Pavlos33

@Ιώ_ Καλημέρα. Αν αναφέρεσαι σε ακίνητο με άδεια μετά το 1983 με το ποσοστό υπέρβασης δόμησης να είναι μεγαλύτερο του 40%, τότε δυστυχώς η δήλωση δεν μπορεί να υποβληθεί λόγω κατηγορίας 5, εκτός και αν το ακίνητο ανήκει στις εξαιρέσεις (κληρονομική διαδοχή, πλειστηριασμός κλπ) ή έχει συνολική υπέρβαση μέχρι 50 τμ.

@KONSTANTION Το αν είναι νόμιμη η κατασκευή του όμορου αυτό ούτε το ξέρουμε, ούτε και το συζητάμε εδώ. Υπό την προϋπόθεση λοιπόν ότι εξέδωσε νομίμως άδεια κατασκευής και μπορούσε να κολλήσει στο όριο, είναι αδιάφορο αν οι τοίχοι σας είναι με τούβλο ή υαλότουβλο. Φωταγωγούς ονομάζουμε τα κατακόρυφα ανοίγματα στην πλάκα για ηλιασμό και αερισμό (συνήθως για τα "τυφλά" μπάνια και κουζίνες).

δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 : Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης : ...., δβ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. .... δγ) αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση, δδ) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, .... Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από είκοσι (20) εκατοστά.

Στην παρ. 6 άρθρου 100 αναφέρεται ότι 6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: α) υπόγειες στάθμες που δεν αποτελούν αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο, β) εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο. Στις υπόγειες στάθμες, που αποτελούν αυτοτελή χώρο, καθώς και σε ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθμευσης, κ.λπ.) επιφάνειας έως 50 τ.μ., εφαρμόζεται συντελεστής 0,50. Η φράση που χρησιμοποιείται είναι "υπόγειες στάθμες" και δεν γίνεται καμία συσχέτιση με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ ως να εκδίδονταν οικοδομική άδεια και αυτό να μην προσμετρούσε στη δόμηση. Η εγκ. 2 έδωσε μια ερμηνεία για να πληροί τον ορισμό κατά ΓΟΚ. Αν ο νομοθέτης ήθελε να συσχετίσει τις "υπόγειες στάθμες" με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ 85 θα το είχε κάνει στους δυο προηγούμενους νόμους. Το ότι δεν το έκανε κάτι πρέπει να σημαίνει (μετέφρασέ το σαν μια προσφορά στον αυθαιρετούχο και σαν μια λύση να μην δημιουργείται σύγχυση με ορισμούς στις τακτοποιήσεις). Από κει και πέρα δέχεσαι ή το νόμο ή την εγκύκλιο και τεκμηριώνεις την απόφασή σου στην Τ.Ε.

