Pavlos33

@Afi8ionado Η ιδιωτική οδός λογικά ή θα καταργηθεί από το σχέδιο πόλης ή θα αναγνωριστεί ως κοινόχρηστη (συνήθως προ 23) ή θα προσκυρωθεί σε ιδιοκτησία. Νομίζω ότι αυτές είναι οι συνήθεις περιπτώσεις που έχουμε δει. Αν το οικόπεδο το οποίο εξετάζεις δεν πληροί την κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση αρτιότητα (εμβαδόν και μήκος προσώπου) τότε είναι μη άρτιο και περιμένει την τακτοποίησή του (παλιά σχέδια, πυκνοδομημένα κλπ) ή την πράξη εφαρμογής (σχέδια μετά το Ν. 1337) ή τελικά το επαχθές μέτρο της προσκύρωσης σε όμορο και αποζημίωσή του. Τώρα, το αν έγινε κάποια κατάτμηση η οποία να ήταν και άκυρη εμείς προφανώς δεν το γνωρίζουμε. Βεβαίως χρειαζόμαστε την αλληλουχία τίτλων για να δούμε τις περιπτώσεις που ένα οικόπεδο εντάσσεται σε κάποια ημεροχρονολογία παρέκκλισης αρτιότητας. Δες και αυτό που σου γράφει ο συνάδελφος στο δεύτερο ποστ.

Αν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε επαρχιακό ή δημοτικό δρόμο και προϋφίσταται συμβολαιογραφικά του 1964, προλαβαίνεις για ένα χρόνο ακόμη (2 έτη από την έναρξη ισχύος του Ν. 4759/20 σύμφωνα με το άρθρο 40 του νόμου) να προβείς σε προέγκριση Ο.Α εφόσον φυσικά το γήπεδο τεκμηριώνεται ότι είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και μετά να εκδόσεις ο.α. Η ΕΕΔΜΚ αφορά μόνο αγροτικές αποθήκες υπό περιορισμούς (καλλιεργήσιμη έκταση, δηλωμένη στον ΟΣΔΕ, έγκριση από ΥΠ.αγρ. ανάπτυξης κλπ). Βεβαίως εάν στην περιοχή ισχύει κάποιο ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ κλπ που ορίζει ελάχιστο όριο αρτιότητας τα 4.000 τμ τότε οι παρεκκλίσεις για τα παρόδια γήπεδα δεν θα ισχύουν

@Caniask Nα προσθέσω στην πολύ σωστή τοποθέτηση του συναδέλφου, ότι ακόμη και μετά την μελέτη από πολιτικό μηχανικό για την προς ανέγερση οικοδομή, υπάρχει εδώ και μερικούς μήνες μεγάλο πρόβλημα με την αύξηση τιμών υλικών και είναι πάρα πολύ δύσκολο να υπογράψει κάποιος εργαλαβικό με σημερινές τιμές, αφού αν συνεχίσουν οι αυξήσεις τιμών υλικών (που μάλλον θα συνεχίσουν από ότι φαίνεται στην αγορά) ο κατασκευαστής θα πέσει έξω. Μην περιμένεις από το φόρουμ να βρεις απάντηση σε τέτοιο θέμα που αφορά μελέτη.

Τον εξώστη μπορείς να τον υπολογίσεις με αναλυτικό (μπετόν+οπλισμός) αν και συνήθως εμπειρικά φαίνεται και ενσωματώνεται σε μια λοιπή παράβαση. Η εγκυκλιος 2 δίνει την δυνατότητα παραβάσεων που εμπίπτουν στην κατηγορία 3 να υπολογιστούν με αναλυτικό (σε άλλη βεβαίως κατηγορία-διαφορετική της κατηγορίας 3) εκτός από τις περιπτώσεις που αφορούν επιφάνεια χώρου (πχ αποθήκη κλπ).

