Pavlos33

Για το πρώτο ερώτημα η απάντηση είναι ότι δεν σε δεσμεύει. Το λάθος (εκούσιο ή ακούσιο) δεν τεκμηριώνει την παλαιότητα της εγκατεστημένης χρήσης. Εσύ τεκμηριώνεις ότι η χρήση υπογείου ανέκαθεν ήταν κατοικία (και δεν δείχτηκε σωστά στην άδεια προσθήκης του '90). Για το αν μπορείς να το θεωρήσεις εντός σχεδίου, δες την αρχική μου απάντηση στο ερώτημά σου.

Επομένως ακόμη ένα "μαγείρεμα" στην άδεια καθώς με τον ΓΟΚ 85 ο Χ.Κ.Χ θα έπρεπε να έχει ελάχιστο ύψος 2,40 μ. Κατά τη γνώμη μου "σώζεται", αρκεί να ισχυριστείς (και έτσι μοιάζει να είναι) ότι η κύρια χρήση σε όλο το υπόγειο υφίστατο προ του 1983, ώστε να πας σε κατηγορία 2.

Καλημέρα. Καταρχάς διευκρίνισε αν έχει ΠΣΟΙ διότι βλέπω ότι μοιράζεις τη δόμηση με συντελεστή 0,33. Άρα, το υπόγειο είχε ανέκαθεν χρήση κατοικία ασχέτως αν στην άδεια το έδειξαν με χρήση αποθήκη. Αν το έδειχναν με κύρια χρήση, επαρκούσε ο ΣΔ; Γινόταν υπέρβαση μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους;

Καλησπέρα. Έχεις δυο δεδομένα στην υπόθεση. Το ένα είναι ότι οι αποκλίσεις σου είναι πολύ μικρές (πασιφανώς μικρότερες του 2%) και ως εκ τούτου δεν απαιτείται καμία διόρθωση. Η μεταβίβαση (αν δεν υπήρχε ο κλεισμένος Η.Χ) μπορούσε να γίνει με την επιφάνεια βάσει τίτλου και απλή αναφορά της επιμετρηθείσας επιφάνειας στην Τ.Ε του ΠΠΗΤΚ. Το δεύτερο δεδομένο είναι ότι με τακτοποιημένο τον αυθαιρέτως κλεισμένο Η.Χ μπορεί να γίνει η μεταβίβαση χωρίς να απαιτείται τροποποίηση της ΠΣΟΙ (στο συμβόλαιο γίνεται αναφορά στον Η.Χ που έκλεισε και ρυθμίστηκε) ενώ στο κτηματολόγιο δεν μεταβάλλεται το καταχωρηθέν εμβαδόν του διαμερίσματος λόγω της αύξησης εμβαδού από τον κλεισμένο Η.Χ (αναφέρεται και στις τελευταίες εγκυκλίους των συμβολαιογράφων για το ν. 5142/24 άρθρο 16). Αν όμως ο ιδιοκτήτης θελήσει μπορεί να προβεί σε τροποποίηση της σύστασης (μονομερώς) ώστε να ενσωματώσει το χώρο του κλεισμένου Η.Χ στην Ο.Ι. Στην περίπτωση αυτή θα υπάρξει καταχώρηση της συνολικής επιφάνειας στο κτηματολογικό φύλλο.

Eνιαίο δεν θα μείνει, διότι θα χωριστεί. Τι ανοησίες σου λένε;

Άρα, η άδεια προσθήκης (εκδόθηκε με ψευδή στοιχεία) προσπαθώντας κατά την προσφιλή πρακτική περασμένων δεκαετιών να "ξεπλύνουν" τις διαφορές χωρίς κάποια περαιτέρω ενέργεια. Σε κάθε περίπτωση για μένα σωστά έπραξες και βασίστηκες στην αρχική άδεια, πόσο μάλλον όταν στην άδεια προσθήκης παρουσίαζαν διαφορετικά την κατάσταση.

Δεν θα ανεβάσεις κάτοψη σύστασης, διότι δεν έχεις ελέγξει τις υπόλοιπες Ο.Ι . Άρα, πως θα πας να σφραγίσεις και να υπογράψεις σχέδιο όταν δεν το έχεις ελέγξει; Θα κάνεις ό,τι αναφέρω στο προηγούμενο post.

