sgp

Συνάδελφοι καλημέρα, να ρωτήσω την γνώμη σας για το ακόλουθο θέμα: στην εγκ. 4 αρθρ. 18 τελευταία παράγραφος του (β) γράφει πως "δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου". Επίσης στην πρόσφατη τροποποίηση που έγινε στο παράρτημα Α', στο (6) συντελεστής ύψους, γράφει ότι στην θέση 6(1) "αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπεργείων κατασκευών...". Όταν έχουμε υπόγειο κτηρίου με 10 αποθήκες-οριζόντιες ιδιοκτησίες και το ύψος του υπογείου είναι μεγαλύτερο από το προβλεπόμενο λόγω μεγαλύτερης εκσκαφής (εντός του επιτρεπομένου των 3 μ), για την διαφορά ποιό από τα ακόλουθα ισχύει: 1) Δεν απαιτείται ρύθμιση (μια και δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους αλλά μια και στο 6(1) συμπληρώνεται μόνον υπέργειο τμήμα) 2) Ρυθμίζεται ως λοιπή παράβαση λόγω μεγαλύτερης εκσκαφής; 3) Ρυθμίζεται με εφαρμογή συντελεστή υπέρβασης ύψους για χώρους με μειωτικό συντελεστή;

Ο ΓΟΚ στο άρθρο 7 πργρ. ιστ, αναφέρεται σε εξωτερική τοιχοποιία από λιθοδομή. Δεν αναφέρεται ούτε σε πλήρωσης ούτε σε φέρουσα ούτε σε τρόπο στατικού υπολογισμού. Η εγκ. του 2003 επιβεβαιώνει κατά κάποιο τρόπο τον ΓΟΚ. Το έγγραφο του 2004 (που δεν το γνώριζα) αλλάζει την οπτική των πραγμάτων και απαιτεί φέρουσες τοιχοποιίες χωρίς χρήση σκυροδέματος. Έχουμε νόμο, εγκύκλιο, έγγραφο και το έγγραφο διορθώνει τα δύο προηγούμενα. Στον ΝΟΚ και στις τεχνικές οδηγίες πάλι επικρατεί, με την επανειλημμένη διατύπωση περί "φέροντος οργανισμού και τοίχων πλήρωσής του από φυσικά υλικά", πλήρης σύγχιση. Λες και το κάνουν επίτηδες. Νομίζω πως αυτό που έχουν στον νου τους είναι κατασκευές αποκλειστικά από φέρουσα λιθοδομή χωρίς άλλο στοιχείο φέροντος οργανισμού να συμμετέχει που είναι παράλογο βέβαια και από στατική άποψη αλλά και από ευελιξία αρχιτεκτονικής λύσης. Τι να πεις! Δηλαδή αν κάνεις ένα σπίτι από φέροντα οργανισμό ξύλου (πρωτογενές υλικό) δεν θα μετρήσει στην δόμηση η εξωτερική τοιχοποιία. Αν κάνεις από φέροντα οργανισμό χάλυβα επενδεδυμένο μέσα έξω με πέτρα και εσωτερικά ξυλόμαλο για μόνωση, θα μετρήσει;

Συνάδελφοι, στο άρθρο 9 το σχετικό με τα δικαιολογητικά που υποβάλλονται με τις δηλώσεις, δεν συμπεριλαμβάνεται στις κατηγορίες 1 και 2, η πργρ. 8 του άρθρου 11 η σχετική με ΔΕΔΟΤΑ-έλεγχος επάρκειας. Αν συμπεράνω επομένως πως κτήριο κατοικιών ή ειδικό κτήριο προ 1983 (κατηγορία 1 ή 2), δεν έχει υποχρέωση συμπλήρωσης ΔΕΔΟΤΑ ή ελέγχου επάρκειας είμαι σωστός;

Το θέμα του δώματος και εν γένει των κοινοχρήστων είναι λίγο μπερδεμένο για το αν πάει σαν κατηγορία 1 (κατοικία) ή αλλιώς. Σε περίπτωση που είχα υπερβάσεις σε κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο τριωρόφου (όλα κατοικίες προ 1975) και παράλληλα στο κοινόχρηστο δώμα απόληξη και λεβητοστάσιο, η Γαρδίκη μετά από ερώτημά, μου υπέδειξε απαντώντας με mail, να δηλώσω ξεχωριστά όλα τα κοινόχρηστα ως υπερβάσεις κατηγορίας 1, € 500. Εύχομαι να βοηθάω κάπως.

