ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Χώροι με μειωτικό συντελεστή (Υπόγεια, σοφίτες, πατάρια)

[Εύνοστος]

Και επαναλαμβάνω τι διαφέρει μια σοφίτα από έναν όροφο ???

Αν έχω 2/οροφη μεζονέτα με τον υπερκείμενο όροφο κάτω από επικλινή στέγη και μόνη είσοδο από εσωτερικό κλιμακοστάσιο, μπορώ να το πω σοφίτα ?

Βέβαια μπορείς. Έχω ήδη βγάλει οικοδ.άδεια τέτοιας μεζονέτας και μάλιστα με την επιφάνεια πλέον του 50% να μετράει στον σ.δ. Ο χώρος ονομάστηκε ολόκληρος "σοφίτα" και η άδεια είχε τίτλο "ισόγεια κατοικία με σοφίτα". Το μόνο που χρειάστηκε να προσέξω και να ελεγχθεί , είναι να έχει η σοφίτα πρόσβαση μόνο από μέσα και να βρίσκεται εντός του χώρου της στέγης (δίρριχτη στέγη μπετόν με αντεστραμένες δοκούς). Αν κάνεις αντεστραμένες δοκούς με μεγάλη κρέμαση είσαι ο.κ. 

 

παρ. 81 (σε συνδυασμό με το άρθρο 11 παρ. 6ιε & με το άρθρο 19 παρ. 2ζ)

 

Το λες και μόνος σου: Το τεύχος Τεχνικών Οδηγιών δεν έχει χωριστά οδηγία για το Α11,παρ.6ιε, ούτε για το Α19,παρ.2ζ. Τα έχει βάλει όλα μαζί εδώ δηλ. και ορισμό και σ.δ. και στερεομετρία, παράθυρα (...σε συνδυασμό). ΤΑ ΕΧΕΙ ΚΑΝΕΙ ΜΥΛΟ.

 

Και το τελευταίο ελπίζοντας να σε πείσω αγαπητέ soundholics:

Το Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών είναι Υπουργική Απόφαση (μάλιστα *υφυπουργική* βλ. Καλαφάτη)

Ο ΝΟΚ είναι Νόμος ψηφισμένος από την Βουλή.

Ποτέ μια υπουργική απόφαση δεν τροποποίησε νόμο παρά μόνο αν στον ίδιον τον Νόμο αυτό είχε προβλεφθεί.

(Θα δεις στον ΝΟΚ π.χ. "...με απόφαση υπουργού ΠΕΚΑ δύναται να τροποποιηθεί.../...καθορίζονται οι όροι.../...καθορίζονται οι προϋποθέσεις..." )

Τέτοια πρόβλεψη στο Α2 του ΝΟΚ δεν υπάρχει , άρα υπερισχύει ο ΝΟΚ ως Νόμος. Δεν εξουσιοδοτήθηκε ο Καλαφάτης να τροποποιήσει το Α2,παρ.81 !

[soundholics]

Δεκτές οι παρατηρήσεις σου,

και αντιλαμβάνομαι το επιχειρημά σου ότι Τεχνική Οδηγία δεν υποκαθιστά το Νόμο, αν και δεν είναι η πρώτη ούτε η τελευταία φορά που τροποποίησεις με υπουργ. αποφάσεις έχουν υποκαταστήσει νόμους και προεδρικά διάταγματα.

 

ΚΑτά την γνώμη μου το άρθρο 2 του ΝΟΚ στο θέμα της σοφίτας είναι ΕΛΛΕΙΠΕΣ.

Εξαρχής ήταν ελλειπές. Για αυτό και γίνεται αυτή η επεξήγηση στο αντίστοιχο άρ. 2 παρ.81 Τ.Ο.

Παρόμοια συνδεση με τον σ.δ. υπάρχει και με το Πατάρι (ανοικτός εξώστης).

Αυτό υπάρχει εξαρχής στον ορισμό του νόμου, τι συμπέρασμα βγάζεις γιαυτό ?

Έχω βγάλει άδεια με ανοικτό εξώστη μεγαλύτερο του 70% όπως και με εστεγασμένο ανοικτό χώρο που δεν πληρεί τις προϋποθέσεις του Η.Χ.

Τους μέτρησα κανονικά, αλλά δεν τους είπα ούτε πατάρι ούτε Η.Χ., το μεν τον είπα ανοικτό εξώστh που προσμετρά στην δόμηση και τον δε εστεγασμένο ανοικτό χώρο.

Στα πιο σημαντικά τώρα, και σαν προσωπική ερωτηση, αν είμαι ιδιοκτήτης (όπως πολλοί) και έκανα υπέρβαση ύψους και αλλαγή σχήματος στέγης και έβγαζα ένα κλειστό χώρο αποκάτω αυθαίρετο (ο μισός με τοίχο και παράθυρα και ο υπόλοιπος κάτω απότο ζευκτό της στέγης) πως θα το μετρούσατε ?
 