@gtho Δεν κάνεις τίποτα απολύτως. Κατά τον έλεγχο ακινήτου δεν βρέθηκε η άδεια. Αυτό άλλωστε δηλώνει υπεύθυνα και ο ιδιοκτήτης στην Υ.Δ που προσαρτήθηκε στη δήλωση. Άρα ορθώς έκανες την υπαγωγή. Ενδεχομένως να μην είχες και την πληρότητα σχεδίων (κάτοψη, τομή, δ. κάλυψης κλπ) για να μπορούσες να ελέγξεις το κατάστημα ακόμη και αν έβρισκες την άδεια. Επομένως, θα αναγράψεις κατά τα γνωστά, σε κάθε σειρά τις διοικητικές πράξεις που αφορούν τις προς έλεγχο ιδιοκτησίες σου.

@ioannisioannou Oι απόψεις διίστανται και στο εν λόγω θέμα, το οποίο αφορά και τους μη αυτοτελείς χώρους υπογείων, πατάρια και σοφίτες όπου το γράμμα του νόμου αναφέρει για εντός σχεδίου περιοχές. Από την άλλη, στο παράρτημα Α, παρ.2 για την εφαρμογή του ευμενούς συντελεστή 1, ο νόμος "ταυτίζει" τις περιοχές εντός Ρ.Σ με αυτές των οικισμών. Στην κρίση σου το θέμα, με την ανάλογη τεκμηρίωση. Απάντηση ασφαλής δεν μπορεί να δοθεί. Επιπλέον, μιας που μιλάς για αλλαγή χρήσης, δες ενδελεχώς τι ακριβώς αφορά η αλλαγή αυτή. Μήπως, για παράδειγμα, αφορά αλλαγή με επιβάρυνση του Σ.Δ και εμμέσως δημιουργήθηκε υπέρβαση Σ.Δ λόγω της αλλαγής αυτής; Υ.Γ Προτιμάμε να θέτουμε ερωτήματα συγκεκριμένα με πλήρη περιγραφή και όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για να απαντηθούν και όχι γενικά.

Πολύ σωστά. Αυτό αναρωτήθηκα από την παραπάνω δημοσίευση του @Dudu1993 που αναφέρει ότι "Το συγκεκριμένο οικόπεδο που έχω δεν έκανε δήλωση κτηματολογίου". Μήπως γι αυτό το Κτηματολόγιο εφήρμοσε ότι γινόταν αντιληπτό από το Ρ.Σ καθώς δεν του προσκομίστηκε καμία δήλωση ιδιοκτησίας και έτσι βγήκε αγνώστου ιδιοκτήτου;

@giwrgos192 Δεν μπορείς να βεβαιωθείς όπως δεν μπορείς να βεβαιωθείς και για πολλά ακόμη στους αυθαιρετονόμους. Ο σκοπός (το πνεύμα αν θες) της παρ. 7 αρ. 98 δεν είναι η ταύτιση με τον προσμετρηθέντα όγκο της Ο.Α και αυτό το καταλαβαίνεις προς το τέλος που αναφέρει ακόμη και για αυθαίρετα υπόγεια. Από εσένα η συμβ/φος θέλει να διαβάσει 2 πράγματα στην τεχνική σου έκθεση. α) ότι καταπατάται κοινόχρηστος χώρος β) ότι βρίσκεται εντός νομίμου κτιριακού όγκου. Δεν σου λέει πουθενα εντός όγκου που προσμέτρησε στον Σ.Ο κατά την άδεια. Όταν πχ έχεις έναν νόμιμο φέροντα οργανισμό πλήρως αποπερατωμένο, τότε αυτός δημιουργεί έναν νόμιμο όγκο ασχέτως αν δεν έχουν χτιστεί οι τοίχοι). Με τα δυο παραπάνω, προχωράει στην τροποποίηση της ΠΣΟΙ.

@Dimitris1450 Kαλησπέρα. Έχεις διαχωρισμό της προβλεπόμενης από την άδεια αποθήκης σε δυο. Για το τυπικό της υπόθεσης μπορείς να το υπάγεις ως μια Λ.Π του άρθρου 100 (για την μεσοτοιχία που κατασκευάστηκε αυθαιρέτως. Ο τρόπος υπολογισμού δεν αλλάζει φυσικά το ότι υπάρχει αυτή η παράβαση. Στο σχεδιαστικό σκέλος, εσύ ασχολείσαι μόνο με την Ο.Ι ενδιαφέροντος και δείχνεις την "Δ.Δ" με την όμορη. Δεν θα σχεδιάσεις όλη την κάτοψη του υπογείου καθώς ούτε εντέλλεσαι για κάτι τέτοιο, αλλά ούτε και θα σου δοθεί τέτοια δυνατότητα. Άρα, κάνεις κάτοψης της "δικιάς σου" ιδιοκτησίας, δείχνεις την όμορφη που με αυτήν υπήρξε το πρόβλημα, δείχνεις (και για λόγους πληρότητας αλλά και για τοποσταθερά) κλιμακοστάσιο και ανελκυστήρα (αν υπάρχει) και το περίγραμμα του υπογείου χωρίς να δείχνεις την κάθε αποθήκη.

