Pavlos33

Προσωπικά δεν μπορώ να υποθέσω τίποτα από τις συγκεκριμένες φωτογραφίες. Συλλυπητήρια για τη μητέρα σου και γενικώς το καντηλάκι να το προσέχεις γιατί έχουν πιάσει αρκετά σπίτια φωτιά λόγω καντηλιών.

Kάποιοι συνάδελφοι θεωρούν αυτό που γράφεις, ενώ άλλοι όχι βασιζόμενοι στο τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 8 του άρθρου 100. Επομένως δεν έχουμε ουσιαστικά καταλήξει μέσα στο φόρουμ ότι ισχύει αυτό που γράφεις και αναφέρομαι στην περίπτωση ταυτόχρονης υπέρβασης δόμησης και υπέρβαση ύψους της άδειας, χωρίς να υπάρχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους περιοχής. Η άθροιση αναλυτικών επιμέρους αυθαιρεσιών ίσχυε στο ν. 4178. Με την παραδοχή ότι οι νόμοι αυθαιρέτων έχουν (και οφείλουν να έχουν) μια συνέχεια, στα βασικά τουλάχιστον ζητήματα, θεωρώ ότι δεν χρειάζεται να βάλεις επιπλέον λοιπή παράβαση.

ΒΑS όπως έχεις δει σε παλιότερες δημοσιεύσεις σέβομαι και τις γνώσεις σου και την εμπειρία που έχεις στη δουλειά. Δεν έχω καταλάβει όμως το εξής. Ποιοι κατά τη γνώμη σου και την εμπειρία σου θα πρέπει να κάνουν εκτιμήσεις ακινήτων; Πριν απαντήσεις να πω ότι κατά την ταπεινή μου άποψη οι μηχανικοί είναι οι πιο κατάλληλοι να κάνουν εκτιμήσεις ακινήτων. Δεν υποτιμώ φυσικά καμία ειδικότητα άλλη, όμως θεωρώ ότι ο μηχανικός ακόμη και από το πρόγραμμα σπουδών του μπορεί να υποστηρίξει και το τεχνικό και το οικονομικό σκέλος. Επέτρεψε μου να σχολιάσω ότι δεν είναι καθόλου εύκολο ακόμη και για ένα μηχανικό το να αποτιμήσει την αξία ενός ακινήτου. Θέλει πολλά. Γνώσεις, εμπειρία, συνεχή επικαιροποίηση γνώσεων, τριβή πάνω στο αντικείμενο και πολλά ίσως που ξεχνώ αυτή τη στιγμή. Θα πω ότι το συγκριτικό μας πλεονέκτημα με άλλες ειδικότητες (πχ οικονομολόγους) αναφορικά με τις εκτιμήσεις είναι ότι μπορούμε να κρίνουμε πιο εύκολα, αλλά και πιο σωστά, τους επιπλέον παράγοντες που θα επηρεάσουν την αξία ενός ακινήτου, όπως πχ τα τεχνικά του χαρακτηριστικά, (πχ ποιότητα υλικών κλπ) τη θέση του, κάποια ίσως ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που μπορεί να το κάνουν μοναδικό, αλλά και κάποια που να το απαξιώσουν σε μεγάλο βαθμό. Μπορούμε λόγω αντικειμένου μας να δούμε το πως οι δεσμεύσεις (αρχαιολογία, σχέδιο πόλης, κτηματική υπηρεσία, δασαρχείο κλπ) μπορούν να απομειώσουν, έως και να μηδενίσουν την αξία ενός ακινήτου κλπ. Επιπλέον, να πω ότι πριν την ισχύ του ΠΔ 59/2016 οι μηχανικοί δεν ήταν οι παράγοντες που διαμόρφωναν αγοραία αξία στις αναγκαστικές εκτελέσεις ακινήτων. Ποιοι ήταν; Το ξέρεις. Ήταν οι δικαστικοί επιμελητές και όλο το γνωστό κύκλωμα. Προσωπικά, αν ήταν να πρέπει να μου εκτιμήσουν το σπίτι μου θα προτιμούσα με τα 1000 να το κάνει μηχανικός εκτιμητής παρά ένας δικαστικός επιμελητής ο οποίος είναι παντελώς άσχετος με το αντικείμενο. Ως μηχανικοί θεωρώ ότι έχουμε αναβαθμίσει και στο πεδίο των εκτιμήσεων ακινήτων τον επιστημονικό μας ρόλο. Να πω και το τελευταίο. Κάποτε κάποια συμβολαιογράφος μου είπε με ύφος 1000 καρδιναλίων το εξής: 'Κύριε γιατί μπαίνετε σε ξένα χωράφια και ασχολείστε με τον υπολογισμό αντικειμενικών αξιών"; Δεν ήξερα, αν πρέπει να γελάσω ή να αρχίσω τα καντήλια. Που ακούστηκε ο μηχανικός να μην είναι ο καθ ύλην αρμόδιος για τον υπολογισμό αντικειμενικών αξιών ακινήτων και να είναι ο συμβολαιογράφος. Και όμως φίλε ΒΑS τους αφήσαμε και μας τα πήραν όλα. Ο μηχανικός θα έπρεπε να είναι πίσω και μπροστά από όλα όσα αφορούν ακίνητη περιουσία. Τι ακριβώς μας πείραξε; Η πιστοποίηση; Θα σου πω ότι και εγώ κάποτε την έβλεπα καχύποπτα. Κάθισα και διάβασα πάνω από 3 μήνες εντατικά. Δε μου βγήκε σε κακό. Κάθε άλλο. Μου βγήκε σε πολύ καλό διότι και έμαθα νέα πράγματα και έβαλα σε τάξη τα ήδη υπάρχοντα που ήξερα. Κυρίως ωφελήθηκα διότι βελτίωσα τον τρόπο σκέψης μου πάνω στο αντικείμενο των εκτιμήσεων. Ξαναλέω ότι στις αρχές ήμουν αρκετά αρνητικός σκεπτόμενος ότι ως μηχανικός δεν χρειάζομαι καμία πιστοποίηση. Παραδέχομαι δημοσίως ότι είχα άδικο.

