Pavlos33

@deskar Εννοείς ότι το ακίνητο βρίσκεται σε οικισμό ο οποίος διαθέτει ρυμοτομικό σχέδιο; Αν ναι, γιατί αναφέρεις ότι το πολεοδομικό καθεστώς του, διέπεται από όρους δόμησης οικισμού;

To ερώτημα που θέτεις μας έχει απασχολήσει πολλές φορές με τις γνώμες μεταξύ των συναδέλφων, να διίστανται. Η μια άποψη αναφέρεται στο επιτρεπτό της υπαγωγής για αυθαιρεσίες (ανεξαρτήτως αν αυτές είναι προσθήκες κατ'΄επέκταση, καθ ύψος ή ξεχωριστά κτίρια) θεωρώντας ότι η ύπαρξη προ 55 στο ακίνητο επέχει θέσει οικοδομικής άδειας (ως εκ τούτου αν πληρούνται τα κριτήρια 40-40-20 η υπαγωγή γίνεται στην κατηγορία 4 και όχι στην 5), ενώ σύμφωνα με την αντίθετη άποψη, η ύπαρξη προ 55 κτιρίου στο οικόπεδο/γήπεδο χρησιμοποιείται μόνο για την εφαρμογή μειωτικού συντελεστή προστίμου (ύπαρξη Ο.Α=ΝΑΙ στο παράρτημα) και δεν επέχει θέσει Ο.Α. Το απόσπασμα που παραθέτεις αν δεν κάνω λάθος είναι από μια απόφαση ΣΥΠΟΘΑ, η οποία όμως δεν αποτελεί νόμο.

@freecat Καλημέρα. Δεν έχω παρακολουθήσει τη συζήτηση (αν υπάρχει κάποιο άλλο αρχικό ερώτημα). Αναφέρεις ότι μελετήθηκε τοίχος 25 εκατοστών. Για ποιο λόγο 25 εκατοστά πάχος τοίχου και όχι 20 εκ (19+1 αρμος) που θα ήταν κοινός μπατικός; Προέβλεψες ενδεχομένως χτίσιμο με τουβλίνες; Παλαιότερα που τοποθετούσαμε χωνευτά συρρόμενα κουφώματα σε διπλές δρομικές τοιχοποιίες θέλαμε συνολικό πάχος (τοίχος+διάκενο+τοίχο) περί τα 35 εκατοστά για να χωράνε παντζούρι, σίτα και τζάμι. Τα 42 εκατοστά τελικό πάχος εκτιμώ ότι είναι αρκετά μεγαλύτερο από αυτό που προκύπτει από μια κακοτεχνία που δημιούργησε μεγαλύτερο από το αναμενόμενο πάχος. (έστω 25 τοίχος όπως λες+10 θερμομόνωση να πας στα 35 και επιπλέον να βάλεις και 1 εκατοστό άντε 2 όχι όμως να βάλεις +7 εκατοστά παραπάνω. Κάτι δεν έχει πάει καλά εδώ).

Καλημέρα. Εντός οικισμού (προ 23 ή οριοθετημένος) ή εντός ρυμοτομικού σχεδίου είναι το ακίνητο;

Καλημέρα. Αναγράφεις τα σχετικά στην τεχνική έκθεση. Για το αν πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση. Καταπατάται κοινόχρηστος χώρος ή μήπως, υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση; Σε τι ποσοστό υπάρχει μεταβολή επιφάνειας ;

@MariaAn95 Καλησπέρα. Θίγεις ένα θέμα για το οποίο υπάρχει διάσταση απόψεων, αλλά και καμία ερμηνευτική όλα αυτά τα χρόνια. Η προσωπική μου γνώμη είναι ότι ανεξαρτήτως οικοδομησιμότητας θα πρέπει σε ένα υπάρχον κτίριο να δίνεται η δυνατότητα εργασιών που στοχεύουν στην υγιεινή και την καθημερινή του λειτουργία. Υπό το πρίσμα αυτό θεωρώ ότι η μεγέθυνση πισίνας δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Η πέργκολα, αν είναι μικρότερη των 50 τμ, δεν απαιτείται καμία άδεια. Η αλλαγή ύψους, είναι ένα θέμα, καθώς αυτή δεν προβλέπεται στο άρθρο 29.