@giwrgos192Η αποδοχή κληρονομιάς δεν απαιτεί καμία ρύθμιση, καμία βεβαίωση, καμία ΗΤΚ και κανένα ΠΠΗΤΚ. Αποδέχεται ό,τι κληρονόμησε. Όμως, εμείς ως μηχανικοί έχουμε φροντίσει να του αποτυπώσουμε σωστά τα ακίνητά του, ώστε αφενός να διορθώσει το ΕΝΦΙΑ του κληρονομούμενου και να εκδοθούν τα πιστοποιητικά πενταετίας με τα σωστά στοιχεία, αφετέρου, όταν μεταγραφεί η αποδοχή κληρονομιάς και έχουμε ιδιοκτήτη, να πάμε να τακτοποιήσουμε και να μην χρειαστεί να έχουν αλλαγές. Στην περίπτωση αυτή, όταν γίνει η αποδοχή και τότε σου δοθεί εντολή για υπαγωγή θα ξέρεις ότι, η υπαγωγή μπορεί να γίνει χωρίς συναίνεση με Υ.Δ του ιδιοκτήτη, την οποία μνημονεύεις στην Τ.Ε της δήλωσης. Η έννοια του νόμιμου κτιριακού όγκου που αναφέρεται στο άρθρο 98 δεν αφορά απόλυτα την σχέση του όγκου με τον προσμετρηθέντα όγκο κατά την έκδοση της άδειας. Το περίγραμμα -περιτύπωμα της οικοδομής δημιουργεί όγκο και μέσα σε αυτό είναι και η πυλωτή. Επομένως, κατά την γνώμη μου έτσι όπως τα περιγράφεις, μοιάζει να πληροί τις προϋποθέσεις της παρ. 7 άρ. 98 για μονομερή τροποποίηση.

@aquar Μας έχεις μπερδέψει και οι περιγραφές σου δεν βοηθάνε. Η άδεια προσθήκης αφορούσε προσθήκη κατ' επέκταση ισογείου σε υφιστάμενο διώροφο τελικά ή στο υφιστάμενο προ 55 ισόγειο το οποίο όπως αναφέρεις δεν εμφανίστηκε ποτέ στην άδεια; καταλάβουμε

Eκτιμώ ότι το αρχικό ερώτημα βρίσκεται σε λάθος θέμα. Το πρόβλημα που ανακύπτει είναι αναφορικά με το Κτηματολόγιο και πολύ σωστά ο @nbr το είπε εξαρχής, να διερευνηθεί η αρχική υποβολή δικαιολογητικών. Αν για παράδειγμα πήγε κατά την υποβολή δηλώσεων τοπογραφικό και έδειχνε 2 οικόπεδα με δρόμο του Ρ.Σ ίσως γι αυτό του απέδωσαν δυο ΚΑΕΚ. Να δει και τα γειτονικά οικόπεδα πως τα έχει αντιμετωπίσει το Κτηματολόγιο. Πολύ σωστή επισήμανση του @ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ για πιθανή υφιστάμενη κατάσταση δρόμου. Αν δεν υπάρχει κάποια περίεργη κατάσταση στην αρχική δήλωση θα πρέπει να διορθωθεί όπως αναφέρει ο Δημήτρης παραπάνω.

