Pavlos33

@John61Kf Σύμφωνα με το παράρτημα θα κάνεις υπαγωγή στο ακίνητο μη λαμβάνοντας την Ο.Α. Επί της ουσίας, θα το θεωρήσεις παντελώς αυθαίρετο. Το κόστος υπαγωγής φυσικά αναμένεται μεγάλο. Αν ήταν οικοδομήσιμο θα σου πρότεινα να αναζητούσες την λύση της νομιμοποίησης. Τώρα αυτό δεν γίνεται. Αναφορικά με τις κατατμήσεις, ο νομοθέτης την θεωρεί από τις πιο βαριές "αυθαιρεσίες" ανεξαρτήτως αν από αυτή καλύπτονταν οι πολεοδομικές διατάξεις στα κατατμηθέντα και αυτό διότι όταν εκδίδεται μια Ο.Α αυτή αφορά ένα συγκεκριμένο οικόπεδο με συγκεκριμένα, όρια, κλίσεις πλευρών (χωρική του ταυτότητα), πολεοδομικά μεγέθη, τα οποία δεν θα ισχύουν μετά την κατάτμηση και ως εκ τούτου δεν θα ισχύει ούτε η αρχική άδεια που αφορούσε το αρχικό οικόπεδο. Επομένως η κατάτμηση για να μην ληφθεί ως παράβαση θα πρέπει για παράδειγμα το κτίριο με το οικόπεδο, όπως προέκυψε από μια κατάτμηση, να έχει εμφανιστεί σε μια οικοδομική άδεια, (ενημέρωση, νεα, αναθεώρηση κλπ). Δυστυχώς στο παρελθόν αυτό δεν γινόταν. Εκδίδονταν άδεια για το αρχικώς ενιαίο και πολλές φορές δεν περίμεναν καν να εκδοθεί και προέβαιναν συμβολαιογραφικά σε κατάτμηση (οι προίκες της εποχής). Παράνομη κατάτμηση κατά παράβαση των κανονισμών ( η οποία θα οδηγούσε ενδεχομένως τη συμβολαιογραφική πράξη να καταστεί αυτοδικαίως άκυρη) θα μπορούσε να είναι για παράδειγμα αν κατατμήθηκε από μεγαλύτερης έκτασης γήπεδο, τμήμα του με επιφάνεια γηπέδου μικρότερη των 1000 τμ εντός ζώνης 500 μ από περιμετρικά όρια προ 23 οικισμού ή Ρ.Σ. Άλλη περίπτωση παράνομης κατάτμησης (την οποία πιθανώς να έχεις) είναι να αφέθηκε μη άρτιο μη οικοδομήσιμο οικόπεδο σε εντός ρυμοτομικού σχεδίου πόλης κατά παράβαση του Ν.Δ 690/48 κλπ.

Καλησπέρα Ιάσονα. Φυσικά θα συμφωνήσω μαζί σου καθώς το έχω επισημάνει παραπάνω. Ίσως ο υπάλληλος έδωσε μια βιαστική απάντηση χωρίς καν να το σκεφτεί. Κακώς μεν, αλλά έχει συμβεί και σε άλλες περιπτώσεις (π.χ σε αυθαίρετα). Κάτι δεν μας λέει σωστά η ερωτώσα.

Καλησπέρα Δημήτρη. Συμφωνώ καθώς το έχω προαναφέρει και εστιάζω σε ό,τι γράφεις παραπάνω. @ΚΑΝΑ Με όλο τον συναδελφικό σεβασμό έστω και την ύστατη στιγμή ξανασκέψου το. Είναι τραγικό λάθος αυτό που πάει να γίνει.

