Pavlos33

Αν θες ανέβασε κάποιες εικόνες να δούμε τι εννοείς;

Συνάδελφε η παρέκκλιση αρτιότητας σε γήπεδο με επιφάνεια μικρότερη των 4.000 τμ (ελάχιστη 2.000 τμ) προυφιστάμενο του 77 εντός ζώνης 500 μ από τα όρια προ 23 οικισμού ή τμήματος, έχει καταργηθεί μαζί με τις άλλες παρεκκλίσεις που αφορούν παρόδια γήπεδα, με την έναρξη ισχύος του Ν. 4759/20. Άρα, ως προς τι η όλη αυτή "ακαδημαϊκού τύπου" αναζήτηση; Εσύ έχεις- όπως αναφέρεις- 13.000 τμ γήπεδο. Είτε εντός, είτε εκτός το πιθανότερο είναι το γήπεδο να είναι άρτιο ως προυφιστάμενο του 2003. Αν στην περιοχή έχεις ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ κλπ το όριο κατάτμησης δεν θα είναι 1.000 τμ αλλά τουλάχιστον 4.000 τμ. Αν υπάρχει και natoura θα είναι 10.000 τμ. Όμως δε σε ενδιαφέρει το όριο κατάτμησης, μια και δεν αναφέρεις ότι θέλεις να γίνει κατάτμηση. Η ζώνη των 500 μ δεν "χωρίζει" γήπεδα. Το γήπεδο είναι ενιαίο. Παλιότερα μας απασχολούσαν τα όρια προ 23 τμήματος (αν είχαμε οριοθετημένο οικισμό) ή τα όρια ενός προ 23 οικισμού όταν θέλαμε να επικαλεστούμε την κατά παρέκκλιση αρτιότητα σε γήπεδα με ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τμ (προ 77) και εντός ζώνης.

Γνώμες από απόσταση, χωρίς αυτοψία, μετρήσεις, στοιχεία κτιρίων κλπ, όπως καταλαβαίνεις δεν μπορούν να δοθούν.

Το θέμα κλειδώνεται καθώς δεν αφορά το φόρουμ.

Έχει την ισχύ του... "είμαστε μηχανικοί και υποχρεωμένοι να ερευνούμε"

Το εντός ή εκτός ζώνης για τον υπολογισμό αντικειμενικής είναι αδιάφορο. Αυτό που διαφοροποιεί την αντικειμενική αξία είναι αν το γήπεδο είναι οικοδομήσιμο ή όχι. Στην τελευταία περίπτωση για την μεταβίβαση θα ζητηθεί βεβαίωση από Πολεοδομία. Η ζώνη των 500 μ δημιουργεί απαγόρευση κατάτμησης σε επιφάνεια μικρότερη των 1000 τμ. Βεβαίως, αν στην περιοχή υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, natoura κλπ τα όρια κατάτμησης είναι έτσι και αλλιώς πολλαπλάσια των 1000 τμ. Αν τα γεωτεμάχια δεν είναι άρτια (πλέον μετά το ν. 4759/20 οι παρεκκλίσεις μας άφησαν χρόνους), τότε δεν έχει κανένα απολύτως νόημα να αναζητηθεί η ζώνη των 500 μ Για να κριθεί το συνεκτικό αλλά και η απόσταση του γηπέδου από αυτό η μόνη αξιόπιστη λύση είναι να αιτηθείς στην Πολεοδομία προσκομίζοντας τα 2 τοπογραφικά με την πρότασή σου ζητώντας βεβαίωση αρτιότητας-οικοδομησιμότητας.

@chris Η πιο σίγουρη λύση είναι να επισκεφτείς την Πολεοδομία της περιοχής.

@JovannaSar Έχεις γήπεδο 16.000 τμ, πρόσωπο σε δρόμο με μήκος προσώπου άνω των 45 μ. Υποθέτω και βάθος 50 μ και άνω. Άρα, αν ο δρόμος είναι δημοτικός έχεις ένα άρτιο κατά κανόνα γήπεδο. Βεβαίως πρέπει να διελευκανθεί και το συμβολαιογραφικό σκέλος για το τι έχει γίνει, διότι αν άλλα λέει το συμβόλαιο, άλλα όρια υποδεικνύει ο ιδιοκτήτης, τελικά σε ποια ιδιοκτησία θα γίνει τοπογραφικό και θα εκδοθεί βεβαίωση περί αδόμητου μετά;

