Pavlos33

@NefeliPa Καλημέρα. Μήπως δεν έχει εκδοθεί ποτέ οικοδομική άδεια μιας και το κτίριο είναι διατηρητέο; Αν έχει στοιχεία αναπαλαίωσης ανακατασκευής τότε θα πρέπει να γίνει ενδελεχής έρευνα γιατί τότε, το πιθανότερο είναι να εκδόθηκε κάποια άδεια επισκευής.

@MariaAn95 Το ένα θέμα είναι η νομιμότητα του υπάρχοντος, την οποία από ότι φαίνεται διαθέτεις λόγω της τακτοποίησης που έχει γίνει. Το να κριθεί μια κατασκευή ως επικινδύνως ετοιμόρροπη είναι μια άλλη διαδικασία και παρέχει διαφορετικά δεδομένα. Η ανακατασκευή στέγης αποτελεί μια εργασία του άρθρου 29 πλην όμως (προσωπική άποψη εκφράζοντας) οφείλει να γίνει με τον ίδιο στατικό φορέα. Για παράδειγμα κεραμοσκεπή με ξύλινους αμοίβοντες με την ανακατασκευή να γίνεται πάλι με ξύλινους αμοίβοντες και κεραμίδια. Τώρα, αν έχεις στέγη από οπλισμένο σκυρόδεμα, η άποψή μου είναι ότι δεν μπορείς να την ανακατασκευάσεις μέσω του άρθρου 29 (γενικώς οι άδειες μικρής κλίμακας αποκλείουν το οπλισμένο σκυρόδεμα) και ότι θα απαιτηθεί κανονική Ο.Α, πλην όμως μια τέτοια άδεια προϋποθέτει αρτιότητα οικοδομησιμότητα.

Το ζήτημα δεν μπορεί να απαντηθεί έτσι απλά χωρίς στοιχεία. Υπάρχουν δυο σκέλη που εξετάζονται μαζί. Το πολεοδομικό σκέλος και το νομικό. Δηλαδή η τεχνική ταύτιση του ακινήτου και η νομική του υπόσταση. Αυτά θα πρέπει και μεταξύ τους να ταυτίζονται. Τότε έχουμε την καταχώρηση στην ΗΤΚ. Άρα, στο θέμα τίτλου θα δεις την αλληλουχία των συμβολαίων, τις αναφορές που γίνονται σε τοπογραφικά κατόψεις κλπ, ενώ σε ο,τι αφορά το πολεοδομικό σκέλος θα αναζητήσεις Ο.Α, τυχόν τακτοποιήσεις κλπ. Αν τίποτα από όλα αυτά δεν έχει γίνει, θα πρέπει να γίνουν προ έκδοσης ΗΤΚ.

Αν στραβώσει η δουλειά και αποδειχθεί αργότερα ότι ο αγοραστής δεν μπορεί να χτίσει αντιλαμβάνεσαι φαντάζομαι τι θα επακολουθήσει. Οπότε, αν χρειάζεται τόσος χρόνος αυτό δεν είναι δικό σου πρόβλημα, αλλά του ιδιοκτήτη. Εσύ απλώς τον ενημερώνεις.

@KaizerSozeΓια να μην συζητάμε άσκοπα μια και το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης έχει ατονήσει μετά την απόφαση 176/23 του ΣτΕ, θα πρέπει να δεις δυο πράγματα. 1ο (το εύκολο). Να εκδόσεις πιστοποιητικό natura (θα ζητούνταν στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α) μέσω της πύλης του Κτηματολογίου https://www.ktimatologio.gr/e-services/35 για να είσαι 100% σίγουρος ότι όντως υπάρχει το τμήμα αυτό εντός του γηπέδου. 2ο (το δύσκολο). Να επιβεβαιώσεις (όχι με προσωπικές απόψεις αλλά εγγράφως) αν στην περιοχή εφαρμογής του ΓΠΣ επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Γενικότερα, ζητήματα σε περιοχές natura δεν έχουν διευκρινιστεί τα τελευταία χρόνια καθώς ο πρώτος νόμος εφαρμογής μας ήρθε το 2011 (Ν.3937) και στη συνέχεια πέρασε σχεδόν μια δεκαετία απόλυτης διάλυσης-κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας, εντός και εκτός σχεδίου. Αν και εφόσον τελικά αποδειχθεί εγγράφως ότι το γήπεδο δύναται να είναι οικοδομήσιμο βάσει παρεκκλίσεων θα πρέπει λόγω του ότι το θέμα είναι σύνθετο (εν μέρει εντός natura) να αιτηθείς βεβαίωση όρων δόμησης. Σε καμία περίπτωση να μην ρισκάρεις και να δώσεις "καθαρή" δήλωση αρτιότητας οικοδομησιμότητας χωρίς βεβαίωση.