Σύμφωνα με την ερμηνεία της εγκ. 2 Ν. 4495 πιάνει και το ύψος. Εξετάζεις οριζόντια ιδιοκτησία ή κάποια μονοκατοικία; Υπέρβαση ύψους κάτω από το επιτρεπόμενο της περιοχής μπορεί να καταχωρηθει ως μια λοιπή παράβαση (δεν κάνεις αναλυτικό, όπως ανάλογα δεν κάνεις αναλυτικό αν θα έβαζες Δ.Δ ή διαφορετική χωροθέτηση Θ.Σ σαν μια λοιπή παράβαση).

Όχι μην ανησυχείς καλά το χειρίζεσαι με τα δυο φύλλα καταγραφής. Αν θυμάμαι καλά τις προσαυξήσεις λόγω υπαγωγής στο τρέχον χρονικό διάστημα το πρόστιμο της χωροθέτησης θα αυξηθεί κατά 25% και από 250 Ε πηγαίνει στα 312,50 Ευρώ. Έχει όμως τη δυνατότητα εφάπαξ εξόφλησης με μείωση 20% επί του συνολικού.

Θα καταχωρήσεις την πραγματική επιφάνεια Η.Χ η οποία κλείστηκε αυθαίρετα. Οι τοίχοι που κατασκευάστηκαν για το κλείσιμο του Η.Χ θα συμπεριληφθούν στην επιφάνεια που θα καταχωρήσεις. Αν εννοείς κάτι άλλο, ανέβασε κάποιο σχέδιο ή σκίτσο.

Η κατηγορία 3 δεν θα πρέπει να συμπεριλαμβάνει άλλες αυθαιρεσίες . Λογικά αν το αφήσεις έτσι όπως λες κατά την υποβολή θα σου βγάλει μήνυμα σφάλματος. Θα βάλεις σε ένα ΦΚ την κατηγορία 3 και σε άλλο ΦΚ την διαφορετική χωροθέτηση Θ.Σ. Υπήρχε παλιά οδηγία του ΤΕΕ που αφορούσε το ν. 4178, σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν περισσότερες της μιας παραβάσεις, η χωροθέτηση Θ.Σ και η Δ.Δ να μπαίνουν ως μια λοιπή παράβαση σε ξεχωριστό Φ.Κ. Όμως και χωρίς να βάλεις μια ΛΠ και απλώς να κλικάρεις την επιλογή χωροθέτηση ΘΣ σε ξεχωριστό Φ.Κ, λογικά θα προχωρήσει η δήλωση. Πάντως τα 250+250 δεν τα γλιτώνεις.

Καλημέρα Γιάννη. Πέραν της χαζομάρας που έγινε τότε και δεν τον έκαναν υπαγωγή, τώρα το θέμα είναι πως αποδεικνύεις ότι το κλείσιμο προϋπήρχε της 28/7/2011 (προ έκδοσης Ο.Α). Αν για παράδειγμα φαίνεται από το street view σε ημερομηνία του 2010, τότε μπορείς να τεκμηριώσεις στην Τ.Ε ότι το κλείσιμο έγινε προ 2011 και δύναται να υπαχθεί στο νόμο. Είναι ανάλογη περίπτωση με τα προ 55 που ήταν προς κατεδάφιση σε προς έκδοση Ο.Α τα παλαιότερα χρόνια και δεν τα γκρέμιζαν. Τα κτίσματα αυτά δε σημαίνει ότι έπαψαν να είναι προ 55, επειδή στην Ο.Α τα είχαν δηλώσει προς καταδάφιση και τα απέκρυψαν (ότι δήθεν κατεδαφίστηκαν).

Τα 50 τμ με αναλυτικό. Το υπόγειο που άλλαξε χρήση σε ΚΧ, με υπέρβαση δόμησης.

Σε ποια δημοσίευση απαντάς;

Όχι. Η υπέρβαση δόμησης που βάζεις καλύπτει και το κατασκευαστικό σκέλος του αυθαίρετου χώρου.

Πες μας την επιφάνεια γηπέδου επιφάνεια της αυθαίρετης χρήσης και επιφάνεια υφιστάμενης κατοικίας. Πιθανόν να μπορείς με αναλυτικό.

