Pavlos33

Ανέβασε και το σχέδιο με την προτεινόμενη κατάτμηση να δούμε που θα το κατατμήσεις. Σίγουρα για την απόκτηση οικοδομησιμότητας θα χρειαστεί να γίνει παραχώρηση σε κοινή χρήση σε θέσεις προσώπου οπου ο δρόμος έχει πλάτος μικρότερο των τεσσάρων μέτρων. Γιατί στο σχέδιο γράφεις αλλού "κοινόχρηστος δρόμος" και αλλού "δημοτικός δρόμος";

Έχεις ένα ακίνητο στο οποίο συμπεριλαμβάνονται δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Η δόμηση σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να είναι αθροιστική. Αναλόγως θέσης ανέγερσης κτιρίου λαμβάνονται και τα επιτρεπόμενα μεγέθη. Στο υποθετικό παράδειγμα που και το εκτός θα ήταν οικοδομήσιμο και επιλέγονταν η οικοδόμησή του, θα είχες μέγιστη δόμηση κάλυψη 200 τμ (χρήση κατοικία). Αν επιλέξεις στο εντός οικισμού τμήμα μπορείς να ανεγείρεις την οικοδομή στο εντός, εφαρμόζοντας όμως τα μεγέθη που ορίζει η νομοθεσία για τα εντός οικισμού (ΦΕΚ 181/Δ/85, ΑΑΠ 289/11). Με απόφαση Σ.Α μπορείς όπως έχει ήδη προαναφέρει ο συνάδελφος να ανεγείρεις την οικοδομή που θα ανέγειρες στο εντός οικισμού τμήμα, στο εκτός οικισμού, τηρώντας τις πλάγιες αποστάσεις.

Για την εύρεση του συντελεστή υπέρβασης ο παρανομαστής του κλάσματος θα είναι η συνολική επιτρεπόμενη δόμηση επί το ποσοστό που αναφέρεις.

Για αυτό όταν κάνουμε ένα ερώτημα καλό είναι να ανεβάζουμε το τοπογραφικό διάγραμμα. Ανέβασέ το για να κατανοήσουμε πλήρως το ακίνητο.

@sirter Ακόμη και τα σχέδια να είχες το πιθανότερο είναι να έκανες τακτοποίηση είτε γιατί δεν θα ταίριαζε η υφιστάμενη κατάσταση, είτε ακόμη και αν μια στις χίλιες όλα ταίριαζαν, για να αποκτήσει το ακίνητο οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Οπότε θεώρησε ότι δεν τακτοποιήθηκε, κράτησε τα αντίγραφα της δήλωσης ως επιπλέον αποδεικτικά παλαιότητας και προχώρησε σε υπαγωγή κατηγορίας 1 ή2.

Καλησπέρα. Υπό την προϋπόθεση ότι οι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι προ 85 χρειάζεσαι πρόσωπο 20 μ αφου θα κόψεις δυο οικόπεδα με ελάχιστο απαιτούμενο πρόσωπο 10 μέτρα για το καθένα από αυτά και πριν την κατάτμηση θα πρέπει να παραχωρήσεις σε κοινή χρήση στη θέση που το πλάτος δρόμου γίνεται 3,50 μέτρα, δηλαδή παραχωρείς εδαφική λωρίδα 0,25 μ (αν δεν έχει υλοποιημένα όρια και δεν υπάρχουν προγενέστερα τοπογραφικά ίσως να συμφέρει να δείξεις το όριο του οικοπέδου κατευθείαν εσώτερα ώστε να αποφύγεις την παραχώρηση.

Εννοώ να κάνει υπαγωγή ως φερόμενος ιδιοκτήτης και όχι να ενταχθεί στα κοινόχρηστα. Γι αυτό θα απαιτηθεί συναίνεση, εκτός και αν υπογράψει ότι το έχει εκ κατασκευής της οικοδομής (που μάλλον έτσι είναι) και εξετάζεις στη συνέχεια αν πληρούνται οι προϋποθέσεις για μονομερή τροποποίηση σύστασης.

