Pavlos33

@cntso Το κλείσιμο παραθύρων στο όριο διατάσσεται με δικαστική απόφαση. Το προεξέχον τμήμα στέγης (μαρκίζα) σε όμορο οικόπεδο είναι ένα επίσης προβληματικό σημείο. Ο ιδιοκτήτης του προ 55 πιθανώς να ενεργοποιήσει τη διαδικασία του ΑΚ 1010/1011 . Απαιτείται η ανάθεση σε δικηγόρο για περαιτέρω δικαστικές ενέργειες από την πλευρά του θιγόμενου. Άρθρο 1010 - Αστικός Κώδικας - Ενοικοδόμηση κατά ένα μέρος σε γειτονικό ακίνητο Αν ο κύριος ακινήτου, ανεγείροντας πάνω σ' αυτό οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο και ο κύριος του γηπέδου δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου πριν από την ανέγερση της οικοδομής κατά μεγάλο μέρος, το δικαστήριο μπορεί κατά εύλογη κρίση να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του ακινήτου που οικοδομήθηκε· η επιδίκαση γίνεται έναντι καταβολής της αξίας του γηπέδου κατά το χρόνο της κατάληψής του και αποκατάστασης κάθε άλλης ζημίας, ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολοίπου.

Eπομένως, η αυθαίρετη επέκταση εξώστη θα υπολογιστεί με μια Λ.Π ή με κατηγορία 3 αν πληροί τα κριτήρια. Η επιλογή της κατηγορίας 3 δεν είναι δεσμευτική. Αναφέρεις ότι ο εξώστης είναι εντός οικοδομικής γραμμής. Εξήγησε καλύτερα τι ακριβώς εννοείς.

Αν το ερώτημα αφορά το αρχικό σου, για το κλείσιμο Η.Χ η γνώμη μου είναι ότι το πρόστιμο για το κλείσιμο και δημιουργία αυθαίρετου χώρου συμπεριλαμβάνει το κέλυφος με ότι αυτό εμπεριέχει (τοίχους, κουφώματα). Αναφορικά με τον εξώστη, εξήγησε σε ποια περίπτωση αναφέρεσαι καθώς στο αρχικό σου ερώτημα δεν έχεις αναφέρει κάτι για εξώστη.

@GALLOS ο Δημήτρης, στην αρχή της συζήτησης έχει αναφέρει (και ορθώς) ότι υπάρχει πρόβλημα λόγω μη αποδοχής κληρονομιάς για να εφαρμοστεί το άρθρο 98, ακόμη και αν δεχτούμε ότι ο χώρος που κατελήφθη είναι κοινόχρηστος. Εν τω μεταξύ η κάτοψη (στο τμήμα της Ο.Α) μοιάζει σαν να είχαν ήδη γίνει γραφεία και να άλλαξαν τη διαρρύθμιση σε διαμέρισμα κατοικίας, καθώς φαίνεται ότι κάθε δωμάτιο διαθέτει w.c χωρίς όμως ένα κοινόχρηστο για όλους λουτρό. Πάντως αν στη σύσταση δεν δίνεται αποκλειστική χρήση (υποθέτω ότι αναφερόμαστε σε ρετιρέ) θα θεωρηθεί ως κοινόχρηστο δώμα. Ως επι το πλείστον στα ρετιρέ δίνεται και η αποκλειστική χρήση μέρους (ή και όλου) του δώματος.

Στα πολύ σωστά που αναφέρει ο συνάδελφος @ΚΑΝΑ (με την καλημέρα μου) περί μη διερεύνησης "ντόμινο" παραβάσεων, το περιεχόμενο της ερώτησής σου (αναφέρεις διατάξεις ΝΟΚ) εύλογα προξενεί το ερώτημα αν ο χώρος έκλεισε πριν τις 28/7/2011 ή μετά την "κρίσιμη" ημερομηνία.

@ysar Καλημέρα. Στους όρους δόμησης του Ο.Τ ερεύνησες μέσω των διαταγμάτων αν υπάρχει παρέκκλιση με εμβαδόν αρτιότητας μικρότερο των 300 τ.μ.; Επιπροσθέτως, τέτοια ερωτήματα πρέπει να συνοδεύονται από πλήρη στοιχεία και ιδανικά, με αναρτημένο τοπογραφικό.

