 θα αναγραφεί "άρτιο κατ' εξαίρεση (σύμφωνα με το ΠΔ/24-5-85 & την Εγκ-4490/29-1-04) και οικοδομήσιμο, με την επιφύλαξη των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση" Εννοείται, όμως, ότι δεν είναι εντελώς τυφλό αλλά έχει κάποιου είδους πρόσβαση σε δρόμο (π.χ. μέσω δουλείας)

Φύλαγε τα νώτα σου συνάδελφε. Που θα πας να δώσεις "καθαρή" δήλωση Ν.651 μετά την πολύκροτη απόφαση του ΣτΕ; Κατά τη γνώμη μου έχεις δυο επιλογές (α) θα γράψεις άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο, αλλά με την επιφύλαξη κλπ λόγω απόφασης (θα βάλεις και τον ιδιοκτήτη να υπογράψει ότι έχει γνώση της απόφασης κλπ), ή θα το κάνεις ξεκάθαρο, γράφοντας μη άρτο και μη οικοδομήσιμο λόγω της απόφασης ΣτΕ που απαιτεί πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο.

Η απόφαση 146/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) έκρινε ότι η διάταξη του άρθρου 15, παράγραφος 8.α του ΝΟΚ (Ν. 4067/2012), η οποία επιτρέπει την προσαύξηση του επιτρεπόμενου ύψους κτηρίου κατά ένα (1) μέτρο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε περιοχές που διέπονται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις. Αυτό εγείρει το ερώτημα της ευθύνης των δικαστών που έλαβαν αυτή την απόφαση, δεδομένου ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση εφαρμοζόταν για περισσότερα από 12 χρόνια. Η απόφαση αυτή εγείρει σοβαρά ζητήματα σχετικά με τη συνταγματικότητα της εκ των υστέρων κατάργησης ενός καθεστώτος που ίσχυε και εφαρμοζόταν επί 12 έτη, δημιουργώντας, κατ’ ουσίαν, πολίτες δύο ταχυτήτων. Συγκεκριμένα, η απόφαση του ΣτΕ: 1. Ανατρέπει τη σταθερότητα του πολεοδομικού δικαίου: Πολίτες και επενδυτές που βασίστηκαν στη νομοθεσία και έχτισαν με βάση τα υφιστάμενα κίνητρα, βρίσκονται τώρα σε πλεονεκτική θέση έναντι όσων επιθυμούν να αξιοποιήσουν μελλοντικά τα ίδια πολεοδομικά δικαιώματα, αλλά δεν μπορούν πλέον λόγω της νέας απόφασης. 2. Αντιβαίνει στις αρχές της χρηστής διοίκησης: Το κράτος, μέσω των πολεοδομικών του ρυθμίσεων, παρέχει ένα σταθερό πλαίσιο οικοδομικής δραστηριότητας. Η αναδρομική άρση των κινήτρων δόμησης συνιστά σοβαρό πλήγμα στην προβλεψιμότητα του δικαίου και στη σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ κράτους και πολιτών. 3. Δημιουργεί νομική ανασφάλεια: Οι αποφάσεις του ΣτΕ πρέπει να τηρούν τη συνταγματική επιταγή της ίσης μεταχείρισης των πολιτών. Ωστόσο, με την ακύρωση της προσαύξησης του ύψους μόνο για τις μελλοντικές κατασκευές, οι δικαστές κατέληξαν να ευνοούν άδικα όσους είχαν ήδη εκδώσει οικοδομικές άδειες. Η απόφαση 146/2025 του ΣτΕ βασίστηκε σε μια συγκεκριμένη ερμηνεία του άρθρου 24 του Συντάγματος, το οποίο αφορά την προστασία του περιβάλλοντος και την ανάγκη ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Το δικαστήριο έκρινε ότι η οριζόντια εφαρμογή των κινήτρων προσαύξησης ύψους δεν μπορεί να γίνεται με γενικές διατάξεις, αλλά πρέπει να προσαρμόζεται στις ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις κάθε περιοχής. Ωστόσο, το σκεπτικό αυτό αγνοεί το γεγονός ότι: · Η ίδια η Πολιτεία είχε εγκρίνει και εφαρμόσει για 12 χρόνια τα εν λόγω κίνητρα. · Δεν υπήρξε καμία ρητή νομοθετική τροποποίηση που να καθιστά άκυρη την προσαύξηση ύψους. · Η δημιουργία διαφορετικών κανόνων για τις οικοδομές που πρόλαβαν να επωφεληθούν και για εκείνες που δεν πρόλαβαν έρχεται σε αντίθεση με τη συνταγματική αρχή της ισότητας. · Συμπέρασμα · Η απόφαση του ΣτΕ, αντί να ερμηνεύσει και να εξορθολογήσει την εφαρμογή του ΝΟΚ, οδηγεί σε μια άνιση και άδικη κατάσταση, όπου δημιουργούνται προνομιούχοι και αποκλεισμένοι πολίτες. Οι δικαστές, με την απόφασή τους, δεν έλαβαν υπόψη τη θεμελιώδη αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης και δημιούργησαν ένα κενό που υπονομεύει την ασφάλεια δικαίου στην οικοδομική δραστηριότητα. Είναι επιτακτική η ανάγκη να εξεταστεί η δυνατότητα νομοθετικής παρέμβασης για την αποκατάσταση της ισότητας και της δικαιοσύνης στον τομέα της δόμησης.