Καλημέρα. Από τα γραφόμενα συνάγεται το συμπέρασμα ότι αναφέρεσαι πιθανώς σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων. Ορθώς αναφέρεις ότι με βάσει προγενέστερες διατάξεις (λογικά ΓΟΚ 55) οι ανοιχτές-στεγασμένες βεράντες δεν αφαιρούνταν από τη δόμηση, διότι η δόμηση υπολογίζονταν διαφορετικά (λαμβάνονταν υπόψη η κάλυψη, ύψος και αριθμός ορόφων). Η Ο.Α προέβλεπε 100 τμ κλειστούς χώρους και 15 τμ στεγασμένη -ανοικτή στα πλάγια-βεράντα (κάτι σαν Η.Χ κατά ΓΟΚ 85). Στην κατασκευή έχεις 115 τμ κλειστούς χώρους και ο Η.Χ επιφάνειας 15 τμ, να παραμένει ανοιχτός. Συνεπώς, υπάρχει υπέρβαση 15 τμ, αλλαγή θέσης (σε άλλη σύννομη ή μη θέση;) και ότι άλλες μικροπαραβάσεις μπορεί να υπάρχουν στο ακίνητο (π.χ περίφραξη, δαπεδόστρωση, στέγαστρα κλπ Η μικρή αλλαγή θέσης δεν οδηγεί αυτομάτως στην μη αποδοχή της οικοδομικής άδειας. Αναλόγως που είναι πλέον η οικοδομή, θα πρέπει να εξετάσεις τα τμήματα που παραβιάζουν διατάξεις για εποπτικούς λόγους (εφόσον επιλεγεί η κατηγορία 1) και να προστεθεί και παράβαση κατηγορίας 3 (αλλαγή θέσης σε άλλη σύννομη). Για την αποτυπωθείσα έκταση του οικοπέδου στα 1400 τμ δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα.

Αν ο πρόβολος είναι αυθαίρετος θα απαιτηθεί Μ.Σ.Ε. Αν έγινε επαύξηση διάστασης καθ ύπέρβαση της εγκεκριμένης ελέγχεις για την μεταβολή του 25%. Αν πχ προβλέπονταν εξώστης 2,15 Μ (οριακή τιμή τα 2,12 μ) τότε σώζεται και δεν θα απαιτηθεί ΜΣΕ.

Μήπως έχεις περισσότερα του ενός γεωτεμάχια στο ίδιο τοπογραφικό;

Σωστά. Έτσι θα το κάνεις. Αν θυμάμαι καλά στην περίπτωση ύπαρξης και άλλων αυθαιρεσιών η Δ.Δ δεν πρέπει να επιλεγεί, αλλά να συστηματοποιηθεί σαν μια λοιπή παράβαση. Το βλέπεις κατά την υποβολή, όπου λογικά θα βγάλει μήνυμα σφάλματος.

Σωστά το σκέφτηκες. Μόνο με υπαγωγή στην κατηγορία 3 (περίπτωση απόκλισης μέχρι 5% σε διάσταση και εμβαδόν ιδιοκτησίας) μπορεί το αυθαίρετο-άνωθεν κοινόχρηστου χώρου πόλης-έρκερ. Η υπαγωγή στην κατηγορία 1, δεν σημαίνει ότι απαλλάσσεται από τους περιορισμούς του άρθρου 89. Για το συστημικό πρόβλημα που αντιμετώπισες, έχε υπόψη ότι η κατηγορία 3 μπαίνει μόνη της σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής. Δεν μπορείς να βάλεις κατηγορία 3 και παλαιότητα προ 9/6/75. Παραθέτω και το συστημικό μήνυμα της πλατφόρμας υπαγωγής Ν. 4495/17 σε περίπτωση τέτοιας υποβολής "- ΦΚ: Ασυμβατότητα παλαιότητας και κατηγορίας. Η παλαιότητα "προ της 9/6/1975" χρησιμοποιείται αποκλειστικά σε συνδυασμό με τη κατηγορία 1."