Άρα, έχουμε να κάνουμε με ακίνητο που διαθέτει συμβολαιογραφικά διηρημένες και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Περίεργο που το υπόγειο δεν εμφανίστηκε ούτε στην τακτοποίηση του ν. 720/77. Έχεις ελέγξει μήπως υπάρχει κάποια μεταγενέστερη άδεια ή νομιμοποίηση που περιλαμβάνει και το υπόγειο; Πάντως, αν δεν μας διαφεύγει κάτι άλλο, από την στιγμή που το υπόγειο δεν αναφέρεται να "διαιρείται" σε οριζόντιες ή παρακολουθήματα στις ιδιοκτησίες, θα πρέπει να θεωρηθεί ότι κείται σε κοινόχρηστο χώρο. Οπότε ο ιδιοκτήτης του καταστήματος θα πρέπει αν θέλει να το ρυθμίσει να ζητήσει τις απαιτούμενες συναινέσεις του άρθρου 98. Η κυριότητά επ' αυτού μπορεί να προκύψει με τροποποίηση της σύστασης.

Μετά από αρκετές αλλαγές σε σχέση με την έναρξη εφαρμογής της ΗΤΚ, οι συμβολαιογράφοι δέχονται (συζήτησέ το καλύτερα από πριν) μια ΗΤΚ για ολόκληρο το κτίριο με τον πίνακα πράξεων και εμβαδών να αφορά ξεχωριστά τους χώρους σαν να ηταν Ο.Ι. Στη συνέχεια όταν γίνει η ΠΣΟΙ θα πρέπει η αρχική ΗΤΚ να αρχειοθετηθεί (στέλνεις mail στο ΤΕΕ) και πλέον καθίσταται ανενεργή. Τότε θα συντάξεις τις νέες ΗΤΚ με τόσες ιδιοκτησίες όσες οι οριζόντιες που θα προκύψουν και συν μια ακόμη ξεχωριστή για τα κοινόχρηστα. Στο πεδίο συμβολαίου θα βάλεις τότε την πράξη σύστασης.

Με τα νέα δεδομένα (στο αρχικό ερώτημα φαινόταν σαν να υπήρχε ΠΣΟΙ), οι γονείς κατέχουν από 50% εξ αδιαιρέτου σε ένα ακίνητο, το οποίο έχει χωριστεί σε λειτουργικά ανεξάρτητα διαμερίσματα, αλλά η σύσταση δεν έχει ακόμα γίνει; Σε αυτή τη φάση είσαι;

@melos172 Kαλημέρα. Διευκρίνισε μας αν στο ακίνητο υπάρχει ΠΣΟΙ. Υπάρχει κάποια πιθανότητα το υπόγειο να κατασκευάστηκε εκ των υστέρων (πχ σε ένα έντονα επικλινές οικόπεδο, να αφέθηκε ημιτελές και να κλείστηκε και να μπαζώθηκε);