Καλησπέρα. Με όσα αναφέρεις αντιλαμβάνομαι ο υπόγειος χώρος προσμέτρησε στη δόμηση. Επομένως όποια αυθαιρεσία έχει συντελεστεί εντός περιγράμματος υπογείου θα υπολογιστεί με αναλυτικό, όπως αρχικά έχει αναφέρει μερικά posts παραπάνω ο Βασίλης.

@APSP Καλησπέρα και καλό μήνα να έχουμε. Συμφωνώ με τον Άκη. Η αυθαίρετη κατασκευή εντός προκηπίου αφορά την υπαγωγή για αυθαιρεσίες μετά το 1983 (κατηγορία 5 όταν, προ 2020, επιτρέπονταν).

@Καριωτη αννα Καλησπέρα. Αυτή τη στιγμή, προ πάσης διανομής, όλοι είναι συνιδιοκτήτες στο συνολικό ακίνητο (οικόπεδο με τα επ αυτού κτίρια). Θα γίνει πρώτα η τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών. Ο μηχανικός που θα υποβάλει τη δήλωση θα τους καταχωρήσει όλους με τα αντίστοιχα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο προς τακτοποίηση ακίνητο. Αν πληρώσουν το πρόστιμο με δόσεις, κάθε δόση έχει ένα κωδικό πληρωμής. Λογικό είναι να τα βρουν μεταξύ τους και να επιμερίσουν το κόστος τακτοποίησης σύμφωνα με τα ποσοστά τους.

Eπομένως, υπήρχε υπόγεια στάθμη, η οποία πιθανώς σχεδιάστηκε χωρίς επιχωμάτωση και επιπλέον λόγω κύριας χρήσης το υπόγειο μέτρησε στον Σ.Δ. Αναφέρεις ότι η κατοικία είναι μεγαλύτερη. Αυτό συμβαίνει εντός του περιγράμματος υπογείου το οποίο προβλέπονταν στην Ο.Α ή υπάρχει επέκταση εκτός περιγράμματος;

Nαί. Ναι. 81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται "κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. "Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη.". Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον συντελεστή δόμησης (σδ)." (ορισμός κατά ΝΟΚ, ελλείψει ορισμού της στον ΓΟΚ 85)

Ολόκληρος ο χώρος θα ληφθεί ως Η.Χ.

Αφού ο ΗΧ εμφανίζεται σε εγκεκριμένο σχέδιο της Ο.Α τότε δεν αποτελεί αυθαίρετη κατασκευή, άρα τι έχεις να δηλώσεις; Εκτός αν εννοείς ότι ο εμφαινόμενος, στα σχέδια της άδειας, Η.Χ έχει κλείσει.

Στον ΓΟΚ 73 δεν υπήρχε η έννοια του Η.Χ, την οποία εισήγαγε ο ΓΟΚ 85. Η δόμηση προσδιορίζονταν διαφορετικά με τον τότε κανονισμό και οι στεγασμένες βεράντες (τύπου Η.Χ) λαμβάνονταν στη δόμηση. Ο Η.Χ που αναφέρεις, από τη στιγμή που δεν εμφανίζεται στα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α σαφώς και θα πρέπει να δηλωθεί. Προσοχή στην εμβαδομέτρηση του διαμερίσματος. Δεν θα βάλεις και τον Η.Χ στην επιφάνεια κλειστών χώρων. Επομένως, πρώτα τακτοποιείς και μετά εκδίδεις ΗΤΚ.