Συνάδελφε κάτι έχεις μπερδέψει στην υπόθεση. Από τη στιγμή που ο οικισμός οριοθετήθηκε με βάση τη σχετική νομαρχιακή απόφαση, ισχύει μόνο το ΦΕΚ 181/Δ/85 και όχι το ΦΕΚ 588/Δ/82. Με άλλα λόγια η ακτίνα (ζώνη κατά άλλους) των 800 μ παύει να ισχύει καθώς φυσικά και οι όροι δόμησης που ισχύουν στους στάσιμους οικισμούς. Μήπως μπερδεύεις την προτεινόμενη οριοθέτηση-επέκταση που δείχνει ΣΧΟΟΑΠ και ο οικισμός δεν έχει οριοθετηθεί;

Για να μαζέψουμε το αρχικό ερώτημα να μας αποσαφηνίσει ο ερωτών (α) Αν ο οικισμός έχει οριοθετηθεί βάσει του ΦΕΚ 181/Δ/85 ή παραμένει στάσιμος υπακούοντας στις διατάξεις του ΦΕΚ 588/Δ/82 (β) Αν στην περιοχή βρίσκεται σε ισχύ, ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ;

Κάνε αναλυτική περιγραφή της υπόθεσης.

Καλύπτεσαι. Σε διαφορετική ερμηνεία θα είχαμε το οξύμωρο σχήμα να μην απαιτείται ΜΣΕ για εντελώς αυθαίρετους εξώστες μέχρι 2 μ και να απαιτείται ΜΣΕ για μεταβολή πλάτους νόμιμου εξώστη πάνω από 20% με πολύ μικρότερο πλάτος από τα 2 μ. Πχ όπως στη δική σου περίπτωση. Έχει μεταβολή πολύ πάνω από το 25% αλλά το πλάτος του εξώστη είναι σχετικά μικρό και από στατικής άποψης και αντισεισμικής συμπεριφοράς δεν έχει την ίδια δυσμενή επίπτωση με τον εξώστη των 2 μ.

Έχεις κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικία (στην περίπτωσή σου με αποκλειστική χρήση κατοικία). Άρα, κατοικία, βοηθητικές αποθήκες και σύνοδες κατασκευές στο οικόπεδο (υπό την προϋπόθεση ότι έχουν και αυτές κατασκευαστεί πριν την 9/6/75) θα υπαχθούν στην κατηγορία 1.

Το ερώτημά μου αφορούσε το αν υπήρχε μαζί με την κάθετη και σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, οπότε τότε θα είχε νόημα και η διαφορετική διαμερισμάτωση.

Διευκρίνισε μας αν η κάθετη είναι απλή ή σύνθετη; Η διευκρίνιση αφορά το προηγούμενό σου ερώτημα περί διαμερισμάτωσης υπογείου.

Το ερώτημά σου δεν παρέχει πληροφορίες για να απαντηθεί πλήρως.