Εξαρτάται τι είδους αποθήκη είναι; Για παράδειγμα βρίσκεται μαζί με μια κατοικία στο ίδιο οικόπεδο οπότε θεωρήθηκε ότι επικουρεί την κύρια χρήση της κατοικίας; Είναι αυτοτελές-μοναδικό κτίριο-στο οικόπεδο; Αποτέλεσε εμπορική αποθήκη η οποία κάποτε είχε λάβει έγκριση και άδεια λειτουργίας;

@xrusa.topo Kαλημέρα. Πιθανώς να εμπλέκονται οι θυγατρικές του ΟΣΕ είτε υπεργολάβοι. Ο.Α απαιτείται για την τεκμηρίωση της νομιμότητας σε κάθε περίπτωση (φαντάσου ότι ακόμη και τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων οφείλεις να εκδώσεις ΕΕΔΜΚ. Πόσο μάλλον για κανονικό κτίριο). Όμως, πριν από αυτό, ο σημερινός πωλητής θα πρέπει να δώσει στοιχεία. Πχ υπάρχει ακόμη η μίσθωση; Μήπως ήταν μακροχρόνια και είναι σε ισχύ; Η μισθωτική σύμβαση έδινε το δικαίωμα έκδοσης Ο.Α στο μισθωτή; Μια δική σου έρευνα θα είναι αν το κτίσμα βρίσκεται εντός ζώνης απαλλοτρίωσης της γραμμής. Μήπως το ακίνητο είναι δεσμευμένο; Πολλά τα ερωτήματα για να μπορέσουν να απαντηθούν χωρίς στοιχεία.

Η αποθήκη που αναφέρεις δεν ήταν αγροτικό οίκημα; .

Βασίλη καλημέρα. Είμαι κατηγορηματικός σε αυτό. Να το ξεχάσουν. Δεν μπορείς να θεωρήσεις τμήμα του δεξιά κτιρίου (2 έρκερ) ως να ήταν αυτοτελής και στατικά ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Αυτά τα έκαναν παλιά που άλλα έδειχναν και άλλα ίσχυαν. Το πρόβλημα είναι από τα πιο σοβαρά και δυσεπίλυτα που συναντάμε. Ως εκ τούτου, η λύση θα είναι κοστοβόρα και χρονοβόρα.

Καλημέρα Βασίλη. Έχεις μεταβολή από Σ1 σε Σ2 ως προς το δυσμενέστερο της σπουδαιότητας κατά ΝΕΑΚ, οπότε μέσω ΕΕΔΜΚ δεν θα μπορέσεις να κάνεις αυτή την αλλαγή. Η αλλαγή χρήσης τακτοποιημένου επιτρέπεται σύμφωνα με την παρ 9. άρθρου 107 Ν. 4495.

@ΚΑΝΑ Καλησπέρα Βασίλη. Αυτή τη στιγμή η υφιστάμενη σύσταση καθέτων είναι εξόχως προβληματική καθώς στην αριστερή κάθετη εισέρχεται τμήμα-στατικά ενιαίο-του δεξιού κτιρίου (δεξιά κάθετη). Προφανώς συζητάμε για αυθαίρετα τμήματα (έρκερ;) της δεξιάς οικοδομής ή λανθασμένη-εξαρχής σύσταση καθέτων. Αυτό που προτείνει η συμβολαιογράφος είναι παντελώς λανθασμένο. Πως ακριβώς θα συμπεριλάβει στην μικτή κάθετη που θα συσταθεί στην αριστερή κάθετη, κτιριακά τμήματα που δεν ανήκουν αυτοτελώς, στα όρια χρήσης της; Είναι γνωστή προβληματική ιστορία που έχεις ένα κτίριο να πατάει ταυτόχρονα σε δυο όμορα οικόπεδα. Η άποψή μου είναι να γίνει κατάργηση κάθετων και νέα σύσταση, έτσι ώστε τα υπερκείμενα-παρανόμως εισερχόμενα στην αριστερή κάθετη-τμήματα του δεξιού κτιρίου να συμπεριληφθούν στα όρια χρήσης που θα τροποποιηθοούν της δεξιάς κάθετης.

@MariaKar Υδραυλικός από τα λιντλ. Tι να λέμε. Ό,τι είπαν παραπάνω οι συνάδελφοι. Η οπτική κατάσταση του ξεχαρβαλωμένου υποστυλώματος μόνο ήσυχη δεν θα πρέπει να σε αφήνει. Απορώ γιατί τον αφήσατε να κάνει τέτοια ηλιθιότητα.