Πλάκα οροφής τελευταίου ορόφου βρέθηκε 15 εκατοστά παχύτερη από τα προβλεπόμενα στην οικοδομική άδεια λόγω εξωτερικής μονώσεως η οποία είχε κατασκευαστεί μετά από ένταξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας στο πρόγραμμα εξοικονόμηση κατ' οίκον. Οι εργασίες έγιναν χωρίς την 48ωρη άδεια που προβλέπεται. Είναι αυθαίρετο; Πρέπει να ρυθμιστεί ή δίδεται η βεβαίωση; Θα έλεγα ότι δίδεται. Κάποια άποψη επί του θέματος;

Ευχαριστώ Αστέριε για την απάντηση. Όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση έχουμε αποθηκευτικό βοηθητικό χώρο κατοικίας που επεκτάθηκε διατηρώντας την χρήση. Επομένως γιατί να τον χρεώσουμε ως άλλη κατοικία που δεν είναι και όχι ως κατηγορία 3δ; Η απάντηση του ΤΕΕ θα ταίριαζε αν είχε η αποθήκη και η επέκτασή της γίνει άλλη κατοικία ενσωματούμενη με την χρήση του ισογείου.

Αν θέλει ας μου πεί κάποιος αν μπορούμε την αυθαίρετα κατασκευασμένη υπόγεια αποθήκη κατοικίας (χωρίς υπέρβαση δόμησης) να την εντάξουμε στην κατηγορία είδους χρήσης 3δ με συντελεστή 0.60, λαμβάνοντας βέβαια υπ' όψιν και όλους τους άλλους συντελεστές που πιθανόν ισχύουν (υπογείου, κάλυψης);

Συνάδελφοι θα ήθελα την άποψή σας για το ακόλουθο θέμα το οποίο δεν έχω ακόμα πλήρως διευκρινίσει: Έχω μία νόμιμη οριζόντιο ιδιοκτησία (ας πούμε ένα κατάστημα). Με άδεια δόμησης την χωρίζω στα δύο. Ακολούθως πρόκειται να πραγματοποιηθεί τροποποίηση της συστάσεως, όσον αφορά αποκλειστικά και μόνον την συγκεκριμένη ο.ι. και τον χωρισμό της σε δύο νέες σύμφωνα με την άδεια, με ανάλογο επιμερισμό των χιλιοστών της αρχικής. Η βεβαίωση την οποία θα χορηγήσει ο μηχανικός για να γίνει η τροποποίηση αφορά την νομιμότητα της συνολικής-αρχικής ο.ι. η οποία περιγράφεται από το υφιστάμενο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ερώτημα 1ο: Εάν έχουν προηγηθεί οι εργασίες χωρισμού της ενιαίας ιδιοκτησίας βάσει αδείας και ο μηχανικός την βρίσκει νομότυπα πολεοδομικά χωρισμένη, δίνει (νομότυπα) βεβαίωση για την αρχική ιδιοκτησία η οποία δεν υφίσταται την στιγμή της αυτοψίας; Ερώτημα 2ο: Εάν προηγηθεί η συμβολαιογραφική τροποποίηση του χωρισμού και ακολούθως δεν υλοποιηθεί ο χωρισμός (η ο.ι. διατηρείται ενιαία), η μη πραγματοποίηση του χωρισμού αντιμετωπίζεται μελλοντικά ως αυθαίρετη κατασκευή η οποία θα χρίζει ρύθμισης;

Γνωρίζει κάποιος κάτι σχετικό; Καταργήθηκε ο προσδιορισμός ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών (ΕΚΚΟ) για την κατασκευή σπιτιών από εργολάβους http://www.money-money.gr/news/katargithike-o-prosdiorismos-elachistou-kostous-kataskevis-ikodomon-ekko-gia-tin-kataskevi-spition-apo-ergolavous/642

Ακόμα κι έτσι αν το δεις και είμαι λίγο επιφυλακτικός γι αυτό, τα όρια της απόκλισης για τον έλεγχο νομιμότητας είναι 2% και αφορούν την οριζόντιο ιδιοκτησία η οποία είναι σύμφωνη με την άδεια. Οπότε δεν ξεπερνιέται το πρόβλημα της εν γένει νομιμότητας.

Μετρήθηκε το εμβαδόν σε οικόπεδο επί του οποίου έχει ανεγερθεί τριώροφο κτήριο και βρέθηκε μικρότερο εντός της αποκλίσεως του άρθρου 4. Το κτήριο είναι ορθά τοποθετημένο. Επειδή όμως η μείωση της επιφανείας του οικοπέδου οφείλεται σε μικρότερο πρόσωπο από εκείνο που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια, εμφανίζεται το κτίσμα να εισέρχεται εντός της πλαγίας αποστάσεως από την μία μεριά κατά 20 εκατοστά. Αποδεχόμαστε την καταπάτηση αυτή επειδή τηρούνται τα όρια της απόκλισης και όπως γράφει η πργρ. 3 του άρθρου 4 δεν απαιτείται αναθεώρηση; Και αν όχι, επί ποίων μεγεθών θα υπολογίσουμε τις παραβάσεις; Θα υπολογίσουμε καταπάτηση 20 cm από τα μετρημένα σήμερα όρια; Και ανάλογα την κάλυψη και δόμηση έναντι αυτών που όφειλε να αφήσει με τους τότε ισχύοντες όρους επί του ορθού περιγράμματος οικοπέδου;

