Pavlos33

@Petros331 Καλησπέρα. Η αναθεώρηση που αναφέρεις σωστά έγινε καθώς με την αποπεράτωση του σκελετού έπρεπε να γίνει αναθεώρηση της Ο.Α επ αόριστον, δηλαδή μέχρι να αποπερατωθεί το κτίριο ίσχυε η άδεια. Πάμε τώρα στο πρόγραμμα. Η παλαιότητα λαμβάνεται είτε με βάση την ημερομηνία της άδειας +2 έτη (πχ άδεια εκδοθείσα το 1994) σημαίνει έναρξη μέτρησης παλαιότητας το έτος 1996 (άρα επιλέξιμο ακίνητο), είτε βάσει της τελευταίας αναθεώρησης. Αν και δεν διευκρινίζεται στο νόμο, η αναφορά στην αναθεώρηση παραπέμπει σε αναθεώρηση άδειας που συνιστά σημαντική αλλαγή στο ακίνητο. Δεν θα αναφέρεται σε λόγο αναθεώρησης το όνομα του επιβλέποντος, ή επειδή άλλαξαν θέση οι πόρτες. Στη δική σου περίπτωση η τελευταία αναθεώρηση έγινε το 1999 (αν το συγκράτησα). Αν ναι, το ακίνητο θα είναι επιλέξιμο. Θα στα πει και ο συνάδελφος εκτιμητής της τράπεζας.

Καλησπέρα κατά τη γνώμη μου όχι και αυτό διότι, ναι μεν μπορεί να γίνει επίκληση της εγκ. 3 ν. 4178 για εξώστες προ ΓΟΚ 85 αγνοώντας το υπερβάλλον του 20% ποσοστό υπέρβασης και να υπαχθεί στην κατηγορία 3, πλην όμως θα πρέπει να πληροί τα κριτήρια της κατηγορίας 3 του νόμου 4495 (εκτός φυσικά από το ποσοστό για το οποίο υπήρχε και υπάρχει η ίδια απαλλαγή). Το πρόβλημα εδώ είναι ότι ξεπερνάει το κρασπεδόρειθρο.

Συμφωνούμε Ιάσονα. Έχω υιοθετήσει την ίδια πολιτική και αφού συζητάμε και για τον 3843 να μην ξεχνάμε ότι η διατήρηση της αυθαίρετης χρήσης ήταν για 40 χρόνια. Αν λοιπόν κάποιο ακίνητο περαίωσε το 2010, ήδη έχουν περάσει 15 χρόνια και απομένουν 25 έτη. Επομένως, ίσως και οι τράπεζες σε κάποια δανειοδότηση με χρονικό ορίζοντα αποπληρωμής τα 30 έτη, ενδεχομένως να εγείρουν θέμα σε ακίνητο με ρυθμισμένη χρήση ν. 3843 και να "απαιτήσουν" την εκ νέου ένταξη στον 4495/17 προς οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση ή να απομειώσουν την εκτιμώμενη εμπορική του αξία λόγω της διατήρησης χρήσης σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Παρόμοια συλλογιστική και για τις υπαγωγές κατηγορίας 5.

Ήταν τα περίεργα του τότε Νόμου. Αρχή της κρίσης χρέους. Τα ταμεία άδεια (παρά τα "λεφτόδεντρα" που θα έδιναν χρήματα...). Οπότε, θυμόμαστε όλοι σε εκείνο το νόμο (Υπουργός Παπακωνσταντίνου) ο σκοπός ήταν να μπουν όλα μέσα με ένα αρκετά μεγάλο πρόστιμο όπως αποδείχθηκε συγκριτικά με τους επόμενους αυθαιρετονόμους. Βεβαίως στη συνέχεια είδαμε όλες εκείνες τις "περίεργες" περιπτώσεις και ξανακάναμε υπαγωγή.