@ΠΑΥΛΟΣ ΛΑΜΠΡΗΣ Αν δεν μας διαφεύγει κάτι στη νομοθεσία, δεν έχω δει κάποια πρόβλεψη επ' αυτού. Άρα, υπέρ της ασφάλειας και το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι χρήσιμο, αλλά και το λογικό είναι να χρησιμοποιηθεί για να βγει η άδεια επαναφοράς χωρίς την απαίτηση συναίνεσης. Αν θες όμως τη γνώμη μου, επέβαλε στο συμφωνητικό να έχουν και τον όρο που αναφέρεις, ότι μετά την λήξη, οποιοσδήποτε εκ των δυο μπορεί να αιτηθεί άδεια διαχωρισμού, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης του έτερου ιδιοκτήτη.

Καλησπέρα. Αναφέρεσαι σε ρυμοτομικές/ οικοδομικές γραμμές. Ο οικισμός διαθέτει ρυμοτομικό σχέδιο;

Το παρόν κλειδώνεται καθώς δεν αφορά αντικείμενο μηχανικών. Pavlos33

Θα μετρήσεις με το κλιμακόμετρο επί των εγκεκριμένων σχεδίων της Ο.Α. Αντί να πάρεις το σκαναρισμένο, πήγαινε Πολεοδομία, πάρε πλήρη φάκελο και μέτρησε πάνω στο σχέδιο. Σε άδειες προ ΓΟΚ 85 δεν θα βρεις μετρικά στοιχεία για εξώστες στο Δ.Κ. Αυτά, εφαρμόστηκαν στον ΓΟΚ 85.

@paulosx Συζήτησε το με την συμβολαιογράφο. Δεν έχω κάποια ΠΟΛ να σε παραπέμψω αλλά το πιθανότερο είναι να συμπληρωθούν δυο έντυπα. Το Ε3 για το εντός οικισμού τμήμα και το ΑΑΓΗΣ για το εκτός. Ανολόγως της δικής σου δήλωσης Ν. 651 θα συμπληρωθούν. Αν πχ το εντός είναι οικοδομήσιμο θα πας στα 400/1540=0,2597

Καλημέρα. Παραπάνω απαντώ στο δικό σου ερώτημα για το πως θα μπορούσε η συνένωση να αρθεί και έπειτα,μετά από συμφωνηθέντα χρόνο μεταξύ τους, να αρθεί και να διαχωριστεί ο χώρος στην πρότερη κατάστασή του. Αν δεν έχουν συμφωνητικό και όπως είπες και εσύ, ένας εκ των δυο, τα στηλώσει και δεν συναινεί, με ποιο τρόπο μετά θα γίνει η άρση της συνένωσης;

Για να ελαφρύνουμε και λίγο, το αντίστροφο ερώτημα θα μπορούσε να τεθεί εξαρχής, αν δηλαδή δεν συμφωνεί ο ένας θα πρέπει μια ζωή να μην συνενωθούν λειτουργικά; Με επιφύλαξη λοιπόν θα σου πω ότι το θέμα αυτό θα μπορεί να λυθεί με κάποια ιδιωτική μεταξύ τους συμφωνία όπου εγγράφως θα έχουν συμφωνήσει την χρονική διάρκεια της λειτουργικής συνένωσης. Η πολεοδομική νομοθεσία από όσο γνωρίζω δεν αναφέρει κάτι γι' αυτό. Άρα, μάλλον θα πρέπει να αναζητηθεί σε νομικές διατάξεις, κατ' αναλογία με μια μακροχρόνια μίσθωση ενός κτιρίου, περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συναινεί να οικοδομήσει ο μισθωτής (πχ μια αλυσίδα super market) και μισθώνεται το ακίνητο για 40 χρόνια, μετά το πέρας της μίσθωσης, επιστρέφεται το ακίνητο στον ιδιοκτήτη (κτίριο και οικόπεδο).

