Pavlos33

Από ότι μπορώ να διακρίνω δεν φαίνεται το κτίσμα σου να ρυμοτομείται. Επομένως, εφόσον πληρούνται τα δυο παραπάνω τα οποία αναφέρω μπορείς να προχωρήσεις σε υποβολή της δήλωσής σου.

@dimidomo Καλημέρα. Θα χρειαστεί να διευκρινίσεις τα εξής: 1. Το υπόγειο έχει εγκεκριμένη χρήση βοηθητικού χώρου και σήμερα έχει αυθαίρετη εγκατεστημένη χρήση κατοικία ή αναφέρεσαι σε εντελώς αυθαίρετο υπόγειο; 2. Έτος έκδοσης Ο.Α 3. Το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου;

@dimidomo Καλημέρα. Η επικρατέστερη άποψη μεταξύ μας είναι ότι η επιφάνεια που υπάγεται στην κατηγορία 3 δεν συμμετέχει πουθενα (κατηγορία ή συντελεστής προστίμου). Αυτή η άποψη έχει ξεκινήσει από τον παλαιότερο νόμο, όπου και τότε αλλά και σήμερα, στην κατηγορία 3 δεν καταχωρούμε στο Φ.Κ του συστήματος επιφάνεια όταν επιλέγουμε κατηγορία 3. Την αποθήκη της κατηγορίας 3 δεν μπορείς να την υπάγεις στο άρθρο 100 (με αναλυτικό) διότι στον εν λόγω άρθρο υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές που δεν αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου εκτός από όσες ρητά αναφέρονται (Η.Χ, κιόσκια κλπ). Η εγκύκλιος 2 όπως και η προηγούμενη εγκύκλιος 4 Ν. 4178, διατύπωσαν με τον ίδιο λανθασμένο τρόπο την ενσωμάτωση αυθαιρεσιών κατηγορίας 3 στο άρθρο 100 χωρίς να διατυπωθεί εξαίρεση για όσες κατασκευές της κατηγορίας 3 αφορούν επιφάνεια χώρου.

Επαναλαμβάνω για να είμαστε σίγουροι τι λέμε. α) Δεν έχεις ρυμοτομούμενο οικόπεδο. β) Έχεις ακίνητο από κληρονομική διαδοχή ή πλειστηριασμό και εμπίπτει στις εξαιρέσεις για να υπαχθεί στην κατηγορία 5 Αν η απάντηση είναι "ναι" στα παραπάνω, τότε μπορείς να υποβάλεις την δήλωσή σου.

Αναφέρεσαι στην οικοδομική ή στην ρυμοτομική γραμμή; (Ανέβασε τοπογραφικό). Η προσθήκη προ 2011 έγινε πότε ακριβώς. Αν είναι μετά το 1983 βγαίνει κατηγορία 5 . Εμπίπτει το ακίνητο στις εξαιρέσεις (΄πλειστηριασμός, κληρονομική διαδοχή κλπ) για να μπορέσει να υποβληθεί δήλωση με κατηγορία 5; Δεν διάβασες τι γράφω παραπάνω. Η μη ύπαρξη Ο.Α απενεργοποιεί παραβάσεις διότι αυτές δεν έχουν νόημα όταν δεν υπάρχει Ο.Α για να συγκρίνεις.

Καλό είναι να ανεβάσεις τοπογραφικό να καταλάβουμε τι εννοείς αναφέροντας ότι το κτίριο κόβεται στη μέση. Εννοείς ότι ρυμοτομείται κατά το ήμισυ; Αναφέρεις ότι 10 τμ είναι κατασκευασμένα μετά το 1983 και μέχρι το 2011; Αν ναι αυτό από μόνο του σε οδηγεί στο να μην μπορείς να υποβάλεις δήλωση λόγω κατηγορίας 5. Όταν επιλέγεται στο σύστημα "χωρίς Ο.Α" απενεργοποιούνται κάποιες παραβάσεις (παραβίαση Δ, πρασιάς κλπ).

Από τη στιγμή που ο νόμος το αναφέρει ρητά ότι η ύπαρξη της οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση (γ' φάση Ν. 1337) τικάρεται ως άδεια δεν έχεις να φοβηθείς κάτι. Θα το πας κατηγορία 4 εφόσον σου βγαίνει το κριτήριο 40-40-20.

Καλησπέρα. Επειδή η αναφορά για ύπαρξη Ο.Α ή οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση γίνεται για το ακίνητο (ήτοι γη και κτίσμα) και όχι μόνο για το κτίσμα, η προσωπική μου γνώμη είναι να το τικάρεις "ναι" στην ύπαρξη Ο.Α και να ρυθμίσεις τα αυθαίρετα τμήματα.