@Gousgounis Στο ν. 3843/10 μπορούσε να υπαχθεί κάθε αλλαγή χρήσης σε χώρο εντός εγκεκριμένου κτιριακού όγκου (απόσπασμα από Εγκ-25172/8/10 (ΔΟΚΚ) Εγκ-8/10 4) Στην έννοια "προσθήκη χώρων εντός του όγκου των κτιρίων " περιλαμβάνεται η δημιουργία παταριών, σοφιτών, καθώς και χώρων εντός του όγκου της pilotis, φωταγωγού ή άλλου ανοιχτού χώρου, που προσμετράται στην κάλυψη, δεδομένου οτι ο πραγματικός όγκος, που καλύπτει ένα κτίριο είναι διαφορετικό μέγεθος από το συντελεστή όγκου και τους χώρους που προσμετρώνται σ' αυτόν. Για την δεκαετία που λες δεν δίνεται ιδιαίτερη σημασία θεωρώντας (και έτσι είναι) ότι αφού το δικαίωμα υπαγωγής στο Ν. 4495/17 αφορά αυθαιρεσίες προ 28.7.2011 και η διάταξη που συμπλήρωσε το άρθρο 98 ν. 4495 (προϋποθέσεις για μονομερή τροποποίηση ήταν με το ν. 4759/20 (έναρξη ισχύος 9.12.020) ότι θα έχει συμπληρωθεί η δεκαετία. @Andrianos1986 Αναφερόμαστε σε μονομερή τροποποίηση σύστασης ή ολική τροποποίηση . Τα "πολυμερή" και τα "μονομερή" που αναφέρεις, δεν υπάρχουν ως έννοιες. Η δουλειά του δικηγόρου είναι να ελέγξει τους τίτλους και τα βάρη του ακινήτου. Το πολεοδομικό σκέλος θα στο ελέγξει ο μηχανικός που πρέπει άμεσα να απευθυνθείς αν δεν το έχεις ήδη κάνει. Οι συνάδελφοι εδώ έχουν αναπτύξει απόψεις, οι οποίες είναι πολύ χρήσιμες, πλην όμως έναν που δεν είναι της δουλειάς, μπορεί και να τον μπερδεύουν όλα αυτά. Επιγραμματικά θα σου πω δυο πράγματα για να το κλείσουμε. 1. Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και οι αυθαιρεσίες ενταχθούν στο νέο νόμο, ενδέχεται να μπορέσεις μέσω μονομερούς τροποποίησης να ενσωματώσεις (απόκτηση κυριότητας) το χώρο του φωταγωγού στο διαμέρισμα. 2. Χωρίς τροποποίηση σύστασης (από τη στιγμή που καταπατάται φωταγωγός και συνεπώς μιλάμε για κοινόχρηστο χώρο), η τράπεζα δεν θα σου δώσει οριστική έγκριση και προφανώς δεν θα γίνει μεταβιβαστικό συμβόλαιο. Αν είχες μόνο τους κλεισμένους Η.Χ θα μπορούσε να γίνει συμβόλαιο χωρίς τροποποίηση αλλά και τότε στο κτηματολόγιο δεν θα αναγράφονταν η επιπλέον -από τον τίτλο-επιφάνεια που προέκυψε από το κλείσιμο αυτών των χώρων.

Αν έλεγξες την τακτοποίηση του τότε νόμου και την έκρινες-με βάση την αυτοψία-σωστή, οι ρυθμισμένοι Η.Χ δεν θα λάβουν ξανά πρόστιμο. Μήπως θέλεις να ρωτήσεις την περίπτωση συμψηφισμού προστίμου με νέα ένταξη;

Τέτοιες λεπτομέρειες μπορούν να απαντηθούν από τον μηχανικό σου και τη συμβολαιογράφο καθώς κάθε υπόθεση έχεις τις δικές της ιδιαιτερότητες που εμείς εδώ δεν μπορούμε να γνωρίζουμε.

@Andrianos1986 Για να είσαι προετοιμασμένος. Η τράπεζα δεν πρόκειται να προβεί σε οριστική έγκριση αν δεν προσκομιστεί η τροποποίηση. Θα σε μπλοκάρει πρώτα ο τεχνικός έλεγχος του μηχανικού της.