Όπως αναφέρουν και οι συνάδελφοι το ερώτημα ανάγεται σε δυο κρίσιμα στοιχεία. 1) Ποιος είναι ο συμβολαιογραφικός χρόνος δημιουργίας του. Αν είναι πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 3937/11 τότε το εμβαδόν των 8.000 τ.μ επαρκεί (*παρ. 2α άρθρο 9). (* 2.α) Στις περιοχές που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών νομίμως προϋφιστάμενων του 1923 ή εκτός ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους και εμπίπτουν σε ΕΖΔ ή Ζ.Ε.Π., το ελάχιστο όριο αρτιότητας και κατάτμησης των γηπέδων ορίζεται σε 10.000 τ.μ., εφαρμοζομένης κατά τα λοιπά, όπως ισχύει της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 2431.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ'). Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Βεβαίως ο συνάδελφος που θα αναλάβει θα πρέπει να μελετήσει την περιοχή μήπως υπάρχει κάποιο ΣΧΟΟΑΠ/ΓΠΣ το οποίο επιβάλει αυστηρότερο όριο αρτιότητας ή και καθολική απαγόρευση δόμησης (περιοχές απόλυτης προστασίας) 2) Το δεύτερο αφορά το πρόσωπο σε δρόμο. Αναφέρεις περί αναγνωρισμένου δρόμου. Αυτός ο δρόμος είναι π.χ επαρχιακός, εθνικός ή δημοτικός (αναγνωρισμένος με ΦΕΚ) ή απλώς αγροτικός δρόμος που οι παρόδιοι ιδιοκτήτες τον θεωρούν ως τέτοιο δρόμο; Λόγω των τελευταίων αποφάσεων ΣτΕ θα έχεις πληροφορηθεί για το πρόβλημα που έχει ανακύψει μετά την 176/23 απόφαση, μέσω της οποίας το ΣτΕ θεωρεί ότι ένα γήπεδο θα πρέπει υποχρεωτικά να έχει πρόσωπο σε δρόμο τουλάχιστον 25 μέτρα (αν ο δρόμος δεν είναι επαρχιακός, εθνικός κλπ) και ο δρόμος αυτός να υφίσταται μέσω Π.Δ. αλλιώς κατά το ΣτΕ το γήπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο.

Επικεντρώνεσαι στα πολεοδομικά μεγέθη, με άλλα λόγια στην αποτύπωση και στην χρήση (προφανώς μιλάμε για κατοικία). Το επιτρεπτό της δήλωσης αναφορικά με το χρόνο αυθαιρεσιών, συντελεστών προσδιορισμού κλπ, αφορά τον συνάδελφο που συνέταξε τη δήλωση. Τώρα, αν δεις κάτι κραυγαλέο (πχ ένα σύγχρονο σπίτι με προδιαγραφές του 2025 να αναφέρεται ως προ 55) να το ξαναδούμε.

Η εξουσιοδότηση γίνεται από τους τωρινούς συγκύριους των διαμερισμάτων και όχι από τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες. Οι διοικητικές πράξεις καταχωρούνται στον αντίστοιχο πίνακα. Θα τον δεις όταν φτάσεις εκεί. Στην Τ.Ε αναγράφεις ότι θεωρείς απαραίτητο (μια μικρή περιγραφή του διαμερίσματος κλπ) Οι κοινόχρηστοι χώροι θα αποτελέσουν ξεχωριστή ιδιοκτησία (αν σου έχει ανατεθεί) για να προχωρήσεις ελέγχεις την νομιμότητά τους. Η αναφορά περί αίρεσης μεταγραφής δεν χρειάζεται καθώς αυτή την αναγράφαμε στις αρχές για άλλο λόγο (σύσταση Ο.Ι ή τροποποίηση).

@janna Kάνεις ότι θα έκανες σε κάθε άλλη περίπτωση. Ελέγχεις το τακτοποιημένο όπως θα έλεγχες ένα υφιστάμενο με οικοδομική άδεια.

@vassia Καλησπέρα. Κανονικά θα έπρεπε να έχει γίνει τροποποίηση σύστασης. Έχτισαν στην λεγόμενη "αέρινη στηλη" με εξ' αδιαιρέτου δικαίωμα 1/3 . Άρα η μεζονέτα ανήκει σε τρεις συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου. Το δικαίωμα υψουν αναφέρει χιλιοστά (πχ 100 χιλιοστά επί συνόλου);

Καλησπέρα. Υποθετικά μιλώντας, θα πρέπει να ξέρουμε το καθεστώς ύπαρξης του κτίσματος. Πχ είναι με οικοδομική άδεια κλπ.