Ευχαριστώ Θόδωρε. Το ερώτημα είναι αν υφιστάμενα οικόπεδα εντός οριοθετημένων οικισμών κινδυνεύουν από ενδεχόμενη αλλαγή πολεοδομικού καθεστώτος, είτε λόγω επανακαθορισμού ορίων είτε λόγω αλλαγής όρων δόμησης με ένταξή τους σε νέους τομείς. Από ότι μου λες μάλλον αυτό δεν θα γίνει.

Προφανώς είτε δεν το εξήγησες σωστά, είτε οι συνάδελφοι που ρώτησες δεν έχουν γνώση και εμπειρία του προγράμματος. Οι αναθεωρήσεις που συντελούν σε ουσιώδεις μεταβολές θα ληφθούν υπόψη. Για παράδειγμα, μια αναθεώρηση για αλλαγή ονόματος μελετητών προφανώς και δεν θα παρασύρει την παλαιότητα κλπ. Οπότε καλό είναι πρώτα εμείς να εμβαθύνουμε ως μηχανικοί στις διατάξεις του νόμου και ύστερα να ασπαζόμαστε απόψεις, πόσο μάλλον όταν αυτές δεν συνάδουν με τα ισχύοντα. Ο νόμος αναφέρει ότι για να έχεις επιλεξιμότητα η οικοδομή θα πρέπει να έχει κατασκευαστεί μέχρι 31.12.2007 (παλαιότητα κατ' ελάχιστον 18 έτη ή μεγαλύτερη). Επομένως, θεωρητικά και με την ισχύουσα εκτιμητική πρακτική, αλλά και αντιμετώπιση της φορολογικής διοίκησης για την θεωρούμενη παλαιότητα σε ό,τι αφορά προσδιορισμό αξιών, λαμβάνεται ως παλαιότητα το έτος που προκύπτει με προσαύξηση δυο ετών από το έτος έκδοσης της Ο.Α. Δηλαδή, έστω έτος έκδοσης Ο.Α 2000, η αφετηρία μέτρησης της παλαιότητας θα είναι το έτος 2002, δηλαδή 23 χρόνια. Ο νόμος λέει και για την τελευταία αναθεώρηση. Όμως , όπως σου εξήγησα και στο προηγούμενο Post, μπορεί να μην αναφέρονται λεπτομέρειες για το ποια αναθεώρηση θα ληφθεί υπόψη, πλην όμως, αν το διερευνήσεις συνδυαστικά θα καταλήξεις στο συμπέρασμα, ότι δεν αφορά οποιαδήποτε αναθεώρηση (που δεν μεταβάλλει ουσιαστικά το ακίνητο).

Οι ήδη οριοθετημένοι οικισμοί με πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων οι οποίοι οριοθετήθηκαν με απόφαση Νομάρχη δυνάμει των διατάξεων του ΦΕΚ 181/Δ/85 θα επαναοριοθετηθούν; Βγαίνει κάποιο τέτοιο συμπέρασμα από το παραπάνω ή αναφέρεται μόνο στις νέες οριοθετήσεις ή επεκτάσεις;

Πολύ σωστά πράττει ο αγοραστής και εξετάζει και τους κοινόχρηστους χώρους καθώς με την αγορά της Ο.Ι "φορτώνεται" και ο,τι αφορά τους Κ.Χ του ακινήτου. Οπότε, θα κάνεις μια δήλωση για την Ο.Ι και μια για τους Κ.Χ. Όμως, δεν θα έπρεπε να έχει γίνει συμφωνία για να πάρει κάποιο κτίσμα στον Κ.Χ και να μην παραμείνουν εξ' αδιαιρέτου; Με άλλα λόγια, θα αγοράσει μια Ο.Ι και θα έχει και εξ αδιαιρέτου τα κτίσματα στον ακάλυπτο, ενώ μπορούν να δηλώσουν "φερόμενους" ιδιοκτήτες και να ενσωματωθεί η κατάσταση σε μια τροποποίηση της ΠΣΟΙ.

Συστημικά δεν υπάρχει ζήτημα. Μπορείς να κάνεις ο,τι θέλεις. Να γράψεις για παράδειγμα "λοιποί συνιδιοκτήτες" με το υπολειπόμενο ποσοστό τους και συστημικά το ΑΦΜ όπως σου είπαν (ή 1111 κλπ). Σε σχέση με αυτό που αναφέρεις ότι τα κτίσματα στον ακάλυπτο ανήκουν σε όλους εξ αδιαιρέτου. Θα μπορούσε να είναι κάποιος φερόμενος ιδιοκτήτης και να τα υπάγει αυτός. Αν μεταβιβάζεται μόνο η Ο.Ι (έστω του Α ορόφου ή του ισογείου), τότε δεν απαιτείται να εξεταστούν κατασκευές σε κοινόχρηστο χώρο.