@aquar Καλησπέρα. Για να τα πιάσουμε με τη σειρά. Υπάρχει ένα θεωρούμενο ως προ 55 ισόγειο κτίσμα για το οποίο έχεις κρίνει βάσει μορφολογικών χαρακτηριστικών του ότι έχει μεγάλες πιθανότητες να είναι προ 55. Εκδίδεται μια άδεια κατ' επέκταση προσθήκης ισογείου(δεν αναφέρεις μετρικά στοιχεία και χρονολογία) . Για να αναφέρεται "προσθήκη" σημαίνει ότι κάπου φαίνεται το υφιστάμενο. Αν έλεγες, άδεια ανέγερσης, τότε γινόταν το εξής: Δήλωναν το παλιό "προς κατεδάφιση", δεν το μετρούσαν προφανώς σε κάλυψη/δόμηση και στην πράξη δεν το κατεδάφιζαν ποτέ (κλασσική πρακτική περασμένων δεκαετιών). Συνεπώς, πριν βγάλουμε βιαστικά συμπεράσματα, θα πας στην ΥΔΟΜ να ανασύρεις πλήρη φάκελο της Ο.Α και να ερευνήσεις τυχόν αναθεώρηση ή κάποια άλλη άδεια εκδοθείσα στο ακίνητο. Η "2κ" προσθήκη που αναφέρεις, αφορά πλήρως αυθαίρετο διώροφο κτίριο; Μέσα σε όλα τα παραπάνω, να υποθέσω ότι έχεις εξετάσει αν το οικόπεδο δεν είχε κάποιο θέμα οικοδομησιμότητας (έκαναν πολλές μαϊμουδιές παλιά) κατά την έκδοση της Ο.Α και επιπλέον, εάν σου βγαίνει κατηγορία 5 λόγω μεγάλων υπερβάσεων.

@avgoust Δεν θα βγει τέτοια άδεια. Αυτά συζητάμε 2 χρόνια τώρα. Το ότι γονάτισαν την κτηματαγορά και έσβησαν την εκτός σχεδίου δόμηση ήταν από τις πρώτες συζητήσεις που κάναμε στο σχετικό θέμα του φόρουμ. Τώρα, αν έχεις κάποιο δρόμο αναδασμού (δηλ. δρόμος που χαράχτηκε με βούληση της πολιτείας) έχει λογική να τον θεωρήσεις κοινόχρηστο, πλην όμως και πάλι, λόγω μη νομοθετικής εναρμόνισης με την απόφαση του ΣτΕ (επί της ουσίας διανύουμε δυο χρόνια με κενό νόμου και αντικρουόμενες διατάξεις μεταξύ ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου και απόφασης 176/23 ΣτΕ) είναι επισφαλές. Λογικά θα εμπλακεί και η οικεία Υ.ΔΟΜ στην προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης και μάλλον θα σε μπλοκάρει πριν καν προχωρήσεις σε οτιδήποτε άλλο.

Δημήτρη, οι συμβολαιογράφοι συμπληρώνουν το τρίτο μέρος του εντύπου "αξία περαιτέρω αξιοποίησης" ακόμη και στις περιπτώσεις που το γήπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο, όταν δεν προσκομίζεται βεβαίωση από την Πολεοδομία ότι αυτό ήταν μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, καθώς στο κάτω μέρος του εντύπου αυτό αναφέρεται ως οδηγία (βγαλμένη από την σχετική ΠΟΛ). Πολλές περιπτώσεις, ακόμη και χρόνια πριν την αλλαγή της νομοθεσίας, όπου συμπλήρωναν το τρίτο έντυπο και σε γήπεδα επιφάνειας μικρότερης των 4.000 τμ παρά το ότι αυτά δεν πληρούσαν κανένα από τα κριτήρια για την συμπλήρωση του εν λόγου εντύπου, με αποτέλεσμα να αυξάνουν υπέρμετρα την αντικειμενική αξία του ακινήτου και ως εκ τούτου και τους συνεπαγωγικούς φόρους.

Καλημέρα @nbr H κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης (όπως την ξέραμε) έχει ήδη γίνει. Αργά και σταδιακά ξεκίνησε με το Ν. 3212/03, περιορίστηκε σημαντικά με τα ΣΧΟΟΑΠ/ΓΠΣ και ήλθε το οριστικό χτύπημα, αφενός με το Ν. 4759/20, αφετέρου έπεσε η ταφόπλακα με την απόφαση 176/23 (ΣΤΕ). Να έχουμε να λέμε και να την θυμόμαστε...

Τελευταία γνωμοδότηση της Εισαγγελίας Αρείου Πάγου (του Αντιεισαγγελέα Παντελή) έτος 2012, όπου εκεί αναφέρεται ότι όμορα οικόπεδα μπορούν να διατηρούν την αυτοτέλειά τους ή να θεωρούνται τοις πράγμασι συνενωμένα. Egkiklios_SESSE_46.pdf

@Κυριακή Μπ. Kαλό απόγευμα. Το δικαίωμα μελλοντικής ανοικοδόμησης (κοινώς ο "αέρας") αν και εφόσον μπορεί να υλοποιηθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, δεν αναιρεί τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του υφιστάμενου δώματος, επί του οποίου θα υπάρξει η πρόθεση για ανοικοδόμηση. Επομένως, ορθώς ζητείται η συναίνεση και επιπλέον, η υλοποίηση του δικαιώματος συνεπάγεται και τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, η οποία και πάλι θα χρειαστεί το 100% των ψήφων (στην περίπτωσή σου να συμφωνήσουν-συνυπογράψουν και οι δυο).