Καλησπέρα. @MK-ATM Kατά τη γνώμη μου από την στιγμή που η περιοχή εντάχθηκε σε σχέδιο πόλης μέσω του ΦΕΚ της Π.Μ προ του ΓΟΚ 85 τα οικόπεδα δημιουργήθηκαν πριν τον ΓΟΚ 85. Η Π.Ε τακτοποίησε τα οικόπεδα (όσα έπρεπε να τακτοποιηθούν) και ενδεχομένως μέσω προσκυρώσεων απέδωσε κάποια οικόπεδα σε διαφορετικές θέσεις. Άρα, όπως περιγράφεις το θέμα, η γνώμη μου είναι ότι ισχύει το άρθρο 7 παρ 1 του ΝΟΚ ΑΡΘΡΟΝ-7 Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα 1. Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά τη δημοσίευση του Ν-1577/85 , θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όταν: α) έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής, β) ή έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ΝΔ-8/73 αν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του, κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τμ και ελάχιστη πλευρά 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του Αρθ-25 του Ν-1337/83, όπως εκάστοτε ισχύει. 2. Οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν από τη δημοσίευση του Ν-1577/85 και έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο. Επιπλέον των ανωτέρω, αναφέρεις ότι το οικόπεδο πληροί το ελάχιστο μήκος προσώπου (7 μέτρα) που ορίζει η κατά παρέκκλιση αρτιότητα. Άρα, ακόμη και αν ήταν απαιτητό, υφίσταται ελάχιστο μήκος πλευράς 5 μέτρα.

Αν και είμαστε εκτός θέματος (τα προ 55 αναλύονται σε ειδικό θέμα στην ενότητα του 4495) οφείλω να επισημάνω ότι το να ληφθεί υπόψη η ύπαρξη του προ 55 τμήματος ως να είχε οικοδομική άδεια αποτελεί απλώς μια άποψη και υπάρχει ταυτόχρονα και η αντίθετη άποψη που αναφέρει ότι λαμβάνεται σαν Ο.Α μόνο για τις ανάγκες υπολογισμού του προστίμου. Το αναφέρω επειδή μας διαβάζει κόσμος να γνωρίζει ότι δεν υπάρχει επίσημη διευκρίνηση, οπότε κάθε άποψη που υιοθετείται στις δηλώσεις είναι αποδεκτή όταν τεκμηριώνεται. υ.γ Το ενδεχόμενο να δεχτείς ότι το κεραμοσκεπές στέγαστρο κατασκευάστηκε προ 1983, υπάρχει;

Kαλημέρα. Στην περίπτωση που αναφέρεις το ακίνητο είναι ένα και θα γίνει μια δήλωση υπαγωγής. Σε ό,τι αφορά την εύρεση της κατηγορίας μπορείς να λάβεις τα ευμενέστερα (στην περίπτωση που εξετάζεις αυτά είναι κατά το χρόνο έκδοσης της Ο.Α, δηλαδή 200 τμ σε γήπεδο 4.000 τμ, ενώ σήμερα, αν είναι εκτός ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ είναι 186 τμ). Αν η συνολική υπέρβαση δόμησης είναι 140 .τμ, τότε έχεις ποσοστό υπέρβασης 140/200=70%>40% και εμπίπτεις στην κατηγορία 5, για την οποία μέχρι στιγμής δεν μπορείς να υποβάλεις δήλωση εκτός και αν ανήκεις στις εξαιρέσεις (κληρονομικής διαδοχής, ακίνητο από πλειστηριασμό κλπ).

Συνέχεια στην θεματική ενότητα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων https://www.michanikos.gr/forums/forum/108-ηλεκτρονική-ταυτότητα-κτιρίου/

Η κατασκευή πλάκας και στεγάστρου έλαβαν χώρα μετά το 1983; Αν ναι, πως θα προχωρήσεις τη δήλωση, αφού λόγω μη ύπαρξης Ο.Α θα εμπίπτει στην κατηγορία 5 και δεν θα μπορεί να υποβληθεί;