Στο ΦΕΚ 39Β/14 που τροποποιείται το παράρτημα Α του Ν. 4178/13, στους συντελεστές για την υπέρβαση δόμησης με μειωτικό συντελεστή αναφέρεται: για το 5(2) "Επιφάνεια αυθαιρέτου με κύρια χρήση σε υπόγεια στάθμη, πατάρι, σοφίτα, καθώς και ισόγειοι βοηθητικοί χώροι (αποθήκες, χώροι στάθμευσης κλπ) έως 50 τ.μ." Το όριο των 50 μ2, αναφέρεται μόνο στους ισογείους βοηθητικούς χώρους ή σε όλους τους προαναφερόμενους; Και πως ξεφύτρωσε εκεί;

Συνάδελφοι, μήπως μπορεί να μου πεί κάποιος, πως υπολογίζεται το πρόστιμο για υπέρβαση δόμησης κοινοχρήστου χώρου σε κτήριο το οποίο έχει σύσταση. Την υπέρβαση με ποιό μέγεθος δόμησης θα την συγκρίνουμε αφού δεν έχει χιλιοστά ο κοινόχρηστος χώρος;

Να παρατηρήσω πως σύμφωνα με τα σήμερα ισχύοντα για κατασκευή καμινάδας δεν απαιτείται άδεια δόμησης αλλά άδεια μικρής κλίμακας (με συμφωνία βέβαια των συνιδιοκτητών του κτηρίου). Έχω την εντύπωση πως αν πληρούνται οι προϋποθέσεις περί θέσεων σταθμεύσεως, φέρουσας αντοχής και δεν πραγματοποιούνται εργασίες στις όψεις, μπορεί να γίνει η αλλαγή σε ΚΥΕ συγκέντρωσης κοινού χωρίς άδεια δόμησης.

Tlsman, μήπως μπορείς να μας πεις που και με ποιό τρόπο έκανες ερώτημα και σε τι μορφή ήταν η απάντηση που πήρες από την ΔΟΚ; Επίσης με ποιον επικοινώνησες στο ΤΕΕ (τηλέφωνο);

Και εγώ σε ανάλογη περίπτωση τριωρόφου οικοδομής που έπρεπε να συσταθούν πέντε οριζόντιες ιδιοκτησίες, μετά από συνεννόηση με την συμβολαιογράφο έδωσα μια βεβαίωση αρχικά για το σύνολο του κτηρίου ώστε να γίνει η σύσταση και ακολούθως στην γονική παροχή που ακολούθησε έδωσα πέντε βεβαιώσεις. Σκέφτομαι πάντως πως η διαφορά στην περίπτωση των διαμερισμάτων σε σχέση με ένα οικόπεδο είναι πως πολεοδομικά το διαμέρισμα υφίσταται ενώ το τμήμα του οικοπέδου δεν έχει πολεοδομικό τίτλο.

Μα πως είναι δυνατόν να δώσουμε βεβαίωση μη ύπαρξης αυθαιρέτων για κάθετη ιδιοκτησία που δεν υφίσταται(για το κομμάτι που θα προκύψει); Δεν θα ήταν πιο λογικό να δώσουμε αρχικά μία βεβαίωση για το σύνολο του οικοπέδου και ακολούθως να δώσουμε δύο βεβαιώσεις για την μεταβίβαση του κάθε τμήματος; Αφού ο έλεγχος είναι για το αν υπάρχουν αυθαίρετα σήμερα σε ιστάμενη ιδιοκτησία. Δεν είναι λογικό οι δημιουργούμενες ιδιοκτησίες να ελέγχονται στην επόμενη φάση της μεταβίβασης που τότε θα υφίστανται και ως ανεξάρτητα ακίνητα. Με ενδιαφέρει να ακούσω την συλλογιστική περί δύο αρχικών βεβαιώσεων Δημήτρη.

Ευχαριστώ πολύ. Pirsogiannis, δεν είμαι πρόχειρος αυτή την στιγμή να σου πω, δεν είμαι γραφείο, όμως θεωρώ αυτονόητο πως μπορείς να επιλέξεις τον τρόπο που θα δηλώσεις το αυθαίρετο όταν σου δίδεται εναλλακτική επιλογή. Εξ' άλλου αν θυμάμαι καλά, κάπου γράφεται πως έχουμε την επιλογή της οικονομικότερης δήλωσης. Ας καταχραστώ την προθυμία σας να ρωτήσω και κάτι ακόμα: αν έχουμε ύψος υπογείου μεγαλύτερο από το εγκεκριμένο, δίνουμε βεβαίωση πλέον, θεωρώντας πως δεν είναι υπέρβαση; Το λέω σε σχέση με εκείνο που αναφέρει η εγκύκλιος πως σε αυτή την περίπτωση δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους.