@tselesta Καλημέρα. Ό,τι λέει ο Άκης παραπάνω. Αλλαγή στοιχείων στη δήλωση. Θα μπουν στοιχεία νέου ιδιοκτήτη (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ κλπ) ώστε οι πληρωμές να αφορούν το ΑΦΜ του. Γενικότερα, μια δήλωση υπαγωγής αφορά το ακίνητο. Όπως και μια Ο.Α αφορά το ακίνητο. Δεν ορίζονται εμπράγματα δικαιώματα εξαιτίας μιας δήλωσης (αν και εμμέσως εμφαίνονται) και αυτό σημαίνει ότι ακόμη και εσφαλμένα να γίνει μια καταχώρηση σε ένα ποσοστό δικαιώματος σε μια δήλωση, η συμβολαιογράφος δεν θα καταχωρήσει αυτό το δικαίωμα, παρά μόνο ό,τι αναφέρεται στον τίτλο κυριότητος.

@S.P. Καλημέρα. Αναφέρεσαι σε νομιμοποίηση ή υπαγωγή στο Ν. 4495/17 για τακτοποίηση; Αν αναφέρεσαι σε τακτοποίηση, τότε δεν εξετάζεις το τι ίσχυε με βάση τους προγενέστερους ΓΟΚ . Το πατάρι ρυθμίζεται ως Υ.Δ με μειωτικό συντελεστή 0,30. Η χρήση που ρυθμίζεται μέσω της τακτοποίησης είναι η αυθαιρέτως εγκατεστημένη προ 28.7.2011, ανεξαρτήτως αν αυτή πληροί τα απαιτούμενα κριτήρια βάσει κανονισμών (σχετική η εγκ. 3 Ν. 4178/13). Όμως, σύμφωνα με το άρθρο 107 Ν. 4495/17 παρ. 6 "η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις των νόμων 3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011, 4178/2013 και του παρόντος δεν συνεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης". Το τελευταίο εδάφιο της ανωτέρω παραγράφου 6, χρήζει τεράστιας προσοχής, αναφορικά με την τακτοποίηση επαγγελματικών χώρων.

To εκκλησάκι ήταν ένα παλιό "κόλπο" να υπάρξει ρευματοδότηση στο ακίνητο (γήπεδο εκτός σχεδίου συνήθως). Από τη στιγμή που έπαιρνε ρεύμα, εύκολα ρευματοδοτούνταν και όλα τα υπόλοιπα (παρανόμως βεβαίως). Να χτίσεις όχι. Δεν υπήρχε τέτοια νομοθεσία. Όπως ορθά αναφέρει και παραπάνω ο συνάδελφος το να κατεδαφιστεί το εκκλησάκι δεν είναι καθόλου απλό. Όπου εμπλέκεται η Εκκλησία (ή τα μοναστήρια) θέλει ιδιαίτερη προσοχή και ενδελεχή έρευνα για οποιαδήποτε κίνηση, τόσο νομικής όσο και τεχνικής φύσεως.

Kαλησπέρα σε όλους. Συμφωνώ απολύτως με τις τοποθετήσεις. Τα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ ως εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού αφορούν προτάσεις, επιτρεπόμενες χρήσεις και θέσπιση λειτουργιών αλλά βεβαίως και επιτρεπόμενων πολεοδομικών μεγεθών αναλόγως ζώνης χρήσεων. Όρια οικισμών αν μιλάμε για οριοθετημένους, έχουν ήδη καθοριστεί με τις γνωστές αποφάσεις Νομαρχών. Το ότι στα υπόβαθρα των ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ δεν ταυτίζονται, ας αναζητηθούν οι αιτίες των σφαλμάτων, οι οποίες όμως δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να αφορούν την άρνηση έκδοσης Ο.Α για τον λόγο αυτό. Αναρωτιέμαι για το εξής θέμα με αφορμή το ερώτημα του συναδέλφου. Αν το ΓΠΣ για κάποιο λόγο δεν εμφάνιζε κάποιο ρέμα ή το απεικόνιζε σε απόσταση-πιο μακρινή σε ένα γήπεδο ενδιαφέροντος (άρα υπέρ του ιδιοκτήτη), η υπηρεσία θα το δεχόταν ;(ρητορικό το ερώτημα).