@ΠΑΥΛΟΣ ΛΑΜΠΡΗΣ Καλησπέρα. Σύμφωνα με την παράγραφο 5 άρθρου 23 ν. 4067/12 (στην οποία παραπέμπει η παρ. κζ άρθρου 29 Ν. 4495/17) όπως συμπληρώθηκε μετά το ν. 4759/20 απαιτείται αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον 67%) των ιδιοκτητών όμορων αυτοτελών ιδιοκτησιών οι οποίες συνενώνονται. Επομένως, θα πρέπει να υπογράψουν και οι δυο ιδιοκτήτες, αν έκαστος είναι ο απόλυτος κύριος κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αναφορικά με την έκδοση άδειας στο όνομα του μισθωτή, είναι δυνατή, εφόσον προβλέπεται ρητά στην μισθωτική σύμβαση. Αναφορικά με το τρίτο ερώτημά σου, αν και δεν έτυχε να με προβληματίσει, θα σου απαντήσω σύμφωνα με την κοινή λογική. Όπως, όταν ήθελαν να συνενώσουν ήταν απαιτητό να συμφωνήσουν, το ίδιο απαιτητό θα είναι να διαχωρίσουν το χώρο και να τον επαναφέρουν στην πρότερη κατάσταση, κάτι το οποίο, σύμφωνα με την τρέχουσα νομοθεσία (άρθρο 29 ν. 4495 παρ. λστ) μπορεί να γίνει.

H γενική αρχή είναι ότι σε μη οικοδομήσιμο, εφόσον υφίσταται κτίσμα (λειτουργικό με σκεπή εννοούμε), οι όποιες εργασίες που μπορούν να επιτραπούν είναι αυτές περί υγιεινής και χρήσης. Από κει και ύστερα, αν μιλάμε για κάποιο διατηρητέο προφανώς και αλλάζουν όλα τα δεδομένα. Αναφέρθηκες σε ευεργετήματα ΝΟΚ. Υποθέτω γνωρίζεις τι έχει συμβεί με τα ευεργετήματα τους προηγούμενους μήνες.

Το δικαίωμα υψούν αφορά μελλοντική ανοικοδόμηση και στο σημείο αυτό που αφορά την μεταβίβαση δεν εξετάζεται αν αυτό το δικαίωμα μπορεί να υλοποιηθεί (πχ αν έχει εξαντληθεί ο ΣΔ ή αν μετά τροποποίηση ρυμοτομικού έχουν αλλάξει οι όροι δόμησης, με μικρότερο επιτρεπόμενο ύψος κλπ). Έχουμε λοιπόν ένα εμπράγματο δικαίωμα που θεωρείται κατά νόμο υπαρκτό. Στον "θεωρητικό" χώρο (αέρινη στήλη όπως ονομάζεται) κάποιος έχει καταπατήσει το δικαίωμα αυτό, χτίζοντας παράνομα. Αυτός ο "κάποιος" είναι οι συνιδιοκτησία με την αύξηση επιφάνειας της απόληξης κλιμακοστασίου στο δώμα. Εδώ ξεκινάνε τα προβλήματα. Η απόληξη ήταν και παραμένει κοινόχρηστος χώρος (εκτός αν ρητά ορίζεται διαφορετικά από τη σύσταση και δίνεται αποκλειστική χρήση σε ταράτσα και απόληξη). Άρα, θα πρέπει να γίνει δήλωση κοινόχρηστων χώρων και ως εκ τούτου να εξεταστούν όλοι οι κοινόχρηστοι (κτίριο και οικόπεδο). Στο θέμα υπολογισμού προστίμου δεν είναι κάτι δύσκολο. Η απόληξη με αναλυτικό. Υ.Υ παράβασης αναλυτικού δεν εξετάζεται. Αυτά που αναφέρεις περί ορίων οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν είναι αντιληπτά. Στη σύσταση έχουν οριστεί αποκλειστικές χρήσεις στο δώμα που να αφορούν τις δυο Ο.Ι του υποκείμενου ορόφου; Μιας και ρωτάς διάφορα, θα πρέπει να δίνεις εξ αρχής όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