Σύμφωνα με το άρθρο 100 παρ. 11 Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά την υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται αναλυτικά σύμφωνα με την παρ.5.

Σωστά είχα εξ' αρχής καταλάβει. Το σχέδιο με το οποίο συγκρίνεις είναι η κάτοψη του Ν. 3843/10, δηλαδή η πρώτη τακτοποίηση. Σε αυτή την τακτοποίηση, φαίνεται ότι το λεβητοστάσιο των 8 τμ δεν συμπεριλήφθηκε (ορθώς) στην τακτοποίηση. Ερχόμαστε σήμερα στην υφιστάμενη κατάσταση. Τμήμα της κάτοψης που αφορά την αρχική θέση του λεβητοστασίου καταλήφθηκε από το διαμέρισμα. Επομένως, έχουμε ΥΔ=8 τ.μ (μετατροπή Β.Χ σε Κ.Χ) και ταυτόχρονα, το λεβητοστάσιο (με μικρότερη πλέον επιφάνεια, ήτοι 5 τ.μ) εμφανίζεται να έχει καταλάβει επιφάνεια 5 τ.μ από το τακτοποιημένο διαμέρισμα (τακτοποιημένη αλλαγή χρήσης υπογείου με Ν. 3843/10). Η δεύτερη διαφοροποίηση (αν δεν υπάρχει σύσταση, κάτι που δεν το έχεις απαντήσει) αντιμετωπίζεται ως διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση. Συνοψίζοντας, η άποψή μου είναι ότι θα πρέπει να εισαχθεί ΥΔ=8 τ.μ. Βλέπεις και την επιλογή της μεταφοράς στο ν. 4495 με επιπλέον 100 Ευρώ για να εξαιρεθεί το διαμέρισμα οριστικά από την κατεδάφιση (με Ν. 3843/10 τελεί υπό αναστολή κυρώσεων και διατήρηση χρήσης για 40 χρόνια από την ημερομηνία της περαίωσης).

@lydia1 Καλημέρα και περαστικά να είναι. Αναφορικά με το λεβητοστάσιο δεν είμαι σίγουρος ότι έχω κατανοήσει πλήρως το θέμα. Στο προηγούμενο post αναφέρω "Σε ό,τι αφορά τη θέση του λεβητοστασίου. Η εγκεκριμένη του θέση εμβαδού 8 τ.μ καταλήφθηκε από την κατοικία. Άρα, θα πρέπει να υπάρξει Υ.Δ=8.τμ καθώς υποθέτω ότι τα 8 τ.μ δεν είχαν συμπεριληφθεί στο Ν. 3843/10." (Είναι σωστό αυτό;) Η υφιστάμενη θέση του λεβητοστασίου, κατέλαβε τμήμα του τακτοποιημένου διαμερίσματος υπογείου κατά 5 τ.μ. (σωστό ή λάθος;) Αν δεν υπάρχει ΠΣΟΙ το θέμα αντιμετωπίζεται με διαφορετική διαρρύθμιση. Αν όμως το λεβητοστάσιο βάσει σύστασης είναι Κ.Χ θα αντιμετωπιστεί με το άρθρο 98."

Για να μπορέσουμε να καταλάβουμε εμείς θα πρέπει να δώσεις πλήρη περιγραφή του θέματος που σε απασχολεί και να ανεβάσεις εικόνες από τη δήλωση.