@John61Kf Καλημέρα. Αναφέρονται σε προηγούμενα post όσα ρωτάς. Πιστοποίηση νομίμου περιγράμματος δεν κάνεις. Θα κάνεις αποτύπωση και τις κατόψεις θα τις ανεβάσεις στην ΗΤΚ. Θα γράψεις μια τεχνική έκθεση στην οποία μεταξύ άλλων θα τεκμηριώνεις και την προΰπαρξη του κτίσματος πριν το 1955. Εξυπακούεται ότι αν υπάρχουν μεταγενέστερες του 1955 αυθαιρεσίες, αυτές πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν. Στην διοικητική πράξη γράφεις κάτι σαν το συνημμένο και καταχωρείς τις επιφάνειες του τκιρίου. Παραθέτω και την ερωτοαπάντηση 8 του ΤΕΕ 8. Τι εισάγουμε στην καρτέλα «Πράξεις» για κτίσμα προ του 1955, το οποίο δεν διαθέτει άδεια, ούτε έχει υπαχθεί σε νόμο αυθαιρέτων; Κατά τη συμπλήρωση Ιδιοκτησίας με κτίσμα προ 1955, στην καρτέλα «Πράξεις», στον Τύπο πράξης επιλέγετε «Β.Δ. 9-8-1955 (προ του 1955)» και εισάγετε τα στοιχεία της βεβαίωσης προ 1955, εφόσον έχει δοθεί. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική βεβαίωση, στον Α/Α πράξης εισάγετε το μηδέν (0), στην Ημ/νία έκδοσης την 9 η -8-1955 (ημερομηνία έκδοσης του ΦΕΚ) και στην Εκδούσα Αρχή επιλέγετε «Αρμόδια αρχή». Στα Έγγραφα Πράξεων, στα «Αποδεικτικά στοιχεία κατασκευής προ του 1955» επισυνάπτετε τη βεβαίωση προ 1955 ή, ελλείψει αυτής, Τεχνική Έκθεση μηχανικού, συνοδευόμενη από οποιοδήποτε έγγραφο αποδεικνύει την παλαιότητα της κατασκευής (αεροφωτογραφίες, συμβόλαιο, κλπ). Σύμφωνα με την παρ. 1 του αρθρ. 54 του ν. 4495/2017 και την παρ. 1Β.γ. του άρθρου 2 της ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105 (ΦΕΚ 334Β/29.01.2021), η καταχώριση ιδιοκτησίας συνοδεύεται από τα σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, ήτοι κατόψεις των ορόφων που καταλαμβάνει, χαρακτηριστικές τομές και όψεις, καθώς και τη μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Σε περίπτωση που η υφιστάμενη κατάσταση δεν προκύπτει από τα σχέδια που συνοδεύουν τις εκδοθείσες πράξεις, εκπονούνται και υποβάλλονται νέα σχέδια αποτύπωσης κατόψεων αρχιτεκτονικών». Επομένως, εφόσον έχει εξασφαλιστεί η νομιμότητα της κατασκευής και δεν υπήρξε υποχρέωση σύνταξης σχετικών σχεδίων, εκπονείτε νέα σχέδια αποτύπωσης κατόψεων αρχιτεκτονικών. ΠΡΟ 55.tif

"Ο έλεγχος της υπέρβασης έως 5% γίνεται συγκρίνοντας το μήκος της εξοχής προς τη διάσταση του βάθους του κτιρίου στο συγκεκριμένο σημείο" (εγκ. 2). Η ερμηνεία της εγκ. 2 είναι κάπως γενική καθώς δεν πρόκειται για σημείο αλλά για πλευρά. Αριστερά της γραμμής με το χρώμα "magenta" το διαμέρισμα συνεχίζεται μεχρι τον φωταγωγό, έχοντας διάσταση (βάθους) πολύ μεγαλύτερη. Για να μην το "κάψουμε" εκτιμώ ότι μπορεί να λάβει υπόψη της αυτή τη διάσταση για να το ρυθμίσει ως την ευμενέστερη, διαφορετικά δεν υπάρχει άλλη λύση πέραν της κατεδάφισης ή της νομιμοποίησης με έκδοση άδειας (εφόσον βεβαίως μπορεί να νομιμοποιηθεί).

@Kostis10 Διάβασε το σχετικό θέμα εδώ

@χαιδω Καλησπέρα. Σαφώς και μιλάμε για διακριτή χρήση βάσει κτιριοδομικού κανονισμού. Τα καταστήματα υπάγονται στην κατηγορία "εμπόριο", ενώ η βιοτεχνία στην χρήση της παρ. "Ι" βιοτεχνία-βιομηχανία. Χρειάζεται προσοχή στο εξής σημείο. Η βιοτεχνία-βιομηχανία στην εκτός σχεδίου εγκαθίστατο με ΣΔ=0,9 ενώ τα καταστήματα με 0,20 με μέγιστη δόμηση τα 600 τμ (αναφέρομαι στις διατάξεις του ΦΕΚ 270/Δ/85). Επομένως, ο έλεγχος που πρέπει να γίνει είναι αν λόγω της αλλαγής χρήσης επέρχεται υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης. Βεβαίως πρέπει να ερευνήσεις την οικοδομησιμότητα του γηπέδου σήμερα λόγω της απόφασης ΣτΕ 176/23 καθώς επίσης και το αν το γήπεδο πληροί τις προϋποθέσεις για έγκριση εισόδου-εξόδου.