ΙΑΣΟΝΑΣ θα ήθελα και την άποψη σου, δεδομένου ότι αυτή η περίπτωση είναι αρκετά συχνή.

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by soundholics

[Εύνοστος]

Θα το μετρούσα σαν σοφίτα με μειωτικό 0,5 + ΥΥ

Με το πατάρι (στους ορισμούς Α2) δεν υπάρχει ακριβώς σύνδεση με το σ.δ. παρά μόνο συσχετισμός με την υποκείμενη επιφάνεια (70%). Η σύνδεση με τον σ.δ. γίνεται στο Α11 του ΝΟΚ με το 10%.

[soundholics]

Αν το μετρήσεις ως σοφίτα με μειωτικό 0,5 + ΥΥ, δώσμου ένα λόγο γιατι  όλες οι αυθαίρετες προσθήκες καθ'υψος που έχουν επικάλυψη στέγης να μην μετριούνται με μειωτικό και Υ.Υ.

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by soundholics

[Alsterwasser]

για το θέμα της ανεξάρτητης ιδιοκτησίας στον ορισμό της σοφίτας που καταλήγουμε?

 

Πολεοδομική ή νομική/συμβολαιογραφική η ερμηνεία?

[Apostolos131]

Και τα δύο!Δεν νομίζω να μπορεί να συμβαδίσει το ένα χωρίς το άλλο!

Η τεχνική οδηγία του ΝΟΚ αναφέρει ως προυπόθεση για την σοφίτα για να μην είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία να μην

προσεγίζεται από εξωτερική κλίμακα. Προφανώς εννοεί η πρόσβαση να  γίνεται πάντα μέσω της υποκείμενης

ιδιοκτησίας (είτε με εσωτερική ή εξωτερική κλίμακα) και όχι με εξωτερική κλίμακα στην οποία θα έχει πρόσβαση κάποιος

χωρίς να χρειαστεί να εισέλθει στην υποκείμενη ιδιοκτησία.

 

Δίνω παράδειγμα:

Έχω περίπτωση ισόγειας οικοδομής με άδεια, με αυθαίρετη προσθήκη στέγης με σοφίτα. Η πρόσβαση γίνεται από 

εξωτερική κλίμακα η οποία όμως ξεκινάει από τον εξώστη της οικίας. Όποιος λοιπόν θέλει να έχει πρόσβαση σε

αυτήν την σοφίτα πρέπει να ανέβει τα σκαλιά και να περπατήσει τον εξώστη για να ανέβει στην εξωτερική κλίμακα.

Ακόμη και να αποτελούσε ξεχωριστή ιδιοκτησία η συγκεκριμένη σοφίτα - που δεν μπορεί - ο ιδιοκτήτης της κατοικίας

μπορεί άνετα και νόμιμα να αρνηθεί στον οποιονδήποτε να χρησιμοποιήσει τον εξώστη του.

Άρα εκ των πραγμάτων δεν αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία.

Το ίδιο φυσικά ισχύει εάν η πρόσβαση γινόταν με εσωτερική σκάλα.

Και στις δύο περιπτώσεις βάζουμε μειωτικό συντελεστή 50%.

Αν όμως η πρόσβαση γινόταν με εξωτερική κλίμακα που ξεκινούσε από οποιοδήποτε σημείο του οικοπέδου

και όχι της υποκείμενης κατοικίας τότε η σοφίτα θα μπορούσε να αποτελέσει ξεχωριστή ιδιοκτησία και δεν θα

έπαιρνε μειωτικό συντελεστή.

[stalitsa10]

Συνάδελφοι θα ήθελα τη βοήθεια σας πάνω σε μια μεταφορά από Ν.4014 σε Ν.4178 ενός υπόγειου χώρου

Σε οικοδομή υπήρχε κατά την οικοδομική άδεια υπόγειος χώρος αποθηκευτικής χρήσης. Η οικοδομή αυτή βρίσκεται μεταξύ δύο οδών με διαφορετικά υψόμετρα, με αποτέλεσμα η μεταξύ τους υψομετρική διαφορά να είναι κατά την οικοδομική άδεια 4,40 μ .Στην πραγματικότητα όμως η υψομετρική διαφορά μεταξύ των 2 οδών είναι 8 μέτρα. Έτσι ο υπόγειος χώρος κατά τη μια οδό έχει γίνει ισόγειος και το συνολικό ύψος της οικοδομής έχει αυξηθεί. Ο χώρος αυτός πλέον χρησιμοποιείται ως ισόγειος χώρος στάθμευσης. Εν τω μεταξύ οι νόμιμοι κατά την οικοδομική άδεια χώροι στάθμευσης είχαν μετατραπεί σε οικίες, και είχαν τακτοποιηθεί με το Ν.3843 από άλλο μηχανικό. Όλοι αυτοί οι χώροι κατά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ανήκουν εξ αδιαιρέτου σε 2 αδέρφια. Εγώ ως μηχανικός για την τακτοποίηση του υπογείου που μου ανατέθηκε είχα προβεί στην τακτοποίηση του με το Ν.4014.