Το ν. 4759/20 τον έχεις διαβάσει;

Η υποχρέωσή σου είναι να τεκμηριώσεις την παλαιότητα του προ 55 κτίσματος και να αναγράψεις την επιφάνειά του και τα λοιπά στοιχεία στην τεχνική έκθεση. Δεν συμπληρώνεις την επιφάνεια του προ 55 κτίσματος σε κανένα φύλλο καταγραφής, διότι το κτίσμα αυτό θεωρείται νομίμως υφιστάμενο και όχι αυθαίρετο προς τακτοποίηση. Παρεμπιπτόντως, μια και αναφέρεις ότι η προϋπαρξή του τεκμηριώνεται από συμβόλαιο, θα σου πρότεινα να συλλέξεις περισσότερες ισχυρές ενδείξεις παλαιότητας καθώς είναι γνωστό ότι στα συμβόλαια περασμένων δεκαετιών ο καθένας δήλωνε ότι ήθελε. Ελέγχεις το κτίσμα και με βάση τα μορφολογικά του χαρακτηριστικά, ακόμη κοιτάζοντας και παρακείμενα κτίρια (εφόσον υπάρχουν τέτοια ανάλογης παλαιότητας). Όταν λοιπόν είσαι σίγουρη ότι όντως το κτίσμα είναι προ 55, δίνεις εντολή στον ιδιοκτήτη μέσω του λογιστή του, να αλλάξει το Ε9 με την σωστή παλαιότητα (πχ 1950) και την σωστή επιφάνεια βάσει της αποτύπωσής σου. Τότε μπορείς να προχωρήσεις στην υπαγωγή.

Αυτό θα βόλευε συνάδελφε, αλλά στα ως τώρα χρόνια οι Πολεοδομίες (και σε αυτές που δραστηριοποιούμαι αλλά και σε άλλες που μου αναφέρουν συνάδελφοι) δεν το δέχονται. Επομένως σε επίπεδο προσωπικής άποψης λέω ότι μας συμφέρει να είναι έτσι, αλλά αν δεν μπορώ να το χρησιμοποιήσω καθώς δεν υπάρχει κάποια αναφορά σε εγκύκλιο, έγγραφο κλπ, είναι άνευ οφέλους. Η προσωπική μου γνώμη (αντίθετη από την δική σου) έχει καταγραφεί και τάσσεται σύμφωνα με το νόμο και τα σχετικά έγγραφα υπέρ της θεωρητικής-αριθμητικής αρτιότητας, μόνο και μόνο για να δοθεί το δικαίωμα δόμησης σε τέτοια οικόπεδα με βάση την πραγματική επιφάνεια που διαθέτουν στο εντός οικισμού τμήμα, εφόσον δεν έχουν αρτιότητα στο εκτός που θα τους έδινε το δικαίωμα αυτοτελώς να δομήσουν είτε στο εντός, είτε στο εκτός (αναλόγως της επιλογής). Γενικότερα αν το δούμε θα πρέπει να υπάρχει και μια δίκαιη αντιμετώπιση ανάμεσα στα οικόπεδα που βρίσκονται εξ ολοκλήρου εντός οικισμού και σε αυτά που μπορεί να έχουν για παράδειγμα μόλις 1 τ.μ εντός οικισμού και το υπόλοιπο να είναι εκτός. Στην τελευταία περίπτωση, θα ισχυριστείς ότι με το 1 τμ εντός οικισμού, το οικόπεδό σου θα οικοδομήσει βάσει της θεωρητικής αρτιότητας (έστω αρτιότητα οικισμού 500 τμ) 240 τμ, τα οποία μάλιστα θα αποδοθούν (κατά την γνώμη σου) σε μια θεωρητική επί εδάφους επιφάνεια; Δεν μου φαίνεται καθόλου λογική η όλη προσέγγιση (πέραν των όσων αναφέρω στην πρώτη παράγραφο, ότι τόσα χρόνια δεν εκδόθηκε άδεια με βάση τα όσα ισχυρίζεσαι).

Η θεωρητική αρτιότητα είναι για να δοθεί το ευεργέτημα στο να μην "κάψει" τελείως οικόπεδο που τέμνεται από το όριο οικισμού. Δεν τραβάει καμία γραμμή και δεν μετατοπίζει κανένα όριο. Το εντός οικισμού είναι όσο ακριβώς μετρήθηκε. Αν λόγω σχήματος (και υπό την προϋπόθεση ότι είναι άρτιο το εντός) δεν μπορεί να οικοδομήσει θα αναζητήσει την λύση τοποθέτησης οικοδομής στο εκτός οικισμού τμήμα τηρώντας 15 μ απόσταση. Αυτά που αναφέρεις δεν προκύπτουν από πουθενά.