@GALLOS Καλησπέρα. Αν θέλεις ανέβασε pdf κάτοψης (εγκεκριμένης-αποτύπωσης-σύστασης σε ένα σχέδιο) ώστε να γίνει πιο κατανοητό το ερώτημά σου. Αρχικά αναφέρεις για κάποιο ανοιχτό χώρο. Υποθέτω εννοείς τον υπαίθριο χώρο κατά ΓΟΚ 85, αυτόν που λέμε και ανοιχτή βεράντα σε εσοχή ; Εάν η σύσταση δεν αναφέρει κάποιο χώρο εάν είναι κοινόχρηστος δεν σημαίνει ότι αυτοδικαίως είναι ιδιωτικός ή τουλάχιστον, το θέμα χρήζει διερεύνησης. Η παρ. 9 όντως αναφέρει το ακατανόητο "Για την υπαγωγή στον παρόντα των υπόλοιπων περιπτώσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παρ.8, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας" Όμως, το θέμα είναι αμιγώς νομικό. Υπάρχει σκεπτικισμός κατά πόσο η εν λόγω διάταξη κατισχύει του κανονισμού της πολυκατοικίας. Για την τροποποίηση της ΠΣΟΙ απαιτείται το 100% των ψήφων. Αυτές οι δυο διατάξεις είναι αντικρουόμενες.

@stavgian Καλημέρα. Καταρχήν να έχεις υπόψη σου ότι το σύστημα της ΗΤΚ δεν είναι και το πιο καλό σε ό,τι αφορά την διάκριση χρήσεων. Προσωπικά θα σου έλεγα να την καταχωρήσεις στους Κ.Χ λόγω του ότι είναι οριζόντια ιδιοκτησία και όχι παρακολούθημα κάποιου διαμερίσματος, εναρμονιζόμενος και με τις καταχωρήσεις που γίνονται στο Ε9 (βλ. σημείωση παρακάτω) . Εξυπακούεται ότι σε κάθε περίπτωση στην τεχνική έκθεση αναγράφεται η υφιστάμενη χρήση και όποια άλλα στοιχεία κρίνουμε απαραίτητα (π.χ οριζόντια ιδιοκτησία με χρήση αποθήκη, επιφάνειας τάδε με ποσοστό συνιδιοκτησία 3/1000 στο υπόγειο του κτιρίου κλπ). Για να δεις το πόσο μπορεί να επέλθει σύγχυση στις χρήσεις, αρκεί να σκεφτείς ότι κατά τον κτιριοδομικό(*) μια αποθήκη αφορά βοηθητική χρήση. Επομένως, κατά την άποψή μου η προτεραιότητα πρέπει να δίνεται στην σωστή περιγραφή στο κείμενο της τεχνικής έκθεσης, έτσι ώστε η συμβολαιογράφος μετέπειτα να έχει ξεκάθαρη εικόνα για να περιγράψει και να προσδιορίσει την αντικειμενική αξία. (*) Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 Έγκριση Κτιριοδομικού Κανονισμού.ΦΕΚ 3985/Β/22.6.2023/ άρθρο 2 Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων. Το ελεύθερο ύψος των χώρων βοηθητικής χρήσης είναι τουλάχιστον 2.20μ. (...) Στην καρτέλα χρήσεις (στον παρακάτω πίνακα) η επιλογή χρήσεων αφορά τις κύριες χρήσεις κατά κτιριοδομικό (**). Επομένως, σε εκείνη τη σειρά δεν θα πας να βάλεις χρήση "Αποθήκευση", αλλά χρήση "Κατοικία" (αν π.χ έχεις μια πολυκατοικία διαμερισμάτων) (**) ΑΡΘΡΟ 3 ΤΑΞΙΝΟΜΗΣΗ ΚΑΤΑ ΧΡΗΣΗ 1.Τα κτίρια ή τα τμήματά τους και τα δομικά έργα τα- ξινομούνται σύμφωνα με τη χρήση τους στις ακόλουθες κατηγορίες: Α. Κατοικία Β. Προσωρινή διαμονή. Γ. Συνάθροιση κοινού. Δ. Εκπαίδευση. Ε. Υγεία και Κοινωνική Πρόνοια. Ζ. Σωφρονισμός Η. Εμπόριο Θ. Γραφεία Ι. Βιομηχανία - Βιοτεχνία Κ. Αποθήκευση Λ. Στάθμευση αυτοκινήτων και πρατήρια υγρών καυ- σίμων. Μ. Λοιπές χρήσεις. Σημ. απόσπασμα ΠΟΛ 1237/14 : Αποθήκες. Αποθήκη θεωρείται το κτίσμα, το οποίο, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής ή τον τίτλο κτήσης, είναι βοηθητικός χώρος, δεν εντάσσεται στην κατηγορία των γεωργικών ή κτηνοτροφικών αποθηκών και η πραγματική χρήση του ταυτίζεται με αυτήν της άδειας οικοδομής, ανεξάρτητα από το μέγεθος και τον όροφο στον οποίο βρίσκεται. Στη στήλη αυτή αναγράφονται σε χωριστή γραμμή η αποθήκη η οποία είναι αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία. Εφόσον η αποθήκη δεν αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος της ιδιοκτησίας, της οποίας αποτελεί παρακολούθημα. Οι βοηθητικοί χώροι / αποθήκες, που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας και δεν ανήκουν, ως παρακολούθημα, σε οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, δεν αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.