Για το 2 pirsogiannis ναι. Για το 1 νομίζω πως δεν είναι δύο παράβολα αλλά ένα και το άλλο υπολογίζεται ως πρόστιμο. Αλλά ποιός να είναι σίγουρος. Όσον αφορά την απάντηση του letom είμαι λίγο επιφυλακτικός (χωρίς να το αποκλείω βέβαια) γιατί αφ΄ ενός η κατηγορία 3 δεν συμμετέχει ουσιαστικά με παλαιότητα και αφ΄ εταίρου λόγω της δευτερευούσης σημασίας των παραβάσεων της 3. Αν δηλαδή άλλαξαν κουφώματα μετά το 83 θα πάει κατηγορία 4; Έχω μια περίπτωση κατοικίας προ του 83 με παραβίαση πρασιάς. Αυτό αν δεν κάνω λάθος είναι κατηγορία 2. Πως επομένως αυτή η παραβίαση είναι αποδεκτή και εξαιρείται ενώ αυτή του περιορισμένης επιφανείας βοηθητικού χώρου όχι;

Μία βοήθεια παρακαλώ σε δύο απορίες: α) οι αποθήκες της κατηγορίας 3 μπορεί ναι ευρίσκονται εντός πρασιάς; Δεν βρίσκω κάπου να απαγορεύεται. β) αν σε κτίσμα με αυθαιρεσίες κατηγορίας 2, έχουμε και αποθήκη κατηγορίας 3, και η αποθήκη είναι κατασκευασμένη μετά το 83, αυτό παρασύρει το κτίσμα στην κατηγορία 4;

Η εγκύκλιος 4 αναφέρει: "Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαιρέτου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου". Αφού δεν εφαρμόζεται συντελεστής δεν υπάρχει πρόστιμο. Αυτό σημαίνει ότι δίνουμε βεβαίωση σε υπόγειο χώρο που έχει κατασκευαστεί με μεγαλύτερο ύψος από το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια (χωρίς άλλη παράβαση);

Η απάντηση στο ερώτημα αν επιτρέπεται βοηθητικό (δεύτερο) παρασκευαστήριο σε υπόγειο καταστήματος, αρχικά ήταν αρνητική και ακολούθως όταν ρωτήθηκε η υπάλληλος αν υπάρχει για το υπόγειο ρύθμιση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης σε χώρο καταστήματος, η απάντηση έγινε θετική. Ευχαριστώ πάντως.

Ευχαριστώ Antiermitianos για το ενδιαφέρον. Όμως η Υ.Δ. που αναφέρεις έχει καταργηθεί με το άρθρο 19 του ΦΕΚ 2718Β/12, περί υγειονομικών όρων και προϋποθέσεων λειτουργίας επιχειρήσεων τροφίμων και ποτών.

"Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου" "Επίσης ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται για αυθαιρεσίες σε νομίμως υφιστάμενες υπόγειες στάθμες, δηλ. με βάση οικοδομική άδεια και μόνο στην περίπτωση που το δάπεδο του υπογείου έχει υλοποιηθεί στη στάθμη που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια". Ο συνδυασμός των δύο παραπάνω με κάνει να καταλαβαίνω πως όταν έχω αύξηση του ύψους του υπογείου δεν το θεωρώ παράβαση μια και δεν εφαρμόζω τον μόνο συντελεστή που θα έβαζα έτσι ή αλλιώς (με την προϋπόθεση πως διατηρείται η χρήση και δεν έχω άλλη αυθαιρεσία). Όταν όμως έχω μετατροπή του υπογείου, ας πούμε σε κατοικία, τότε ελέγχω την στάθμη του δαπέδου του υπογείου και αν αυτή είναι σύμφωνη με την μελέτη βάζω, εκτός από την υπέρβαση δόμησης και μειωτικό συντελεστή 0,50. Αν όχι το υπολογίζω με υπέρβαση δόμησης χωρίς μειωτικό. Σωστά;;; Λίγο παράλογο ακούγεται το δεύτερο μέρος!

Μπορεί κάποιος συνάδελφος να μου εξηγήσει σύμφωνα με ποιές διατάξεις αδειοδοτείται ένας υπόγειος χώρος σούπερ μάρκετ (όχι αποθήκη αλλά εκθετήριο προϊόντων) αφού δεν υφίσταται φυσικός φωτισμός-αερισμός;