@Andrianos1986 Kαλησπέρα. Κρίσιμα ερωτήματα τα οποία χρήζουν περαιτέρω διερεύνησης. Αρχικά θα πρέπει να απευθυνθείς σε μηχανικό που θα ελέγξει το ακίνητο. Σε πολλές περιπτώσεις ( η πλειονότητα) ακινήτων που ρυθμίστηκε η αλλαγή χρήσης ΗΧ σε κύρια με το ν.3843, έχουν λάθη και παραλείψεις καθώς με τον τότε νόμο η αποτύπωση δεν γινόταν, παρά μόνο γινόταν τακτοποίηση με βάση τα αναγραφέντα στο διάγραμμα κάλυψης και τις κατόψεις της άδειας. Σημείωσε δε, ότι η ρύθμιση χώρων με τον Νόμο 3843/10 έδινε διατήρηση χρήσης (υπό αναστολή κυρώσεων) για 40 χρόνια από την περαίωση και όχι οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Η κατάληψη φωταγωγού συνεπάγεται κατάληψη κοινόχρηστου χώρου οικοδομής. Εδώ έρχεται η απαίτηση για τροποποίηση της σύστασης. Αν ήταν μόνο το κλείσιμο των Η.Χ θα μπορούσε να γίνει η μεταβίβαση χωρίς τροποποίηση. Στο κτηματολόγιο, ορθώς μέχρι τώρα δεν έχει περάσει η υφιστάμενη κατάσταση. Αυτό θα γίνει μόνο μετά την τροποποίηση της σύστασης. Υ.γ Για το πρόγραμμα "σπίτι μου ΙΙ" είναι η αγορά;

Συνέχεια στο αντίστοιχο θέμα του Ν.4495 εδώ

Υπάρχει αλλαγή σε κοινόχρηστο χώρο (μεγάλωσε εις βάρος του διαμερίσματος). Οπότε, στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να γίνει μονομερής τροποποίηση. Η συμβ/φος ποια γνώμη έχει;

Ναι είναι και σωστό και θα βοηθήσει την μετέπειτα διαδικασία της μονομερούς τροποποίησης. Να είσαι αναλυτικός στην περιγραφή της παράβασης στην τεχνική έκθεση. Για παράδειγμα μπορείς να αναφέρεις τις Ο.Ι που αφορά και το εμβαδόν που "ανταλλάσσεται" λόγω της Δ.Δ, το οποίο έτσι και αλλιώς θα το έχεις διαγραμμίσει στην κάτοψη.

@taniag Καλημέρα. Η νέα στέγη απαιτεί Ο.Α. Πέραν αυτού όμως, θα πρέπει να ελέγξεις την αρτιότητα-οικοδομησιμότητα του οικοπέδου και τη νομιμότητα του υφιστάμενου κτιρίου

@Manos_porto Όλα καλά αφού λύθηκε το θέμα με την συμβολαιογράφο. Καλοπούλητο το ακίνητο.

Δεν είναι έτσι όπως τα λένε. Αυτό που πρακτικά γίνεται από "σωστές" συμβολαιογράφους είναι αν έχουν μια αλληλουχία μεταβιβάσεων να μην απαιτούν αλλαγή ονόματος αρχικού ιδιοκτήτη στο τοπογραφικό (συνεπώς και αλλαγή στα υπόλοιπα στοιχεία υπομνήματος) αλλά να μνημονεύουν στην πράξη το αρχικό τοπογραφικό. Στην δική σου περίπτωση αφού τίθεται θέμα συνένωσης και αλλάζει η δήλωση Ν. 651 πρέπει να επανυποβληθεί στο Κτηματολόγιο λαμβάνοντας το νέο ΚΗΔ.

Καλημέρα. Βάζεις και Υ.Κ (ελέγχεις και για παραβίαση Δ). Το υπόλοιπο κάλυψης δεν παίζει κανένα ρόλο στην παράβαση της Υ.Κ που θα βάλεις.

Να διερευνήσεις την περίπτωση εκ νέου υπαγωγής ολόκληρου του χώρου στο Ν. 4495/17 με συμψηφισμό προστίμου το οποίο πληρώθηκε στα πλαίσια του Ν. 3843/10. Οι επεκτάσεις με την πράσινη διαγράμμιση, γίνονται εις βάρος κοινόχρηστών χώρων ή άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών;

@thief7710 Απαιτείται νέος ΚΗΔ, διαδικασία την οποία θα χρεώσεις.