Kαλησπέρα @galini eir . Yπό την προϋπόθεση ότι όλα τα υπόλοιπα είναι σωστά, δηλαδή υπάρχει πληρότητα στις δυο δηλώσεις Ν. 1337/83 και τα σχέδια αποτυπώνουν την υφιστάμενη κατάσταση, ασχολούμαστε με την διαφοροποίηση των 10 τ.μ που έκλεισαν. Ο τρόπος υπολογισμού προστίμου είναι αυτός που ανέφερες, δηλαδή με αναλυτικό (1 Λ.Π άρθρου 100). Όμως, αν πεις ότι ο Η.Χ έκλεισε μετά το 1983 δυστυχώς δεν μπορείς να υποβάλλεις δήλωση εκτός και αν υπάρχει κάποια εξαίρεση (κληρονομική διαδοχή, πλειστηριασμός κλπ). Οι δυο φάσεις Ν. 1337 δεν σημαίνουν Ο.Α για την τακτοποίηση. Στο Ε9 τους οι ιδιοκτήτες ποιο εμβαδόν κτιρίου δηλώνουν όλα αυτά τα χρόνια και με ποιο έτος παλαιότητας;

@galini eir Ό νόμος 4178 έγραφε τα εξής 9. Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και απαλλάσσεται της υποχρέωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου. Συνεπώς ο συνάδελφος ορθώς δεν έβαλε κάποια παράβαση. Το θέμα είναι αν ανέβασε κάτοψη στο σύστημα με την υφιστάμενη διαρρύθμιση. Αν ναι, τότε μπορείς να προχωρήσεις στην έκδοση ΗΤΚ χωρίς άλλη ενέργεια (εφόσον βεβαίως όλα τα υπόλοιπα είναι σύννομα) Y.Γ Αυτά λέγαμε τότε (εποχές 2013) ότι για καλό όλων και ιδίως του ιδιοκτήτη συστήναμε να μπει μια εικονική έστω παράβαση (πχ ένα κούφωμα κλπ) ώστε με μια παράβαση αναλυτικού να δοθεί η δυνατότητα ανάρτησης κάτοψης προς πάσα νόμιμη χρήση στη συνέχεια (προβλέποντας ότι αυτή η κάτοψη θα χρειάζονταν στο μέλλον, όπως και έγινε).

@manos_arch Καλησπέρα. Πρωτίστως θα πρέπει ο ίδιος να συζητήσεις με τον πελάτη σου και να κατανοήσεις το ποιος τα ζητάει και για ποιο σκοπό. Για παράδειγμα. Σκοπεύει να μεταβιβάσει ακίνητο εκτός σχεδίου με κτίριο; Αν ναι, στο τοπογραφικό διάγραμμα οπωσδήποτε υπάρχει και υπεύθυνη δήλωση μηχανικού περί μη δασικότητας της έκτασης σύμφωνα με κυρωμένο δασικό χάρτης περιοχής . Επιπλέον, βεβαίωση μέσω του πιστοποιητικού πληρότητας ΗΤΚ (η άλλοτε βεβαίωση του άρθρου 83 Ν. 4495/17 έχει ενσωματωθεί στο εν λόγω πιστοποιητικό). Διευκρίνισε τι ακριβώς συμβαίνει και επανέρχεσαι.