BAS, Για να κρίνουμε σωστά το τι γίνεται στην πορεία των κανονισμών πρέπει να είμαστε ακριβείς. Πράγματι το 1μ υπήρξε από τον ΓΟΚ73 ενσωματωμένο στο C του κανονισμού. Την περίοδο 1979-1987 τα δύο σχετικά ΠΔ πήραν πάνω τους το σκέλος του ΣΔ των χώρων στάθμευσης, καταργώντας τις σχετικές διατάξεις του ΓΟΚ73, αφήνοντας όμως πάντα το θέμα του 1μ στον κανονισμό. Τα ΠΔ όμως έδιναν πάντα αυτό το 1μ και στις περιοχές που δεν ήταν "κατά ΓΟΚ" (ειδικές περιοχές ή με αριθμητικά οριζόμενο ύψος) γιατί θα ήταν μια αντισυνταγματική επιβάρυνση η μη παροχή του. Οι περιοχές που από άλλους υπέρτερους κανόνες έπρεπε να προστατευτούν έλεγαν αρμοδίως στους όρους δόμησης "όχι pilotis". Ο μίζερος ΓΟΚ85 ήρθε και έκοψε το 1μ (μαζί με άλλες μιζέριες που έκανε στα ύψη) αλλά το ΠΔ του 87 τροποποιώντας αυτό του 79 δεν κατάλαβε τι έγινε στο σώμα του κανονισμού και συνέχισε να δίνει μόνο την εξαίρεση. Με την εφαρμογή του ΝΟΚ, κατόπιν καταγγελιών σε "προστατευόμενες περιοχές", δημιουργήθηκε θέμα με το 1μ της εξαίρεσης του ΠΔ επειδή η παρ.3 του άρθρου 2 του ΠΔ87 όριζε τις περιοχές αυτές με άρθρο του ΓΟΚ που είχε καταργηθεί. Το υπουργείο, αντί να απαντήσει ότι οι αρχαιολογικές ή οι περιοχές με αριθμητικό ύψος δεν ορίζονται από τον ΓΟΚ85 αλλά από τους αποκλειστικά αρμόδιους (υπουργό πολιτισμού ή πρόεδρο), απάντησε ότι το 1μ πρέπει να νομοθετηθεί πάλι στον κανονισμό... Έρχεται το 2020 (εποχή του γιούργια στον νταβά με τα κουλούρια) και μπαίνει το μέτρο στην παρ.8 του άρθρου 15 του ΝΟΚ. Όμως ο ΝΟΚ δεν ήταν διάδοχος του ΓΟΚ85 στα ύψη αλλά του ΓΟΚ73 που το 1μ το είχε ήδη μέσα στο "κατά ΓΟΚ73" ύψος, άρα εξ ορισμού (και υπολογιστικά για μας) υπάρχει και στο "κατά ΝΟΚ" ύψος. Έτσι βρέθηκε ο ΝΟΚ μετά το 2020 να έχει ήδη 2μ με τις παρ. 8α-8β που τα έκανε 3μ με συνδυασμό των άλλων δύο περιπτώσεων της παραγράφου. Τώρα που κινδυνεύει να καταργηθεί ολόκληρη η παράγραφος 8 από το ΣτΕ, οι μεν "κατά ΝΟΚ" θα εξακολουθήσουν να έχουν το 1μ αλλά θα αδικηθούν οι υπόλοιποι γιατί δεν υπάρχει η νομοθέτηση που είπε το υπουργείο. Τι θα μπορούσε εύκολα να είχε γίνει ; Να διευκρινίσει το υπουργείο ότι οι ειδικές περιοχές που ορίζει το ΠΔ δεν αλλάζουν χαρακτήρα με την αλλαγή του κανονισμού, γιατί την τύχη τους ρυθμίζουν ΕΙΔΙΚΕΣ διατάξεις από άλλους αρμόδιους, να μην προσθέσει κανένα μέτρο στον ΝΟΚ, γιατί ήδη υπάρχει στο ύψος, και τέλος να γυρίσει και να υποστηρίξει καθαρά στο ΣτΕ ότι ο ΓΟΚ85 ήταν αυτός που επιδείνωσε το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής, άρα αυτός ήταν ο καταφανώς αντισυνταγματικός κανονισμός (τουλάχιστον στα ύψη) και δεν πρέπει πλέον να χρησιμοποιείται σαν πολεοδομική αναφορά σύγκρισης. Θα μπορούσε μάλιστα με απλά επιχειρήματα και τεκμηρίωση μιας σελίδας να προτείνει και άλλα μέτρα άρσης αντισυνταγματικότητας του ΓΟΚ85, ώστε να διεκδικήσει ακόμη περισσότερα ... Με την "φανερά παρακαλετή επιχειρηματολογία" των κλιμακοστασίων και το "αίτημα αναβολής" του ΤΕΕ να επιχειρηματολογήσουν αργότερα, η υπόθεση για τις σοφίτες και τις υπόγειες επεκτάσεις (ίδια ακριβώς περίπτωση με το 1μ) μυρίζει ήδη καμμένη...

Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή στο εξής: Είναι δυνατόν κτίσματα κατασκευασμένα πριν το 1983, δηλαδή, πριν 40+ χρόνια να μην έχουν μεταγενέστερες αυθαιρεσίες (π.χ. στέγες, κουφώματα, διαμορφώσεις χώρων, περιφράξεις κ.λπ.); Είναι δυνατόν να μην υπάγονται στον 4495 έστω και για λοιπές παραβάσεις;