@mariapiladidi Καλησπέρα. Είχα κάπως σχετική περίπτωση σε γήπεδο που ενέπιπτε σε δυο όμορες τοπικές κοινότητες. Στη μια κοινότητα ενέπιπτε κατά το μεγαλύτερο εμβαδόν του, στην άλλη κατά το μικρότερο. Κατόπιν αιτήσεως στο κτηματολόγιο μου απάντησαν να το δηλώνω ως να ανήκει στη μια Τ.Κ και όχι και στις δυο όπως αρχικά το είχα. Κατ' αναλογία με το δικό μου θέμα, η γνώμη μου είναι να ακολουθήσεις την εγγραφή του Κτηματολογίου.

@angelikipaΌτι αναφέρεται στο άρθρο 17 παρ. 9 ΝΟΚ για τα περιφράγματα. 3 μέτρα το μέγιστο. Εκτός αν πας να κάνεις ειδικό κτίριο και αιτιολογημένα αιτηθείς μεγαλύτερο ύψος περιφράγματος (πχ ασφάλεια εμπορευμάτων, εύφλεκτα, ασφάλεια κοινού κλπ) και σου δοθεί από την γνωμοδότηση του Σ.Α. Σημείωσε ότι η αφετηρία μέτρησης των υψών είναι η υψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος.

@Arch993 Για την τεκμηρίωση της οικοδομησιμότητας θα πρέπει να γίνει συνδυαστική έρευνα για το αν ο δρόμος προϋφίσταται της 3.5.85 και σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να έχει προέλθει από παραχώρηση τετράμετρης λωρίδας σε κοινή χρήση σε εφαρμογή άλλοτε (από το 2008 λόγω απόφασης ΣτΕ, καταργημένων) διατάξεων που πλέον δεν ισχύουν. Επιπλέον, θα ερευνήσεις εάν στον Π.Ε του οικισμού έχει εκδοθεί σχετική απόφαση τόσο για ενδεχομένως μεγαλύτερο απαιτούμενο πλάτος οδού (π.χ 6 μέτρα) κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να γίνει και παραχώρηση σε κοινή χρήση στην περίπτωση αυτή, αλλά και αν έχει εκδοθεί απόφαση για τους οικισμούς που ορίζει την απόσταση γραμμής δόμησης όταν ο δρόμος δεν είναι χαρακτηρισμένος ως κύριος δημοτικός. Αν ήταν κύριος δημοτικός η απόσταση θα ήταν 3 μέτρα από το όριο της οδού όπως αυτό ορίζεται στο ΠΔ 209/98 (μέτρα για την ασφάλεια της συγκοινωνίας). Τέλος, υπάρχουν περιπτώσεις σε οικισμούς στους οποίους επιβάλλεται να ακολουθείται η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης και δεν σου επιτρέπεται να οπισθοχωρήσεις. Θα πρέπει να μεταβείς στην Πολεοδομία για να λάβεις τις απαιτούμενες πληροφορίες ή να το αναθέσεις στον τοπογράφο σου.

Το παρόν κλειδώνεται. Η συνέχεια στο αντίστοιχο θέμα του Ν. 4495/17 εδώ Pavlos 33

@civil910 Aυτές οι περιπτώσεις πάνε για εκ νέου υπαγωγή. Αφενός για να κερδιθεί η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση (ως εκ τούτου το κτίσμα μετά θεωρείται νομίμως υφιστάμενο), αφετέρου διότι σε μια τέτοια ρύθμιση μιας άλλης εποχής, συνήθως δεν βρίσκεις όλα τα σχέδια για να συγκρίνεις με την υφιστάμενη κατάσταση και αν τα βρεις, θα διαπιστώσεις στην πλειονότητα των περιπτώσεων πολλά λάθη και παραλείψεις. Οπότε (ακόμη και αν έχεις ρύθμιση αναγκαστικού νόμου 410/68, προχωράς σε υπαγωγή στον 4495 για ολόκληρο το ακίνητο. Το πρόστιμο (λόγω κατηγορίας 1) είναι μικρό σε σχέση με το όφελος που θα προκύψει.