Kαλησπέρα. Δώσε περισσότερες πληροφορίες για το ακίνητο. Γιατί το υπόγειο ενώ είχε Β.Χ προσμέτρησε στη δόμηση; Το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου;

@ifanik Eνδεχομένως, να βασίστηκε σε ένα παλιό (έτους 2004) απαντητικό έγγραφο της ΥΔΟΜ Ηρακλείου, το οποίο όμως δεν έχει καθολική νομοθετική ισχύ. Το έγγραφο δεν αποτελεί νόμο προκειμένου να μπορέσεις να στηριχθείς σε κάτι τέτοιο πόσο μάλλον, όταν αυτό εκδίδεται σε μια τοπική υπηρεσία. Το έγγραφο αναφέρει ότι μπορεί ένα οικόπεδο εντός οικισμού στερούμενο προσώπου σε δρόμο εντός, να έχει οικοδομησιμότητα αν έχει πρόσωπο σε δρόμο εκτός οικισμού, ο οποίος αποτελεί αναπόσπαστη συνέχεια του οδικού δικτύου του οικισμού. Μια τέτοια ερμηνεία, όσο λογική και αν φαίνεται, μη αναφερόμενη σε νόμο, γεννά αμφιβολίες για την εφαρμογή της. Πόσο μάλλον σε μια τέτοια κατάτμηση. Για να το κλείσουμε το θέμα , η γνώμη των έγκριτων συναδέλφων παραπάνω είναι αρνητική για μια τέτοια κατάτμηση και η δική μου επίσης. Ο νόμος δεν σε καλύπτει και έχεις πλήρη ευθύνη της υπογραφής σου και υπόλογος για μια ζωή έναντι αξιώσεων και αποζημιώσεων που μπορεί να ζητηθούν. Οπότε ακόμη και 1 στο εκατομμύριο πιθανότητα να υπήρχε κάποια "διασταλτική" ερμηνεία του νόμου, συνιστώ να μην την χρησιμοποιήσεις. ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΜΕ ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΔΡΟΜΟ (ΠΕ.ΧΩ. ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ).pdf

@MariaAn95 Καλησπέρα. Στην ορθότατη τοποθέτηση του Άκη να προσθέσω ότι θα πρέπει να εξετάσεις και τη νομιμότητα του διαμερίσματος στο οποίο προτίθεσαι να εκδόσεις ΕΕΔΜΚ. Προσοχή στο θέμα φωταγωγού (αν το μπάνιο έχει άνοιγμα σε αυτόν). Πολλές φορές, οι φωταγωγοί έχουν αλλάξει θέση κατά την κατασκευή, με αποτέλεσμα, το διαμέρισμα να καταλαμβάνει τον προβλεπόμενο από Ο.Α και σύσταση οροφοκτησίας, φωταγωγό. Επιπλέον, έλεγχο για το μέγιστο επιτρεπόμενο προϋπολογισμό των 25.000 Ευρώ (συνολικά), υπέρβαση του οποίου σε αποκλείει από την έκδοση ΕΕΔΜΚ και σε πηγαίνει σε έκδοση Ο.Α. Συνήθως σε μια ανακαίνιση ενός τυπικού διαμερίσματος δεν θα τον ξεπεράσεις. Τέλος, να προσέξεις το στατικό κομμάτι με την υπάρχουσα πλάκα στο μπάνιο, πάνω στην οποία λογικά θα πατάει και ο ηλεκτρικός θερμοσίφωνας.

@Makis1955 Kαλησπέρα. Διευκρίνισε αν η υπόθεση σχετίζεται με χαρακτηρισμό χώρο βάσει ΓΟΚ 85 και αν μπορείς ανέβασε μια τομή για να το κατανοήσουμε.

Υπάρχει αντίφαση προφανώς, πλην όμως το κείμενο πέρασε αντιγραφή-επικόλληση στην βεβαίωση άρθρου 83 μέσα στο πιστοποιητικό. Αγνόησέ το. Σημασία έχει η δήλωσή σου περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών. Εξάλλου δεν είναι η μόνη αντίφαση. Σκέψου ότι εξετάζουμε Κ.Χ με προσομοίωσή τους σαν οριζόντια ιδιοκτησία.

και λοιπόν; Εσύ θα κάνεις τη δουλειά σου σωστά και ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει το πρόστιμο.