Μπορείς να εκπονήσεις την ΗΤΚ για αδόμητο. Να μην επαναπαυτείς στο τοπογραφικό, αλλά να κάνεις και επιτόπια αυτοψία έτσι ώστε να είσαι σίγουρη ότι δεν πάνε να σου τη φέρουν με κανένα "αυτοφυές" αυθαίρετο. Το τοπογραφικό δεν το αναρτάς. Όμως κάνε έναν εποπτικό έλεγχο να δεις αν αυτό το γήπεδο, έχει κάποια σχέση με όσα γράφονται στον τίτλο και στο κτηματολογικό απόσπασμα.

Συνεπώς, το διαμέρισμα επεκτάθηκε σε τμήμα εξώστη, άνωθεν δρόμου. Εξετάζεται αν ισχύει το κριτήριο της παρ .γιε καθώς είναι και το μόνο που μπορεί να οδηγήσει σε υπαγωγή κατά παρέκκλιση του άρθρου 89. Εκ πρώτης όψεως δείχνει να μην πληροι το κριτήριο καθώς η επέκταση προς την εγκεκριμένη διάσταση ανέρχεται σε ποσοστό άνω του 5%. (0,40/3,66=10,93%).

@Poli_na Καλημέρα. Η αλλαγή διαστάσεων που προκαλεί υπέρβαση επιφάνειας έως και 20%. Άρα, ελέγχεις αν η αλλαγή επιφάνειας υπερβαίνει το 20% της εγκεκριμένης και όχι το ποσοστό διαστάσεων. Στο σχήμα που ανέβασες, δεν δείχνεις τα εγκεκριμένα. Επιπλέον φαίνεται κάτι σαν έρκερ εκτός ρυμοτομικής γραμμής. Επιβεβαίωσε τα παραπάνω δίνοντας αναλυτικά στοιχεία του ακινήτου και έτος έκδοσης άδειας.

@8maria8 Η εγκύκλιος δεν έχει δικαιοδοσία υποκατάστασης νόμου αλλά ερμηνείας του. Ο νόμος (ΠΑΡ. γιβ κατηγορία 3) δεν αναφέρει κανέναν τέτοιο περιορισμό παρά μόνο δυο προϋποθέσεις: α) ανώτατη επιφάνεια 15 τμ και μέσο ύψος 2,50. Η αποθήκη σου πληροί τα κριτήρια και δύναται να υπαχθεί κατηγορία 3. γιβ) αποθήκη μέγιστης επιφάνειας δεκαπέντε (15) τ.μ. και μέσου ύψους έως δυόμισι (2,50) μέτρα,

@μαρίζα Η υπαγωγή είναι κάτι το διαφορετικό από την έκδοση Ο.Α. Στα πλαίσια μελλοντικής έκδοσης άδειας θα εξετάσεις το υπόγειο αν πληροί τα κριτήρια (ύψος, χρήση κλπ) και δεν είναι σίγουρο ότι πάντα μπορείς να εκδόσεις άδεια σε τακτοποιημένα ακίνητα.

@mariza Καλησπέρα. Σε καμία περίπτωση αυθαίρετη κατασκευή που αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια χώρου δεν υπάγεται στο άρθρο 100 πλην των περιπτώσεων που αναφέρονται ρητά (π.χ στέγαστρα, κιόσκια κλπ) και ουσιαστικά είναι στεγασμένοι-μη κλειστοί-χώροι. Το αυθαίρετο υπόγειο λαμβάνει ΥΔ με μειωτικό συντελεστή. Στην περίπτωση που εξετάζεις όλα αυτά έχουν μικρή σημασία αφού αν πρόκειται για κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικία, το αυθαίρετο υπόγειο θα υπαχθεί στην κατηγορία 1. Ως εκ τούτου το πρόστιμο θα είναι μόνο το παράβολο.

@8maria8 Καλησπέρα. Στο άρθρο 100 αναφέρονται οι περιπτώσεις εφαρμογής μειωτικού συντελεστή. Μια από τις περιπτώσεις είναι αυτή ισόγειου χώρου βοηθητικής χρήσης μέχρι 50 τμ. Για την αποθήκη στο δώμα, βεβαίως και μπορείς να την υπάγεις στην κατηγορία 3, εφόσον πληροί τα κριτήρια. Η άλλη σου επιλογή είναι πρόστιμο σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις χωρίς μειωτικό. Η μη εφαρμογή μειωτικού δεν συνεπάγεται ότι αποχαρακτηρίζεις την χρήση της αποθήκης.