ρίξε μια ματιά και στη συζήτηση εδώ Εκτιμώ ότι η συστολή σε μικρότερη διάμετρο καλό θα ήταν να αποφευχθεί.

Με αναλυτικό (1 ΛΠ) θα το πας για το τμήμα στέγης που υπερβαίνει το προβλεπόμενο ύψος της.

@Geornirv Θα συμφωνήσω με τον συνάδελφο παραπάνω. Δεν είναι επιτρεπτό. Θα πρέπει να ανασχεδιάσεις τη θέση της ηλεκτρικής εστίας μαγειρέματος και ως εκ τούτου και του απορροφητήρα. Όσο το δυνατόν να υπάρχουν μικρά μήκη σωλήνα και μια μόνο γωνία προς την έξοδο. Φυσικά αν δεν είναι εφικτό θα κάνεις ό,τι χρειάζεται. Δες και τι απορροφητήρα χρειάζεσαι (θεωρητικά χρειάζεσαι απορροφητήρα απαγωγής όσο ο όγκος κουζίνας επί 10 σε κυβ. μέτρα). Έχεις και τους πολύ ακριβούς απορροφητήρες με διαδρομή στο κάτω μέρος, αλλά και αυτοί ανακυκλοφορίας μέσω φίλτρων ενεργού άνθρακα(οι γνώμες όσων τους δοκίμασαν λένε ότι δεν τραβάνε)

Υποθέτω ότι στον οικισμό επιβάλλεται η κατασκευή στέγης, η οποία φαίνεται στην Ο.Α, πλην όμως αυτή υλοποιήθηκε με μεγαλύτερο ύψος. Εντός της στέγης υπάρχει κατοικία (π.χ σοφίτα) ή έχουμε μια εντελώς κλειστή στέγη;

Υπάρχει Ο.Α στο ακίνητο ή αναφέρεσαι σε παντελώς αυθαίρετο κτίριο;

Καλησπέρα. Στην περίπτωση αυτή, κατά τη γνώμη μου, εφαρμόζεται το άρθρο 98 παρ. 7 (δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης ΠΣΟΙ για να εξαιρεθεί από την Ο.Ι το καταληφθέν τμήμα υπέρ του Κ.Χ). Το περίγραμμα και εμβαδόν της ιδιοκτησίας σήμερα εμπίπτει στο όριο του 5% της κατηγορίας 3, ώστε να ενταχθεί σε αυτή;

Mίλησε και με εκτιμητές μηχανικούς τραπεζών οι οποίοι θα κρίνουν στον τεχνικό έλεγχο και την επιλεξιμότητα από τεχνική άποψη. Το ίδιο θα σου πουν. Η κοινή λογική το προστάζει αυτό. Μπορείς να το δεις σε αντιπαραβολή με την παλαιότητα όπως αυτή δίνεται για παράδειγμα στην περίπτωση αντικειμενικής αξίας για φορολογικούς σκοπούς. Για να ληφθεί υπόψη μικρότερη παλαιότητα θα πρέπει οι αλλαγές που επίκεινται να είναι δομικά σημαντικές (πχ αλλαγή φέροντος οργανισμού). Π.χ μια ΕΕΔΜΚ για εργασίες εσωτερικής ανακαίνισης δεν συνιστά τέτοια περίπτωση για την φορολογική διοίκηση. Υπηρεσία που να απαντήσει και πάλι δεν αποτελεί νόμο, αλλά άποψη. Οπότε δεν έχει κάποια βαρύτητα. Να μην ξεχάσω να προσθέσω ότι το ακίνητο θα πρέπει να μην είναι ημιτελές.