Οπως προανέφερα δεν γνωρίζω αν μπορείς να επικαλεστείς το άρθρο 88 του ΓΟΚ 29 που αναφέρει περί ύψους περιοχών εξοχικών συνοικισμών. Δυστυχώς έχει σβηστεί για να ξέρουμε τι γράφει, εκτός και αν το βρεις σε κάποια κωδικοποιημένη νομοθεσία. Ακόμη και με σημερινούς όρους δόμησης να το έβαζες και έστω ότι είχες άδεια για ισόγειο, το προβλεπόμενο ύψος από τους όρους δόμησης για ισόγειο θα ήταν 4 μέτρα. Άρα, όπως λες, έχοντας 3 υπέργεια επίπεδα έχεις υπερβεί κατά πολύ (άνω του 20%) το επιτρεπόμενο ύψος. Η μόνη περίπτωση να γλιτώσει την κατηγορία 5 είναι να τεκμηριώσεις βάσει διατάξεων ΓΟΚ 29 ότι για τις εκτός σχεδίου (εκτός ζώνης περιοχές) δεν υφίστατο περιορισμός ύψους.

https://attikipedia.sadas-pea.gr/οικοδομικοι-κανονισμοι-απο-το-1836-εωσ-ση/ Παραθέτω σύνδεση για να κατεβάσεις τον ΓΟΚ 29. Βρήκα το άρθρο 88 που αναφέρει για μέγιστο ύψος σε "εξοχικούς συνοικισμούς" όπως τους ονομάζει και πιθανόν να είναι εκτός οικισμού περιοχές με κατοικίες (με σοβαρή επιφύλαξη). Ενδέχεται επίσης να μην υπήρχε τότε περιορισμός ύψους. Όμως όλα αυτά είναι υποθέσεις και προυποθέτουν μελέτη για να γίνουν αποδείξεις. Αυτό που μπορεί να βοηθήσει είναι ότι μάλλον η δόμηση εκτός σχεδίου με τις τότε διατάξεις θα μπορούσε να προσιδιάζει το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα. Ίσως αν συνδυάσεις πολλές διατάξεις από τον ΓΟΚ 55 να μπορέσεις να βρεις κάποια άκρη. Πάντως κατά τη γνώμη μου επειδή μάλλον κανείς δεν θα μπορέσει να σε ελέγξει για το ύψος, ίσως να κινηθείς με την παραδοχή ότι το ύψος του υφιστάμενου προ 55 είναι το μέγιστο επιτρεπόμενο.

Mιλάμε για παλαιές διατάξεις που θέλουν συνδυαστικό διάβασμα. Επίσης θυμάμαι ότι η υλοποίηση δόμησης γινόταν από την επιτρεπόμενη κάλυψη και το πλήθος των ορόφων. Αυτό με τη δόμηση είναι σίγουρο. Το ύψος μας έμεινε και καθάρισες.

Στο εκτός οικισμού τμήμα από που και ως που θα βάλει Δ 2,50 ή μηδέν; Μήπως κάπου τα έχεις μπερδέψει;

Η δόμηση ήταν αυτή που βλέπεις 1/10 επί της επιφάνειας γηπέδου. Δεν υπήρχε η έννοια του ΣΔ τότε. Όσο για το ύψος δεν το ξέρω. Ίσως στον ΓΟΚ 29 να αναφέρεται κάτι. Το βλέπουμε.

Δες το συνημμένο, στο άρθρο 5. Για εκτός ζώνης ελάχιστη αρτιότητα 4.000 τμ, κάλυψη-(μέσω αυτής υπολογίζονταν η δόμηση) 10% και πλάγιες αποστάσεις 15 μ. ΦΕΚ 231 Α 4-11-1928--ΠΔ 23.10.28.pdf

Διάβασε προσεκτικά τι σου γράφω παραπάνω. Έχεις εναλλακτικές.

Εντός προτεινόμενης οριοθέτησης-επέκτασης και εντός ζώνης 800 μ, συνεχίζουν να ισχύουν οι όροι δόμησης του στάσιμου οικισμού (ΦΕΚ 588 Δ 82). Εκτός της περιοχής προτεινόμενης οριοθέτησης-επέκτασης, ισχύουν οι όροι δόμησης από το ΣΧΟΟΑΠ. Άρα, αν αντιλαμβάνομαι σωστά το ακίνητο βρίσκεται εκτός περιοχής προτεινόμενης οριοθέτησης και είναι πλέον γήπεδο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Θα μπορούσες και στην περίπτωση αυτή για να καθορίσεις την κατηγορία να συγκρίνεις με ένα "θεωρητικό" γήπεδο αρτιότητας όση ορίζει το ΣΧΟΟΑΠ. Αν πας με προ 55 το ίδιο ακριβώς θα συμβεί. Θα έχει γήπεδο μη άρτιο μη οικοδομήσιμο. Μια άλλη ιδέα για το προ 55 είναι να συγκρίνεις με το ίδιο το προ 55 κτίσμα σε ότι αφορά δόμηση κάλυψη και ύψος. Διάλεξε το πλέον συμφέρον για να βγει κατηγορία 4.

Σύμφωνα με το παράρτημα Α αν υπάρχει στο ακίνητο κτίσμα προ 55, δηλώνεται "ναι" στην ύπαρξη Ο.Α. Η σύγκριση με τους σημερινούς όρους δόμησης δεν οδηγεί στην κατηγορία 4;

Συνάδελφοι το αναφέρει στο ερώτημα ότι το εκτός οικισμού είναι 1000 τμ οπότε γι αυτό και εξεπλάγην με την πρόταση του συναδέλφου Εύνοστος που πρότεινε παρέκκλιση πλάγιων αποστάσεων στα 7,50 μ.

Αν και είχα απαντήσει από το πρωί διαπίστωσα ότι η απάντησή μου δεν είχαν αναρτηθεί. Αν έχω αντιληφθεί σωστά, το οικόπεδο είχε πρόσωπο σε δρόμο σε τρεις πλευρές του και προβήκατε σε διάνοιξη και τέταρτου δρόμου μέσω παραχώρησης σε κοινή χρήση. Για το τελευταίο έχω σοβαρή επιφύλαξη, διότι διάνοιξή δρόμων με τέτοιο τρόπο δεν επιτρέπεται και το όλο θέμα ανάγεται στην κύρωση κοινοχρήστων χώρων του οικισμού. Με άλλα λόγια άλλο πράγμα η παραχώρηση σε κοινή χρήση λωρίδας σε ήδη υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο για απόκτηση οικοδομησιμότητας και άλλο το να διανοιχθεί εξ αρχής νέος δρόμος (έστω και μέσω παραχώρησης). Κατά τη γνώμη μου η διατύπωση του άρθρου 3 είναι ελλιπής και δεν έλαβε υπόψη τις ειδικές διατάξεις. Αναφέρω παραπάνω ότι σε περίπτωση κύριας δημοτικής οδού η απόσταση γραμμής δόμησης οφείλει να είναι 3 μ από το όριο (προσοχή όπως αυτό ορίζεται στο ΠΔ 209/98) της οδού, ενώ σε περιπτώσεις που ο δρόμος δεν έχει χαρακτηριστεί κύριος, συνήθως υπάρχει απόφαση Νομάρχη που ορίζει απόσταση γραμμής δόμησης σε μη κύριους (πχ απόσταση 2 μ ή διαφορετική). Έχω προαναφέρει ότι η μόνη περίπτωση τοποθέτησης οικοδομής στο όριο οδού είναι να υπάρχει διαμορφωμένη γραμμή δόμησης κατόπιν κρίσης Πολεοδομίας ή να επιβάλλεται από ειδικούς όρους δόμησης. Εν τέλει, επειδή η Πολεοδομία θα εκδόσει την άδεια, ας το διελευκάνετε το θέμα με την υπηρεσία.

Βάσει ποιας διάταξης νόμου θα του δώσει η ΥΔΟΜ παρέκκλιση;

Από όσο γνωρίζω μια θερμοκηπιακή μονάδα σύγχρονων προδιαγραφών έχει και οικίσκους εγκαταστάσεων για την θέρμανση των θερμοκηπίων, τον αερισμό ακόμη και υποσταθμό ΔΕΗ. Την διαδικασία έγκρισης από το ΥΠ.ΑΤ ποιο γραφείο την τρέχει; Ρώτησε μήπως ένα τέτοιος οικίσκος για Η/Μ εγκαταστάσεις συμπεριλαμβάνεται στα σχέδια έγκρισης.