@sdakos Στα πολύ σωστά που αναφέρει ο Άκης, θα πρέπει να δεις πρωτίστως αν η αιτούμενη χρήση επιτρέπεται και δευτερευόντως, αν υπάρχει κάποιος ειδικότερος περιορισμός από τον κανονισμό της πολυκατοικίας (π.χ αν είναι κτίριο γραφείων καταστημάτων να μην επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε διαμερίσματα). Ο φυσικός φωτισμός-αερισμός, παθητική πυροπροστασία, μελέτη υδραυαλικών εγκαταστάσεων και έλεγχος θέσεων στάθμευσης. Αυτά τα βλέπεις στην προμελέτη. Αν χρειάζονται νέα παράθυρα, κάτι που σημαίνει μεταβολή στις κοινόχρηστες όψεις της οικοδομής, θα χρειαστείς συναινέσεις, σε ποσοστό όσο ορίζει ο κανονισμός για επεμβάσεις σε κοινόχρηστα/κοινόκτητα τμήματα της πολυκατοικίας. Για το σκοπό αυτό, θα πρέπει να συγκληθεί γενική συνέλευση και να λάβεις αντίγραφο (υπογεγραμμένο από τον διαχειριστή) για την συμφωνία της πλειοψηφίας (όσης απαιτείται). Επιπλέον των ανωτέρω, δεν έχεις αναφέρει αν ο χώρος βρίσκεται σε υπέργειο όροφο ή σε υπόγειο.

@avgoust Γενικώς, όταν έχεις απόκλιση μέχρι 2% σε Ο.Ι αναγράφεις το εμβαδόν της άδειας και όχι αυτό που αντιστοιχεί στο προσαυξημένο-υφιστάμενο-λόγω του 2%. Στην Τ.Ε μπορείς να αναφέρεις την επιμετρηθείσα επιφάνεια αναγράφοντας ρητά ότι η απόκλιση έως 2% δεν θεωρείται αυθαιρεσία και λαμβάνεις υπόψη την τάδε επιφάνεια της Ο.Α. Στην περίπτωσή σου, αυτό που πρέπει να προσέξεις είναι το τι έχει γίνει με τον κλεισμένο και τακτοποιημένο Η.Χ. Αρχικά θυμίζω ότι για να επαληθεύσεις την τότε τακτοποίηση θα ανασύρεις από Υ.ΔΟΜ την περαίωση διαδικασίας Ν. 3843/10 (το έντυπο με τις 3 σφραγίδες( και την κάτοψη από το φάκελο της Ο.Α στην οποία φαίνεται διαγραμμισμένο το κλείσιμο. Μπορεί να φαίνεται αστείο να ενδιαφέρει το σχέδιο διαγράμμισης, αλλά τότε γίνονταν άπειρα λάθη, καθώς αν θυμάσαι η εμπλοκή μας ως μηχανικοί ήταν περισσότερο διαδικαστική. Με τις τότε διατάξεις είχαμε το δικαίωμα να υπολογίσουμε τον "καθαρό" χώρο αλλαγής χρήσης χωρίς τοίχους. Αν διαπιστώσεις ότι στην εγκεκριμένη κάτοψη δεν εμφανίζονταν τοίχοι, στην επιφάνεια Η.Χ που ρυθμίστηκε, δεν εμφανίζονται, θα πρέπει την επιφάνεια αυτών να την εισάγεις στο ν. 4495 (Υ.Δ) και έτσι να έχεις πλήρως ρυθμισμένο το διαμέρισμα.

@Ψαλιδάκης Καλησπέρα. Υποθέτω (δεν το αναφέρεις) ότι μιλάμε για κενό οικόπεδο χωρίς κτίριο. Ο δρόμος που έχει πρόσωπο το οικόπεδο προϋφίσταται του 85 ή μήπως δημιουργήθηκε με παραχώρηση τετράμετρης εδαφικής λωρίδας προς απόκτηση προσώπου τυφλού οικοπέδου. Επιπλέον το μήκος προσώπου είναι τουλάχιστον 20 μέτρα και τέλος, το πλάτος του δρόμου (αν τελικά είναι κοινόχρηστος προ 85 δρόμος) ποιο είναι;