Kαλησπέρα. Υποθέτω (μια και δεν το αναφέρεις) ότι το ακίνητο βρίσκεται εν μέρει εντός οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων και το πολεοδομικό καθεστώς διέπεται από το ΦΕΚ 181/Δ/85 & ααπ/289/11. Ως εκ τούτου για να έχεις προκύπτοντα οικοδομήσιμα οικόπεδα στο εντός οικισμού τμήμα θα πρέπει να υπάρχει κοινόχρηστος-προ 85- δρόμος στον οικισμό (πλάτος 4 τουλάχιστον μέτρα και όπου αυτό δεν προκύπτει, το οικόπεδο παραχωρεί εδαφική λωρίδα ώστε το ημιπλάτος να καταστεί 2 μ εις βάρος του οικοπέδου), επί του οποίου θα έχουν πρόσωπο 10 ή 15 μ το καθένα από τα δυο, αναλόγως την επιφάνεια που θα προκύψει (κάτω ή άνω των 500 τμ.) Για τα εκτός σχεδίου, θα πρέπει ο δρόμος να έχει ΦΕΚ για να είναι οικοδομήσιμα λόγω της γνωστής απόφασης 176/23 του ΣτΕ. Αν διακρίνω σωστά στο σχέδιό σου, εντός οικισμού δεν υπάρχει δρόμος. Ο εκτός οικισμού δεν διαθέτει ΦΕΚ χαρακτηρισμού.

Αναφορικά με τις αυθαιρεσίες που έχεις αναφέρει το να ενταχθούν όλες στο άρθρο 100 δεν γίνεται και αυτό διότι στο άρθρο 100 υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές που δεν αντιστοιχούν σε κλειστό χώρο εκτός από αυτές που ρητά αναφέρονται (πχ Η.Χ, στέγαστρα κλπ). Η εγκύκλιος 2 λανθάνει στο θέμα αυτό όπως το ίδιο έκανε και η εγκύκλιος 4 Ν.4178/13, καθώς δεν αναφέρει διάκριση περιπτώσεων της κατηγορίας 3 οι οποίες μπορούν να υπαχθούν στο άρθρο 100. Όμως, εσύ γιατί ψάχνεσαι αφού όλες τις αυθαιρεσίες (εκτός από την παραβίαση Δ με υπέρβαση δόμησης) μπορείς να τις εντάξεις στην κατηγορία 3;

Οι χρήσεις καθορίζονται όπως οι κύριες χρήσεις του κτιριοδομικού κανονισμού. Αν λοιπόν έχεις πολυκατοικία διαμερισμάτων θα βάλεις χρήση "κατοικία" σε κάθε γραμμή του πίνακα. Οι "λοιπές χρήσεις" επιλέγονται όταν καμία από τις προς επιλογή χρήσεις δεν υπάρχει. Στα σχόλια μπορείς να προσθέτεις ό,τι κρίνεις απαραίτητο. Ο "μελλοντικός κοινόχρηστος" (ουσιαστικά το δώμα που θα προκύψει εάν και εφόσον υπάρξει δυνατότητα καθ ύψους προσθήκης θα καταχωρηθεί όταν προκύψει η τροποποίηση της σύστασης. Σήμερα, αν δεν υπάρχει ρητή αναφορά στην υφιστάμενη ΠΣΟΙ, δεν καταχωρείς κάτι τέτοιο.

Καλημέρα. Το κτιριακό τμήμα, το οποίο παραβιάζει την Δ, θα πρέπει να λάβει Υ.Δ (αλλιώς δεν κοστολογείται το πρόστιμο στο σύστημα) +παραβίαση Δ. Για την μετακίνηση του κτιρίου σε σύννομη θέση, επιπλέον παράβαση κατηγορίας 3. Αναφορικά με τα ανοίγματα η διατύπωση της κατηγορίας 3 είναι η εξής " αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους", Στην κατηγορία 3 μπορούν να υπαχθούν όσες από τις περιπτώσεις της υπάρχουν στο ακίνητο. Δεν δεσμεύεσαι να υπάγεις κάθε μια περίπτωση ξεχωριστά και να πληρώνει ο ιδιοκτήτης πολλαπλάσιο πρόστιμο.

H συνέχεια του νήματος στο άρθρο 107 Ν.4495/17