Τα κατακόρυφα στοιχεία μάλλον διακοσμητικά (μη φέροντα) φαίνονται οπότε πολεοδομικώς βάσει διατάξεων ΓΟΚ δεν έχεις Η.Χ αλλά μόνο εξώστη. Όπως ρωτούν και οι συνάδελφοι παραπάνω, θα πρέπει να μας πεις την κάθετη στον εξώστη διάσταση πλάτους του. Κρίσιμη διάσταση για την απαλλαγή είναι τα δυο μέτρα και βεβαίως το αν προβλέπονταν εξώστης στα εγκεκριμένα σχέδια.

Δημήτρη συμφωνώ. 30% παραμένει η κάλυψη και δεν έχει αλλάξει. Ο συνάδελφος το μπερδεύει διότι και το ΦΕΚ 270/Δ/85 αναφέρει στο άρθρο 1 γενικώς κάλυψη 10% όπου δεν ορίζεται ειδικότερα ανά χρήση στα επόμενα άρθρα. Σωστά του τα λένε στην Πολεοδομία.

Η προσαύξηση ύψος 1,20 μ παραμένει στην περίπτωση κατασκευής στέγης ως ειδική-δυσμενέστερη διάταξη

Αρχικά συμφωνώ με τον ΙΑΣΟΝΑ στην τοποθέτησή του. Ναι μεν ο νόμος (από το 2011 μέχρι και τον 4495) αναφέρει ότι μπορεί να υποβληθεί ενιαία δήλωση για περισσότερες της μιας, οριζόντιες ιδιοκτησίες, αλλά είναι απορίας άξιο γιατί ποτέ σε καμία εγκύκλιο δεν δόθηκε ουδεμία οδηγία για τον υπολογιστικό τρόπο αντιμετώπισης. Η άποψη που έχει σχηματιστεί (και στο φόρουμ) από μεγάλο μέρος των συναδέλφων είναι να αποφεύγεται η ενιαία δήλωση ειδικά δε σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτητών. Φανταστείτε για παράδειγμα να κάνουν μια δήλωση 10 οριζόντιες, να εξοφλούν το πρόστιμο με δόσεις και κάποια στιγμή κάποιος ιδιοκτήτης από αυτές τις 10 ιδιοκτησίες να θέλει να μεταβιβάσει (εξόφληση τουλάχιστον στο 30%), ενώ άλλος ή άλλοι να κάνουν στάση πληρωμών και το πρόστιμο να μην εξοφλείται. Προσωπική μου γνώμη είναι να κάνεις μια δήλωση ανά οριζόντια ιδιοκτησία και μια ξεχωριστή δήλωση για τους κοινόχρηστους χώρους, ελέγχοντας όλους τους κοινόχρηστους κτιρίου και οικοπέδου.

Aπό όσο μπορώ να αντιληφθώ από τις φωτογραφίες, δεν διαφαίνεται δημιουργία κατάστασης "θέσε"ι κοντών υποστυλωμάτων. Άσε που από ότι φαίνεται έχουμε ένα συνήθη μεταλλικό σκελετό για το πατάρι σε κατάστημα ισογείου, όπου αν δεν υπάρχει πλάκα οροφής υπογείου μπορούμε να μιλήσουμε και για στατική ανεξαρτησία του μεταλλικού φορέα.

Ανέβασε και φωτογραφίες αν θέλεις να έχουμε εικόνα της κατασκευής.

Μια κλασσική περίπτωση "θέσει" κοντού υποστυλώματος είναι όταν μια τοιχοποιία σε ένα φάτνωμα δεν συνεχίζει σε όλο το ύψος ώστε να σφηνώσει στο δοκάρι. Μια άλλη περίπτωση θα μπορούσε να είναι μια ανισόσταθμη πλάκα σε σχέση με την διπλανή όμορου κτίσματος όπου σε περίπτωση σεισμού δύναται να εμβολίσει τα παρακείμενα υποστυλώματα. Συνήθως τα πατάρια καταστημάτων δεν έχουν τέτοιες ικανότητες ώστε το δάπεδό τους να μπορεί να εμβολίσει και επιπλέον, μια συνήθης περίπτωση είναι τα αυθαίρετα πατάρια να κατασκευάζονται κατ επέκταση προβλεπόμενου παταρίου με πλάκα από οπλισμένο σκυρόδεμα, οπότε κανένα ζήτημα δεν τίθεται.