Αν το αυθαίρετο είναι εντός της ακτίνας 800 μ στον στάσιμο οικισμό που αναφέρεις δεν έχεις να ψάξεις τίποτε άλλο πέραν της απόστασης 2000 από θάλασσα ή τα χιονοδρομικά κέντρα που λέει το άρθρο 112 για να το υπάγεις στο εν λόγω άρθρο. Δεν χρειάζεσαι καμία αυτοψία ΥΔΟΜ για το θέμα αυτό. Κάνε το τοπογραφικό σου να δεις αν όντως βρίσκεται το ακίνητο μέσα σε αυτή την ακτίνα. Αν θέλεις να εμβαθύνεις σε στάσιμους οικισμούς υπάρχει νήμα συζήτησης στα τοπογραφικά χωροταξικά στο φόρουμ.

Μειωτικό αναφορικά με την κύρια και μοναδική κατοικία εννοείς ή σε σχέση με ισόγειους χώρους βοηθητικής χρήσης;

Μπορείς να ανεβάσεις το σχέδιο σου με όσα αναφέρεις ώστε να γίνει πιο κατανοητό;

Μπερδεύεσαι. Αυτοί οι οικισμοί δεν είχαν οριοθετηθεί. Η οριοθέτηση οικισμών γίνεται με το ΦΕΚ 181/Δ/85 και αφορά όσους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων οριοθετήθηκαν. Οι στάσιμοι οικισμοί όπως αναφέρει παραπάνω ο συνάδελφος φαίνονται στην τότε απόφαση. Στη συνέχεια με απόφαση κοινοτικού συμβουλίου θεσπίστηκαν κέντρα (συνήθως ήταν το δημοτικό σχολείο, ή η εκκλησία ή το τότε κοινοτικό κατάστημα της Κοινότητας) και έτσι έχοντας κέντρο, σε ακτίνα 800 μ ισχύει το ΠΔ 6.12.82 ΦΕΚ 588 Δ. και βλέπεις αν το ακίνητο ανήκει εντός αυτής. Στους οικισμούς αυτούς υπάρχει και το προ 23 τμήμα τους (συνεκτικό). Υ.Γ Τοπογραφικό έχεις κάνει;

Αν έχει αυθαίρετα κλείσει ο Η.Χ δε φαντάζομαι ότι μπορείς να υπαχθείς στην παραπάνω παράγραφο, αφού οι υφιστάμενες διαστάσεις περιγράμματος είναι σίγουρο ότι αυξήσουν το ποοσοστό πάνω από 5%

Εγώ πάντως βεβαίωση για κτίριο που μελετήθηκε και αδειοδοτήθηκε για άλλο φέροντα οργανισμό δεν δίνω. Π.χ Κτίριο με άδεια για να κατασκευαστεί με Φ.Ο από σκυρόδεμα, θεμελίωση με ραντιέ και πλαγιοκάλυψη με οπτοπλινθοδομή, κατασκευάζεται με μεταλλικό σκελετό, θεμέλια+συνδετήρια και πάνελ πολυουρεθάνης χωρίς να αναθεωρηθεί η άδεια. Είναι το ίδιο κτίριο με αυτό για το οποίο εκδόθηκε η άδεια; Είναι ένα εντελώς διαφορετικό κτίριο ακόμη και αν έχει τι ίδιες διαστάσεις και γι αυτό δεν δέχομαι την ύπαρξη άδειας στον υπολογισμό προστίμου. Αν δεν αρέσει στον ιδιοκτήτη η υπαγωγή λόγω υψηλού προστίμου, υπάρχει και η νομιμοποίηση με πληρωμή παραβόλου, η οποία είναι για μένα η βέλτιστη λύση του προβλήματος, όπως επίσης η λύση της νομιμοποίησης υπάρχει όταν γίνεται κατάτμηση στο ακίνητο (λόγω του επίσης υψηλού προστίμου που βγαίνει) χωρίς να έχει εναρμονιστεί η άδεια με την υφιστάμενη κατάσταση. Μιλάμε πάντα για πλήρη αλλαγή δεν μιλάμε για μια κολόνα που άλλαξε θέση, η μια πλάκα που έγινε κεραμοσκεπή, χωρίς να σημαίνει ότι αυτά δεν είναι σοβαρά ζητήματα. Θεωρητικά πάντως, ο νόμος δεν είναι κατάλληλος (ή σχεδιασμένος αν θέλεις) για υπαγωγές τέτοιων αλλαγών και πόσο μάλλον για κτίρια που κατασκευάστηκαν με εντελώς διαφορετικό είδος φέροντος οργανισμού. Στις πολλές ασάφειες όμως μικρές αλλαγές τις δεχόμαστε (καλώς ή κακώς).