Καλύτερο θα ήταν να περιγράψεις με λεπτομέρειες το θέμα που σε απασχολεί για να υπάρξουν απαντήσεις.

@alexandergreek Καλησπέρα. Στο παρόν δίνονται τιμές ζώνης που ίσχυαν την 1.2016 για τον υπολογισμό προστίμου αυθαιρέτων κατασκευών. Αν το ερώτημα αφορά υπολογισμό αντικειμενικής αξίας και όχι τιμής ζώνης για τα αυθαίρετα, ενημέρωσε να το μεταφέρω στο σωστό νήμα.

Απευθύνεσαι στο μηχανικό σου. Τα αυθαίρετα και τα πρόστιμά τους είναι αρκετά σύνθετα και έχουν υποπεριπτώσεις. Άρθρο 94 Ν. 4495/17 ως αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα.

@KaizerSozeΗ Πολεοδομία που ρώτησες ποια γνώμη εξέφρασε;

To θέμα συνεχίζεται σε αντίστοιχο του ΝΟΚ

@deskar Υποθέτω ότι η σκάλα θέλεις να κατασκευαστεί εντός Δ (υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος). Δύσκολο θέμα θίγεις και χωρίς σαφή αναφορά στο άρθρο 17 του ΝΟΚ. Με το άρθρο 14 (αποστάσεις από τα όμορα κτίρια) είσαι εντάξει στη μελέτη; Πάντως, μια αναφορά που γίνεται για τις κλίμακες κινδύνου, ο νόμος απαιτεί 1 μέτρο απόσταση από το όριο, όταν αυτές θα κατασκευαστούν εντός υποχρεωτικού ακάλυπτου.

@ElissavetBΘίγεις διαφορετικά και πιο σύνθετα ζητήματα, τα οποία δεν αναφέρεις στο αρχικό σου ερώτημα Καταπατάται όμορο οικόπεδο; Η αναφορά στην μεσοτοιχία καταλαβαίνεις ότι μας παραπέμπει στον ΓΟΚ 29 (παλαιό σύστημα δόμησης) με κοινό μεσότοιχο μεταξύ των όμορων κτιρίων εν επαφή σε διαφορετικά οικόπεδα. Περιέγραψε το ερώτημα σωστά και αναλυτικά προς οικονομία συζήτησης.

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ Τα δεδομένα θα πρέπει να διατυπώνονται με απλό και κατανοητό τρόπο. Σχεδιάζεις πάνω στην κάτοψη της Ο.Α, το περίγραμμα του διαμερίσματος βάσει της Ο.Α, βάσει της ΠΣΟΙ και βάσει της υφιστάμενης κατάσταση (τρία διαφορετικά layer). Όταν το ετοιμάσεις, ο ίδιος θα έχεις κατανοήσει πλήρως το τι θα πρέπει να κάνεις. Αν το έχεις ήδη έτοιμο το σχέδιο, ανάρτησέ το για να καταλάβουμε.

@geo_tour Να εξαντλήσεις την έρευνα σε συνεργασία με τον ιδιοκτήτη. ΔΕΗ, τράπεζες από διαμερίσματα που πιθανώς προσημειώθηκαν, άδειες λειτουργίας αν στο ισόγειο έχουν επαγγελματικούς χώρους, συμβόλαια (ίσως σχέδια άδειας να πέρασαν στη σύσταση), ερώτηση σε γειτονικά διαμερίσματα της οικοδομής κλπ.

Αναφέρεται ρητά στο ΓΠΣ ότι ισχύουν οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης;

@deskar Εννοείς ότι το ακίνητο βρίσκεται σε οικισμό ο οποίος διαθέτει ρυμοτομικό σχέδιο; Αν ναι, γιατί αναφέρεις ότι το πολεοδομικό καθεστώς του, διέπεται από όρους δόμησης οικισμού;

To ερώτημα που θέτεις μας έχει απασχολήσει πολλές φορές με τις γνώμες μεταξύ των συναδέλφων, να διίστανται. Η μια άποψη αναφέρεται στο επιτρεπτό της υπαγωγής για αυθαιρεσίες (ανεξαρτήτως αν αυτές είναι προσθήκες κατ'΄επέκταση, καθ ύψος ή ξεχωριστά κτίρια) θεωρώντας ότι η ύπαρξη προ 55 στο ακίνητο επέχει θέσει οικοδομικής άδειας (ως εκ τούτου αν πληρούνται τα κριτήρια 40-40-20 η υπαγωγή γίνεται στην κατηγορία 4 και όχι στην 5), ενώ σύμφωνα με την αντίθετη άποψη, η ύπαρξη προ 55 κτιρίου στο οικόπεδο/γήπεδο χρησιμοποιείται μόνο για την εφαρμογή μειωτικού συντελεστή προστίμου (ύπαρξη Ο.Α=ΝΑΙ στο παράρτημα) και δεν επέχει θέσει Ο.Α. Το απόσπασμα που παραθέτεις αν δεν κάνω λάθος είναι από μια απόφαση ΣΥΠΟΘΑ, η οποία όμως δεν αποτελεί νόμο.