@Alfani Καλησπέρα. Από το πνεύμα των διατάξεων του προγράμματος, έχω τη γνώμη ότι αναθεωρήσεις Ο.Α που δεν συμβάλλουν σε διαφοροποίηση πολεοδομικών μεγεθών, δηλαδή που δεν μεταβάλλουν ουσιαστικά το ακίνητο δεν λαμβάνονται υπόψη. Για να λαμβάνονταν ως αφετηρία μέτρησης της παλαιότητας η ημερομηνία της αναθεώρησης, θα έπρεπε για παράδειγμα να γινόταν αναθεώρηση ως προς την ολική αλλαγή μελετών (αρχιτεκτονικά, στατικά κλπ) κάτι που θα σήμαινε ότι το κτίριο δεν είχε ακόμη κατασκευαστεί. Οπότε λογικό είναι η παλαιότητα στο παράδειγμά μου να ξεκινούσε από την ημερομηνία της αναθεώρησης+2 έτη. Στην περίπτωσή σου η παλαιότητα θα ληφθεί από την ημερομηνία 28.12.2007 (2 έτη από την ημερομηνία έκδοσης της Ο.Α). Το ακίνητο είναι επιλέξιμο (καταληκτική θεωρούμενη ημερομηνία κατασκευής 31.12.2007) ι) Για την επιβεβαίωση της παλαιότητας του προς απόκτηση ακινήτου από το πιστωτικό ίδρυμα, προσκομίζεται η οικοδομική άδεια ή η τελευταία αναθεώρησή της. Στην περίπτωση αυτή, η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (ενδεικτικά αν εκδόθηκε στις 30.9.2005 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.2007).

Πολλοί συνάδελφοι την κατάληψη Κ.Χ την υπολογίζουν με ΥΔΚΧ θεωρώντας την υπέρβαση σε σχέση με το νόμιμο περίγραμμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η εγκ. 2 νομίζω ότι αναφέρει για Δ.Δ. Όταν στην ίδια δήλωση υπάρχουν και άλλες αυθαιρεσίες πέραν της Δ.Δ, τότε η Δ.Δ δεν τσεκάρεται στο checkbox αλλά εισάγεται ως 1 Λ.Π. του άρθρου 100 (χωρίς αναλυτικό προφανώς).

Καλησπέρα. Σε ποια παράγραφο του άρθρου 29 κρίνεις ότι θα μπορούσε να ενταχθεί η κατεδάφιση;

Καλημέρα. Υποθέτω ότι εννοείς υπαγωγή στο Ν. 4495 και όχι νομιμοποίηση, που είναι μια εντελώς διαφορετική διαδικασία. Από τα γραφόμενα αντιλαμβάνομαι ότι υπάρχει ΠΣΟΙ στο ακίνητο με υφιστάμενες δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες, μια στο ισόγειο και μια στον πρώτο-υπέρ ισογείου-όροφο, με 500 χιλιοστά εξ' αδιαιρέτου στο οικόπεδο, η κάθε μια από αυτές. Αναφέρεις περί δικαιώματος 50% ακαλύπτου. Υπάρχει κάποια ιδιαίτερη εμπράγματη σχέση συνιδιοκτησίας στον ακάλυπτο, εμφαινόμενη στον κανονισμό της οικοδομής; Από την περιγραφή του ερωτήματός σου δεν έχω αντιληφθεί τι ακριβώς θα τακτοποιηθεί και σε ποια θέση στο ακίνητο. Αν και ο νόμος το επιτρέπει να γίνεται μια δήλωση υπαγωγής και για διαφορετικές Ο.Ι στο ακίνητο, προτιμάμε να το αποφεύγουμε και να κάνουμε ξεχωριστή δήλωση ανά Ο.Ι. Αν το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου, μπορεί ένας εκ των συνιδιοκτητών κάθε Ο.Ι να υποβάλλει δήλωση υπαγωγής χωρίς την συναίνεση του έτερου συνιδιοκτήτη. Προσοχή στο αν οι προς ρύθμιση χώροι καταπατούν κοινόχρηστο χώρο (κτίριο ή οικόπεδο) . Στην περίπτωση αυτή εξετάζεις τις διατάξεις του άρθρου 98.

Aν η τότε ρύθμιση εμβαδομετρικά είναι σωστή (συνήθως οι τότε δηλώσεις δεν είναι σωστές) μπορείς να κρατήσεις τη ρύθμιση του 3843/10 ως σωστή και να υπάγεις μόνο τους τοίχους με ΥΔΚΧ. Μπορείς να μεταφέρεις και την επιφάνεια του 3843 στον 4495 με 100 Ε παράβολο και να πάρεις οριστική εξαίρεση+ βεβαίως την ΥΔ από τους τοίχους σε ξεχωριστό Φ.Κ. Θυμίζω ότι η τότε ρύθμιση αλλαγής χρήσης οδηγούσε σε αναστολή κυρώσεων για 40 χρόνια από την ημερομηνία περαίωσης και δεν έδινε οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Αν τυχόν η τότε ρύθμιση δεν περαιώθηκε αναγκαστικά την μεταφέρεις στον 4495 με συμψηφισμό.