Ανάλογες δεν είναι με την διάκριση των υλικών αλλά παραμένει το γεγονός ότι έχεις ένα εντελώς διαφορετικό κτίριο οπότε για μένα παραμένει το ότι δεν πρέπει το πρόστιμο να υπολογιστεί με αναλυτικό. Το παράρτημα δεν αναφέρει τις ειδικές περιπτώσεις (καταργηθείσες) των λυομένων του 1968 (50 τμ εξοχική κατοικία με βεράντα σε μη άρτια εκτός σχεδίου).

Kατ αρχάς μας κάνεις αναφορά για γραμμή παραδοσιακού οικισμού. Ισχύουν στον οικισμό αυτο οι διατάξεις του ΦΕΚ 181/Δ/85 όπως τροποποιήθηκε με το ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/2011; Αν υποθέσουμε ότι έχουμε να κάνουμε με οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων έχουμε να κάνουμε με ένα ακίνητο το οποίο εμπίπτει σε δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Το εντός οικισμού θα είναι άρτιο αλλά για να είναι οικοδομήσιμο θα πρέπει να διαθέτει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο (προ 85 και όχι να έχει προκύψει με παραχώρηση τετράμετρης λωρίδας, προκειμένου να αποκτηθεί πρόσωπο σε δρόμο από ένα "τυφλό" γεωτεμάχιο,σύμφωνα με προισχύουσες, πλην όμως καταργηθείσες το έτος 2008, διατάξεις από το ΣτΕ). Δρόμος δεν υπάρχει, συνεπώς το εντός οικισμού τμήμα δεν δίνει προς υλοποίηση συντελεστή δόμησης. Το εκτός οικισμού τμήμα, αφού δεν διαθέτει επιφάνεια 4.000 τμ ή 2.000 τμ (αν υποτεθεί ότι ισχύουν στη θέση του ακινήτου οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης και το ακίνητο προυφίσταται του έτους 1977 και βρίσκεται ακτίνας 500 μ από τα προ 23 όρια) δεν προσδίδει προς υλοποίηση συντελεστή δόμησης. Νομίζω όμως ότι η Πολεοδομία έχει δίκιο. Τηρώ μια επιφύλαξη μήπως ο δρόμος (εκτός οικισμού τμήμα) που έχει πρόσωπο το γήπεδο, αποτελεί συνέχεια (επέκταση) δημοτικού δρόμου του οικισμού και βάσει σχετικού εγγράφου στην περίπτωση αυτή μπορεί να ισχύσει η οικοδομησιμότητα για το εντός οικισμού τμήμα.

Το ακίνητο μεταβιβάζεται με το ρυμοτομικό του βάρος, εκτός και αν μιλάμε για κυρωμένη πράξη εφαρμογής οπότε έχει αποδοθεί τελικό οικόπεδο στον ιδιοκτήτη. Η αρτιότητα κατά παρέκκλιση είναι σίγουρη για το εκτός σχεδίου τμήμα; Αναφέρεις ότι εμπίπτει σε Ζ.Ο.Ε. Ποια η αρτιότητα κατά κανόνα και κατά παρέκκλιση; Ανέβασε το τοπογραφικό σου σβήνοντας ονόματα και προσωπικά στοιχεία.

Ανέβασε τοπογραφικό. Για την απάντηση του ΤΕΕ γενικά συμφωνώ, όχι όμως ότι πρέπει να μπει και υπέρβαση κάλυψης. Δυστυχώς η παραβίαση της Δ, για να βγάλει πρόστιμο πρέπει να καταχωρήσεις και την επιφάνεια κτιρίου που την παραβιάζει. Αν έχεις τμήματα εκτός νομίμου περιγράμματος κάλυψης, τότε θα μπει και η Υ.Κ Αλλά δείξε μας το τοπογραφικό πρώτα να τα πούμε αναλυτικά. ΥΓ Σβήσε ονόματα και προσωπικά δεδομένα πριν το ανεβάσεις.

Μιλάμε ουσιαστικά για ένα διαφορετικό κτίριο από αυτό για το οποίο εκδόθηκε η άδεια. Θα το έβαζα όλα τα τετραγωνικά χωρίς άδεια. Από κει και πέρα, αν αυτό λόγω κόστους δεν γίνεται αποδεκτό να σκεφτείτε τη λύση νομιμοποίησης με πληρωμή παραβόλου.

Είναι κατ αναλογία ίδια περίπτωση με άδεια λυομένου που έγινε συμβατική κατασκευή και υπολογίζεται χωρίς άδεια. Κατά τη γνώμη μου και η περίπτωση αυτή θα πρέπει να υπολογιστεί χωρίς ο.α.