Η ερώτηση μου  είναι η εξής : Ως μηχανικός οφείλω να ελέγξω και τις αυθαιρεσίες που είχαν γίνει στις πυλωτές και να τις μεταφέρω στο Ν.4178 ενώ δε μου έχει ζητηθεί κάτι τέτοιο, ή ο υπόγειος χώρος θεωρείται αυτοτελή ιδιοκτησία και μπορεί να γίνει η τακτοποίηση του ανεξάρτητα; Επίσης η τακτοποίηση που είχα κάνει κατά Ν.4014 περιελάμβανε υπέρβαση δόμησης με μειωτικό συν-τη 50%, γιατί ο υπόγειος χώρος μετατράπηκε σε ισόγειο, και μία παράβαση των 500 ευρώ για ξεμπάζωμα. Στο Ν.4178 πως πρέπει να γίνει η υπαγωγή και τι κατηγορία θα προκύψει εφ’όσον ο χώρος αυτός δεν μετρούσε στο συν-τη δόμησης και κατά συνέπεια στα πραγματοποιούμενα μεγέθη της οικοδομικής άδειας. 

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων για τη βοήθεια σας.

Edited Δεκέμβριος 19 , 2013 by stalitsa10

[Vasili]

 

Από το αντίστοιχο άρθρο ΝΟΚ και κείμενο τεχνικών οδηγιών η αφαίρεση του πάχους της λιθοδομής από το Σ.Δ αφορά μόνο νέα κτίρια. Άρα στη  περίπτωση που περιγράφεις θα λάβεις το μικτό εμβαδόν (συμπεριλαμβανομένου της λιθοδομής)

κβ. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο περιμετρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη, κλπ. 

( Με το Αρθ-11 της Αποφ-63234/19-12-12 όπου εγκρίνεται τεύχος τεχνικών οδηγιών εφαρμογής του ΝΟΚ, διευκρινίζεται ότι: 

Η διάταξη εφαρμόζεται σε νέες κατασκευές για τις οποίες προβλέπεται περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή περιμετρικός φέρων οργανισμός και τοίχοι πλήρωσής του από τα αναφερόμενα υλικά. 

 

 

Σωστός. ωστόσο ο 4178 αναφέρει πως συγκρίνουμε τις υπερβάσεις με τους ισχύοντες όρους δόμησης. εκεί πατάω και αναρωτιέμαι αν μπορώ να το αξιοποιήσω. θεωρόντας πως ισχύοντας είναι ο 4067/2012.

 

επίσης υπήρχε αντίστοιχη πρόβλεψη και στοκ ΓΟΚ για κτίρια με φέρουσα λιθοδομής άνω των 50 εκ. και είχαν ανεγερθεί μετά από κάποια συγκεκριμένη ημερομηνία (δεν θυμάμαι τώρα ποια είναι). Το συγκεκριμένο κτίριο θα μπορούσε να υπαχθεί σε αυτήν την κατηγορία αν η ημερομηνία ανέγερσης ήταν μετά από αυτή που προέβλεπε και ο ΓΟΚ ?

[Alsterwasser]

Σωστός. ωστόσο ο 4178 αναφέρει πως συγκρίνουμε τις υπερβάσεις με τους ισχύοντες όρους δόμησης. εκεί πατάω και αναρωτιέμαι αν μπορώ να το αξιοποιήσω. θεωρόντας πως ισχύοντας είναι ο 4067/2012.

 

επίσης υπήρχε αντίστοιχη πρόβλεψη και στοκ ΓΟΚ για κτίρια με φέρουσα λιθοδομής άνω των 50 εκ. και είχαν ανεγερθεί μετά από κάποια συγκεκριμένη ημερομηνία (δεν θυμάμαι τώρα ποια είναι). Το συγκεκριμένο κτίριο θα μπορούσε να υπαχθεί σε αυτήν την κατηγορία αν η ημερομηνία ανέγερσης ήταν μετά από αυτή που προέβλεπε και ο ΓΟΚ ?

 

Κάνεις ενα θεμελιώδες λάθος....άλλο οι όροι δόμησης και άλλο ο εκάστοτε οικοδομικος κανονισμός....για σκέψου το λίγο...

[nkeha]

Απάντηση από την κ.Γαρδίκη για το θέμα της σοφίτας:

"Στη σοφίτα εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής τόσο κατά το ν. 4014/11,
 όσο και κατά το ν. 4178/13 - Η παρ. 81 δίνει τον ορισμό της σοφίτας και τον περιορισμό που ορίζει και εφαρμόζεται στις σοφίτες που θα ανεγερθούν με βάση τις διατάξεις του ν 4067/12"

Επομένως δεν είναι προϋπόθεση η σοφίτα να μην είναι αυτελής ιδιοκτησία .