Το παλιό τοπογραφικό δεν πληρούσε τις προδιαγραφές οπότε με αυτό δεν θα μπορούσε να γίνει η μεταβίβαση. Την αναγραφή για την απόσταση από τη θάλασσα, χωρίς αυτό να είναι υποχρεωτικό από κάποιο νόμο, συνήθως την έχουμε για να βοηθάμε τους συμβολαιογράφους. Κανονικά (βάσει νόμου) η υποχρέωση θα έπρεπε να εξαντλείται στην δήλωση Ν. 651/77 ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Βεβαίως τα πράγματα αλλάζουν όταν έχουμε ένα γήπεδο πλησίον της θάλασσας όπου εκεί θα πρέπει να έχουμε αποτυπώσει γραμμή αιγιαλού, παραλίας, παλαιού αιγιαλού κλπ. Οπότε στην περίπτωση αυτή φαίνεται και η απόσταση. Τώρα, αν η περίπτωση αφορά ακίνητο εντός σχεδίου πόλης η αντικειμενική αξία προκύπτει μέσω της τιμής ζώνης του Υπ. Οικ. που έχει καθοριστεί και όχι όπως στην περίπτωση εκτός σχεδίου πόλης γήπεδο, όπου χρειάζεται να ξέρει η συμβολαιογράφος την απόσταση από τη θάλασσα για να συμπληρώσει σωστά το έντυπο ααγης. Αν λοιπόν το μόνο θέμα που υπάρχει (σε περίπτωση που στην θέση του ακινήτου δεν υπάρχει σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας με τιμές ζώνης) είναι ο υπολογισμός αντικειμενικής που απαιτεί και την απόσταση από τη θάλασσα, μπορείτε να αντιπροτείνετε στη συμβολαιογράφο να της δώσετε με υπεύθυνη δήλωση εσείς την απόσταση από τη θάλασσα.

Αυτό είναι το ένα θέμα, δηλαδή έλεγχος όλων των Κ.Χ (κτίριο και οικόπεδο) και δήλωση υπαγωγής με τις συναινέσεις όλων. Το άλλο είναι η τροποποίηση σύστασης.

Στο άρθρο 89, δεν γίνεται αναφορά για τον αιγιαλό, αλλά για τον παλαιό αιγιαλό.

Καλημέρα. Το τοπογραφικό για πιο σκοπό συντάχθηκε. Έκδοση Ο.Α, αγορά ακινήτου; Στο υπόμνημα του τοπογραφικού αναγράφουμε την απόσταση από τη θάλασσα. Αυτό χρειάζεται για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας (από πλευράς συμβολαιογράφου).

Επειδή πρέπει να δώσεις μια λύση στο όλο μπάχαλο των αδειών, προτείνω να λάβεις υπόψη την τελευταία χρονολογικά άδεια και να τακτοποιήσεις βάσει αυτής.

Άρα, εδώ έχουμε πλέον ξεκάθαρα αυθαίρετη κατασκευή επί κοινόχρηστου χώρου (οικόπεδο). Το σήμα "μην παρκάρετε" δεν παίζει κανένα απολύτως ρόλο. Κανείς δεν δικαιούται να βάζει τέτοιο σήμα αν δεν έχει πάρει την σχετική άδεια από το Δήμο, αλλά αυτό είναι μια άλλη διαφορετική συζήτηση. Στο θέμα σου λοιπόν. Υπαγωγή μπορείς να κάνεις με συναίνεση της πλειοψηφίας (ελάχιστες 510 ψήφοι) και φυσικά για την μεταβίβαση απαιτείται τροποποίηση της σύστασης (100% των ψήφων). Τηρώ μια επιφύλαξη μήπως έχουν αποκλειστική χρήση (συμβολαιογραφικά πάντοτε).

Το πρόβλημα αυτό δυστυχώς το αντιμετωπίζουμε σε θέσεις στάθμευσης που συνήθως δίνουν μέχρι 5 χιλιοστά το πολύ και το πρόστιμο ανεβαίνει ψηλά. Υπήρχε και μια διάταξη στην εγκύκλιο 4 Ν. 4178 για το θέμα, την οποία συζητούσαμε τότε, αλλά ουσιαστικά κανείς δεν ήταν βέβαιος για την ερμηνεία της. Στην παραθέτω για να λάβεις την τελική σου απόφαση. (....) γ) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισµό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων «τα µεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται …. σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου µε το µέρος των επιτρεποµένων µεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.». Σκοπός της διάταξης είναι η κατανοµή του προστίµου αναλόγως της επιτρεπόµενης δόµησης κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανοµής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύµφωνα µε τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνεται υπόψη το ποσοστό δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής.