Pavlos33

Πρωτίστως σε ενδιαφέρει να έχουν γίνει σωστά οι αποτυπώσεις. Αυτό δεν το γλυτώνεις. Επίσης να έχουν καταγραφεί οι αυθαίρετοι χώροι. Τα υπόλοιπα περί συντελεστών και στοιχείων παλαιότητας δεν είναι δικό μας θέμα. Την ευθύνη για την ορθότητα των δικαιολογητικών την είχε ο συντάκτης της τότε δήλωσης. Όμως αν πρόκειται για εξόφθαλμη περίπτωση, πχ κτίριο μετά το 2011 που εντάχθηκε παρανόμως κατά τη γνώμη μου και με την ιδιότητά σου ως μηχανικός δεν πρέπει να το παραβλέψεις (κανόνες επιστήμης και τέχνης που αναφέρω). Είτε βγάζεις ΕΔΕΜΚ, είτε βεβαίωση μεταβίβασης είναι το ίδιο. Το ακίνητο πρέπει να είναι καθόλα νόμιμο. Οι τακτοποιήσεις του ν. 3843 είναι μια άλλη πονεμένη ιστορία. 99 στις 100 φορές καταλήγουν σε νέα υπαγωγή με συμψηφισμό διότι οι τότε τακτοποιήσεις γίνονταν κατά δήλωση χωρίς αποτυπώσεις και ιδιαίτερο έλεγχο και ήταν λανθασμένες. Συνήθης περίπτωση να βρίσκεις μεγαλύτερο ύψος από το εγκεκριμένο στο κλεισμένο Η.Χ. Άρα, η τότε ρύθμιση να έχει γίνει παράτυπα σε χώρο εκτός εγκεκριμένου όγκου όπως όριζε ο τότε νόμος να γίνεται εντός εγκεκριμένου όγκου. Γενικότερα και κλείνουμε, υπάρχουν κενά σε όλη αυτή τη νομοθεσία των τελευταίων 10 ετών, διότι μη ξεχνάμε ότι βιώσαμε (και ο κύκλος δεν έχει κλείσει) μια οικονομική κρίση άνευ προηγούμενου και οι νόμοι είχαν εισπρακτικό χαρακτήρα, οπότε λόγω αυτών των κενών, αν είναι να κάνεις κάτι καλύτερα να πλεονάζεις από το να παραβλέπεις και να βρεις τον μπελά σου. Προσοχή όμως να μη γίνουμε "βασιλικότεροι του βασιλέως" υιοθετώντας και εμείς μια ίδια, κακή -από μικρή μερίδα δημ. υπαλλήλων-νοοτροπία, ζητώντας ότι μας κατέβει. Να υπάρχει μια τεχνικής και επιστημονικής φύσης λογική στις ενέργειές μας.

Δες τη σχετική παράγραφο του Α 99 στο νόμο. Δεν απαιτείται ΜΣΕ αλλά τεχνική έκθεση ζζζ) αλλαγή χρήσης με την προϋπόθεση ότι δεν διαφοροποιείται η κατηγορία σπουδαιότητας και η οποία δεν επιφέρει αθροιστική αύξηση των κινητών και μόνιμων φορτίων πάνω από τριάντα τοις εκατό (30%) του μόνιμου φορτίου πριν από την παρέμβαση. Άρα έχεις να ελέγξεις δυο κριτήρια. Το δεύτερο είναι εύκολο αφού ότι φορτία δημιουργήθηκαν από αλλαγή χρήσης σε κατοικία ασκούνται στο έδαφος και δεν επιβαρύνουν το σκελετό της οικοδομής. Η κατηγορία σπουδαιότητας τώρα είναι το θέμα σου. Κατά τη γνώμη μου και προκειμένου να πετύχεις την απαλλαγή θα μπορούσες να ισχυρισθείς ότι η ισόγεια αποθήκη, επειδή μετρούσε στο Σ.Δ προοριζόταν για επαγγελματική αποθήκη και είχε κύρια χρήση. Με τις διατάξεις προ ΓΟΚ 85 όπου δεν απαιτούνταν αλλαγή χρήσης ανάμεσα σε κύριες χρήσεις, ο χώρος θα μπορούσε να έχει λειτουργήσει νομίμως και ως οποιαδήποτε άλλη επαγγελματική χρήση πριν το 1985 όπως πχ κατάστημα, βιοτεχνία κλπ. Σε κάθε περίπτωση λοιπόν η κατηγορία σπουδαιότητας δεν θεωρείται να έχει διαφοροποιηθεί σε σχέση με αυτή που εμπίπτει η χρήση κατοικία (ήτοι κατηγορία Σ2).

Κτίριο μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού με μικρό κίνδυνο για τον άνθρωπο και ελάχιστες κοινωνικοοικονομικές συνέπειες από ενδεχόμενη καταστροφή ή διακοπή λειτουργίας της χρήσης. Αυτά μέσες άκρες γράφει ο ΕΑΚ. Από κει και πέρα μηχανικός είσαι. Αν κρίνει διαφορετικά την κατάσταση μπορείς να προβείς σε Μ.Σ.Ε.

Κατά τη γνώμη μου τα κτίσματα που αναφέρεις απαλλάσσονται από την ΜΣΕ ως κατηγορίας σπουδαιότητας 1 σύμφωνα με τον ΕΑΚ. ΆΡΘΡΟ 1 της σχετικής απόφασης : Άρθρο 1 Απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας Μελέτη στατικής επάρκειας απαιτείται για κάθε κατα- σκευή που ανήκει σε μία από τις κατωτέρω περιπτώσεις, εκτός των περιπτώσεων των κατηγοριών 1, 2 και 3 του άρθρου 96 και κτιρίων σπουδαιότητας Σ1 σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ):

Ελέγχεις εκ νέου σαν να έκανες εσύ την τακτοποίηση. Αν τα βρεις ΟΚ τότε προχωράς. Αν βλέπεις ότι όλα έχουν γίνει λάθος αναφορικά κυρίως με τα πολεοδομικά μεγέθη δόμησης, κάλυψης, ύψους ώστε να έχουν γίνει σωστές αποτυπώσεις, τότε δεν προχωράς ή αν γίνεται προτείνεις νομιμοποίηση με ότι κόστος αυτή συνεπάγεται. Αν τώρα έχει γίνει κάποιο λάθος στους συντελεστές (ποσοστά υπέρβασης, μειωτικοί, ειδικών συνθηκών κλπ) νομίζω ότι δεν σε αφορά και τόσο. Σε αφορά όμως αν εξόφθαλμα τακτοποιήθηκε κατασκευή που έγινε "χθες" (μη ξεχνάμε κανόνες τέχνης και επιστήμης και την εμπλοκή μας με την τεχνική μας ιδιότητα). Σκέψου το διαφορετικά. Αν το ακίνητο δεν είχε καμία τακτοποίηση, παρά μόνο Ο.Α. Στην περίπτωση αυτή δεν θα έλεγχες για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές;

Αυτό που λες δεν στέκει. Θα αφήσει να κάνει μια κατασκευή που ανήκει σε όμορο κτίριο και η οποία θα πατάει στο δικό του οικόπεδο; Έτσι θα δημιουργήσει τεράστιο πρόβλημα έχοντας κτίριο να "πατάει" (λόγω της θερμοπρόσοψης σε δυο οικόπεδα). Διάβασε και το αντίστοιχο θέμα στα αυθαίρετα ν. 4495 να δεις τι δυσεπίλυτο θέμα υπάρχει σε τέτοιες περιπτώσεις.

Οι τράπεζες χορηγούν στεγαστικά δάνεια εφόσον το κρίνουν βάσει του οικονομικού προφίλ του πελάτη τους και το ποσό καθορίζεται και από την εμπορική αξία του ακινήτου εμμέσως λόγω του ποσοστού χρηματοδότησης. Από τη στιγμή που θα έχεις αποφασίσει τι θα αγοράσεις, μετά απευθύνεσαι σε τράπεζα επιλογής σου για να συζητήσετε για την προέγκριση και τους όρους του δανείου. Εννοείται ότι απαγορεύεται δια νόμου (και δια ροπάλου θα έλεγα), η κατασκευή αυθαίρετης κατοικίας. Δεν θέλεις να ξέρεις το ύψος του προστίμου ανέγερσης και διατήρησης μέχρι την κατεδάφισή του. Για όλα τα υπόλοιπα δεν μπορεί να υπάρξει απάντηση διότι κάθε ακίνητο στην Ελλάδα έχει τις δικές του ιδιαιτερότητες και χρήζει έρευνας και μελέτης αναφορικά με το πολεοδομικό καθεστώς και τη δυνατότητα οικοδόμησής του. Αποτελεί αντικείμενο μηχανικού και για το λόγο αυτό πριν την τελική αγορά σου δεν θα ακούσεις μεσίτη αλλά θα συμβουλευτείς μηχανικό, ο οποίος θα μελετήσει το τοπογραφικό, τα συμβόλαια του ακινήτου, το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής και θα κρίνει αν αυτό είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Γενικώς να μην κάνεις τίποτα μόνος σου. Να απευθυνθείς σε μηχανικό (πολιτικό ή τοπογράφο).

Με τη λογική της "προσομοίωσης" (και κάποτε το είχε γράψει στις σημειώσεις της και η κ. Λεμπέση) ότι η απόσταση της γραμμής δόμησης από το όριο της οδού προσωμοιώνεται με προκήπιο (η λογική που αντιμετωπίζεται στην έκδοση οικοδομικών αδειών), το βάζεις όπως το λες με παραβίαση πρασιάς Σε αντίλογο αυτού η αντίθετη άποψη λέει ότι προκήπιο υπάρχει μόνο σε ρυμοτομικό σχέδιο (βλ. ορισμούς ΝΟΚ και ΓΟΚ παρακάτω) και επιπλέον, η υπαγωγή δεν σχετίζεται με την λογική έκδοσης οικοδομικής άδειας. Αν αποδεχτείς αυτή την ερμηνεία, θα βάλεις παραβίαση πλάγιας απόστασης, όπως θα έβαζες αν είχες πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο και παραβίαζες τα 15 μ. οπότε έτσι έχεις κερδίσει σε χαμηλότερο πρόστιμο, αφού οι συντελεστές παραβίασης προκηπίου είναι 1,4 και 1,80 ενώ στα ίδια ποσοστά υπέρβασης, οι συντελεστές παραβίασης πλάγιας απόστασης είναι 1,20 και 1,40. Επιπλέον κερδίζεις την οριστική εξαίρεση απο κατεδάφιση αφού δεν δηλώνεις πουθενά παραβίαση προκηπίου αν έχεις κατηγορία 4. ΝΟΚ: παρ 70 άρθρο 2. Προκήπιο (ή πρασιά) είναι το τμήμα του οικοδομικού τετραγώνου, που βρίσκεται μεταξύ της ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής, όπως αυτές ορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. ΓΟΚ 85/00: παρ 11 άρθρο 2. Προκήπιο ή πρασιά είναι το τμήμα του οικοδομικού τετραγώνου, που βρίσκεται ανάμεσα στη ρυμοτομική γραμμή και τη γραμμή δόμησης ή οικοδομική γραμμή. και παρ. 7. Οικοδομικό τετράγωνο (ΟΤ) είναι κάθε δομήσιμη ενιαία έκταση, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους.

Αναφέρομαι στην κατ’ αναλογία εφαρμογή της περίπτωσης 29 παραρτήματος 1 άρθρου 9 της εγκυκλίου 3 Ν. 4178/13, όπου αναφέρεται ότι, «Οι περιπτώσεις αυθαιρέτων ανοιχτών εξωστών ανεξαρτήτως μεγέθους, που υφίστανται προ Ν-1577/85 υπάγονται στο εδαφ. δ της παρούσας Κατηγορίας (εννοείται η τότε κατηγορία 3) του Ν. 4178, δεδομένου ότι δεν ίσχυε περιορισμός της επιφανείας τους από τις τότε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, με αποτέλεσμα να μην προκύπτει η υπέρβαση επιφάνειας των εξωστών, που ορίζεται στο εδάφιο αυτό». Η εν λόγω εγκύκλιος έχει χρησιμοποιηθεί αρκετές φορές στην απάντηση ερωτήσεων από το ΤΕΕ Πελοποννήσου. Αν ο εξώστης πάνω απο Κ.Χ τακτοποιείται όπως ο νόμος ορίζει τότε η διάταξη είναι κατά παρέκκλιση της απαγόρευση του Α 89 οπότε ουσιαστικά αφού δίνεται η δυνατότητα τακτοποιησης είναι σαν να μην παραβιάζει Κ.Χ. Ανάλογη διάταξη της κατηγορίας 3 είναι και η υπέρβαση περιγράμματος μέχρι 5% σε μήκος και επιφάνεια κατά παρέκκλιση της παρ 2 του Α 89.

Αυθαίρετος εξώστης προ ΓΟΚ 85 τακτοποιείται με κατηγορία 3 ανεξαρτήτως μεγέθους ακόμη και πάνω από κοινόχρηστο χώρο σύμφωνα με την εγκ 3 ν 4178 (σύμφωνες είναι και μερικές ερωτοαπαντήσεις του ΤΕΕ για το θέμα αυτό στον τότε νόμο) με την επιπλέον προϋπόθεση που ορίστηκε στην κατηγορία 3 του ν. 4495 για ελάχιστο ύψος 3 μ από το δρόμο. Αν είναι μετά τον ΓΟΚ 85 εξετάζεις την περίπτωση νομιμοποίησης

Aν θες να είσαι τόσο λεπτομερής μπορείς να το υπάγεις ως μια λοιπή παράβαση ενσωματώνοντάς το στον ίδιο αναλυτικό με άλλες λοιπές παραβάσεις ώστε να μην υπάρξει επιπλέον χρέωση λόγω αυτής της κατασκευής.

Το παραπάνω.

Να μην ασχολείσαι με την εγκύκλιο. Υπάρχει νόμος και υπουργική απόφαση όπου αναφέρονται εξαιρέσεις και απαλλαγές.

Αφήνεις τις προτεινόμενες (default) καταχωρήσεις του συστήματος. Θα ζητηθεί μάλλον αριθμός Ο.Α (αναγράφεις "ΑΔΟΜΗΤΟ"). Δεν συμπληρώνεις φύλλα καταγραφής. Η ΥΔ ιδιοκτήτη που γράφει τα ίδια που αναφέρονται στη βεβαίωση, ζητείται από την συμβ/φο και την υπογράφει ο ιδιοκτήτης κατά την συμβολαιογραφική πράξη. Δεν είναι απαραίτητο να την δώσεις εσύ στον πελάτη.

Για ανέβασε τα σχέδιά σου να δούμε τι εννοείς.

Καλημέρα Δημήτρη. Πολύ σωστά. Από τις κλασσικές περιπτώσεις σε τριώροφα. με ένα ρολοι και τρία οροφοδιαμερίσματα.

Το δίνεις κατηγορία 1. Απλώς, μη βάλεις το αποδεικτικό ηλεκτροδότησης (η ημερομηνία του οποίου δε σημαίνει απαραίτητα ότι το κτίριο κατασκευάστηκε μετά τις 9/6/75). Έχεις και μέσω του αποδεικτικού μια πολύ καλή ένδειξη ότι όντως έχεις κτίριο προ 9/6/75. Η εγκατεστημένη αυθαίρετη χρήση, αναφορικά με την ημερομηνία εγκατάστασής της, θα ληφθεί από το Ε9.

Επειδή ξεκίνησες το ερώτημα με την ανάλυση εδώ σου έχω απαντήσει σχετικά. Η β φάση ν. 1337 δεν οδηγεί σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο ή έστω κτίριο που να έχει οριστικά εξαιρεθεί από την κατεδάφιση.

Νομίζω το έχουμε συζητήσει και παλιότερα με τον ίδιο προβληματισμό. Για μένα δεν είναι ξεκάθαρο ότι με ολοκληρωμένη β φάση Ν. 1337 μπορείς να έχεις νομίμως υφιστάμενο κτίριο. Πιθανώς να εννοεί ότι πρέπει να έχει γ φάση δηλαδή οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Ενδεικτικά αναφέρω ότι όλοι οι νόμοι τακτοποίησης, από τον 4014 μέχρι και τον σημερινό, για τον υπολογισμό προστίμου αυθαίρετων κατασκευών σε ακίνητο που είχαν ολοκληρωθεί οι 2 φάσεις Ν. 1337 το πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς οικοδομική άδεια σε αντίθεση με τα προ 55 όπου γράφουμε "ΝΑΙ" στην ύπαρξη Ο.Α. Τα ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί με Ν. 720/77 και Ν. 1337/83 ουσιαστικά τελούν υπό καθεστώς αναστολής κυρώσεων μέχρι να εξεταστούν και να κριθούν οριστικά. Φυσικά, ουδέν μονιμότερο του προσωρινού, οπότε ακόμη κρίνονται. Θεωρώ ότι αυτό που προτείνεις είναι η ασφαλέστερη λύση για να κερδίσει ο ιδιοκτήτης την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση και να έχει σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων, ένα νομίμως υφιστάμενο κτίριο.

Ισχύει ότι είπε ο Δημήτρης παραπάνω. Κατασκευή εντός του γειτονικού οικοπέδου απαγορεύεται είτε εναερίως, είτε υπογείως είτε επί εδάφους και πολύ σωστά επισημάνθηκε ότι, για να γίνει η θερμοπρόσοψη θα πρέπει το συνεργείο να εισέλθει στο δικό σου οικόπεδο και να στήσει σκαλωσιές ή να φέρει καλαθοφόρο ανυψωτικό. Οπότε έχεις το νου σου και σε συνεργασία με δικηγόρο και την αστυνομία για τα περαιτέρω. ΥΓ. Ο φράχτης είναι συρματοπερίφραξη ή κάποιος -ενδεχομένως παλιός πέτρινος τοίχος μεγάλους πάχους;

Δεν μπορούμε να γνωρίζουμε τι γίνεται εκεί. Να κάνεις οπωσδήποτε τοπογραφικό. Θα χρειαστεί ουσιαστικά ακόμη και αν με την τυπκή πληρότητα δεν χρειάζεται. Εξάλλου θα χρειαστεί σε μετέπειτα μεταβίβαση. Ο λόγος που αναζητούμε ρυμοτομικό είναι για να δούμε μήπως μπορεί να γίνει τακτοποίηση λόγω μη συντελεσθείσας απαλλοτρίωσης. Το ακίνητο που εξετάζεις περιλαμβάνει οικόπεδο και τις δυο λειτουργικά ξεχωριστές κατοικίες ή μήπως έχουν θεωρήσει "δια λόγου" ότι ο καθένας έχει τη δική του. Προσοχή σε όλα αυτά και μελέτη τίτλων. Επίσης συμφωνώ με το Δημήτρη. Θα το τακτοποιήσεις όλο ή αν δεν γίνεται δεν θα αναλάβεις αυτή τη δουλειά.

Kαι πάλι έχει πρόβλημα, αφού αυθαίρετη κατασκευή πατάει σε κοινόχρηστο δρόμο. Όμως να δούμε κάτι άλλο. Από τη φωτογραφία φαίνονται κράσπεδα και μη επιστρωμένο πεζοδρόμιο. Μήπως ο οικισμός διαθέτει ρυμοτομικό σχέδιο;

Το εκτός σχεδίου κομμάτι δεν περιλαμβάνει οικισμούς. Είναι η περιοχή εκτός οικισμών και εκτός ρυμοτομικών σχεδίων. Άρτιο γήπεδο αλλά μη οικοδομήσιμο γίνεται να υπάρχει. Για παράδειγμα γήπεδο επί Ε.Ο 4.000 τμ αλλά λόγω γραμμής δόμησης (ΠΔ 209/98) να μην μπορεί να οικοδομηθεί. Άλλη περίπτωση, είναι να μην είναι οικοδομήσιμο για συγκεκριμένη χρήση, γιατί δεν μπορεί να επιτραπεί κυκλοφοριακή σύνδεση ή να μην δίνεται άδεια εισόδου-εξόδου σε παρόδιο γήπεδο. Μια τρίτη περίπτωση είναι πάλι λόγω σχήματος, μετά την τήρηση πλάγιων αποστάσεων να μην δημιουργείται οικοδομήσιμο τμήμα. Η αρτιότητα εξετάζεται στο άρθρο 1 του ΦΕΚ 270/Δ/85 ως τροποποιήθηκε και ισχύει μετά το ν. 3212/03. Πρώτα εξετάζεις αν είναι άρτιο και μετά αν είναι οικοδομήσιμο. Αν δεν είναι άρτιο το γήπεδο προφανώς δεν είναι και οικοδομήσιμο, δηλαδή με απλά λόγια δεν θα πάρεις ποτέ άδεια για να σηκώσεις οικοδομή εκεί μέσα. Για τα οικόπεδα εντός ρυμοτομικών σχεδίων, πράγματι υπάρχει το άρθρο 25 του 1337 το οποίο θα πρέπει να χρησιμοποιείται ως η έσχατη επιλογή αφού ξέρουμε ότι ανά πάσα ώρα και στιγμή μπορεί εκ νέου να ακυρωθεί η διάταξη από το ΣΤΕ.

Η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση ισχύει και για κατηγορία 4 μετά το ν 4546/18, όπως ίσχυε και ισχύει και για κατηγορία 1.Οι συνδυασμοί είναι επιτρεπτοί. Στο google earth κοίταξες αν φαίνεται κάτι; Σε φωτοληψίες της ΕΚΧΑ (2009); Τουλάχιστον να αποδείξεις ότι δεν έγιναν μετά τις 28/7/11. ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 : Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης :

Συνάδελφοι στο παρόν θέμα έχουν αναφέρει κατά καιρούς σφάλματα. Ρίξε μια ματιά σε προηγούμενες δημοσιεύσεις, μήπως είναι συστημικό το πρόβλημα και δεν αφορά δικό σου λάθος. Θα πρότεινα να κάνεις βήμα βήμα τη διαδικασία από την αρχή και να αλλάξεις ονομασία και θέση του αρχείου στον υπολογιστή σου. Επίσης βήμα βήμα να περάσεις ξανά τις polylines στα απαιτούμενα layer.