@freecat Καλημέρα. Δεν έχω παρακολουθήσει τη συζήτηση (αν υπάρχει κάποιο άλλο αρχικό ερώτημα). Αναφέρεις ότι μελετήθηκε τοίχος 25 εκατοστών. Για ποιο λόγο 25 εκατοστά πάχος τοίχου και όχι 20 εκ (19+1 αρμος) που θα ήταν κοινός μπατικός; Προέβλεψες ενδεχομένως χτίσιμο με τουβλίνες; Παλαιότερα που τοποθετούσαμε χωνευτά συρρόμενα κουφώματα σε διπλές δρομικές τοιχοποιίες θέλαμε συνολικό πάχος (τοίχος+διάκενο+τοίχο) περί τα 35 εκατοστά για να χωράνε παντζούρι, σίτα και τζάμι. Τα 42 εκατοστά τελικό πάχος εκτιμώ ότι είναι αρκετά μεγαλύτερο από αυτό που προκύπτει από μια κακοτεχνία που δημιούργησε μεγαλύτερο από το αναμενόμενο πάχος. (έστω 25 τοίχος όπως λες+10 θερμομόνωση να πας στα 35 και επιπλέον να βάλεις και 1 εκατοστό άντε 2 όχι όμως να βάλεις +7 εκατοστά παραπάνω. Κάτι δεν έχει πάει καλά εδώ).

Καλημέρα. Εντός οικισμού (προ 23 ή οριοθετημένος) ή εντός ρυμοτομικού σχεδίου είναι το ακίνητο;

Καλημέρα. Αναγράφεις τα σχετικά στην τεχνική έκθεση. Για το αν πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση. Καταπατάται κοινόχρηστος χώρος ή μήπως, υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση; Σε τι ποσοστό υπάρχει μεταβολή επιφάνειας ;

@MariaAn95 Καλησπέρα. Θίγεις ένα θέμα για το οποίο υπάρχει διάσταση απόψεων, αλλά και καμία ερμηνευτική όλα αυτά τα χρόνια. Η προσωπική μου γνώμη είναι ότι ανεξαρτήτως οικοδομησιμότητας θα πρέπει σε ένα υπάρχον κτίριο να δίνεται η δυνατότητα εργασιών που στοχεύουν στην υγιεινή και την καθημερινή του λειτουργία. Υπό το πρίσμα αυτό θεωρώ ότι η μεγέθυνση πισίνας δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Η πέργκολα, αν είναι μικρότερη των 50 τμ, δεν απαιτείται καμία άδεια. Η αλλαγή ύψους, είναι ένα θέμα, καθώς αυτή δεν προβλέπεται στο άρθρο 29.

Καλησπέρα. Με όσα αναφέρεις αντιλαμβάνομαι ο υπόγειος χώρος προσμέτρησε στη δόμηση. Επομένως όποια αυθαιρεσία έχει συντελεστεί εντός περιγράμματος υπογείου θα υπολογιστεί με αναλυτικό, όπως αρχικά έχει αναφέρει μερικά posts παραπάνω ο Βασίλης.

@APSP Καλησπέρα και καλό μήνα να έχουμε. Συμφωνώ με τον Άκη. Η αυθαίρετη κατασκευή εντός προκηπίου αφορά την υπαγωγή για αυθαιρεσίες μετά το 1983 (κατηγορία 5 όταν, προ 2020, επιτρέπονταν).

@Καριωτη αννα Καλησπέρα. Αυτή τη στιγμή, προ πάσης διανομής, όλοι είναι συνιδιοκτήτες στο συνολικό ακίνητο (οικόπεδο με τα επ αυτού κτίρια). Θα γίνει πρώτα η τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών. Ο μηχανικός που θα υποβάλει τη δήλωση θα τους καταχωρήσει όλους με τα αντίστοιχα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο προς τακτοποίηση ακίνητο. Αν πληρώσουν το πρόστιμο με δόσεις, κάθε δόση έχει ένα κωδικό πληρωμής. Λογικό είναι να τα βρουν μεταξύ τους και να επιμερίσουν το κόστος τακτοποίησης σύμφωνα με τα ποσοστά τους.

Eπομένως, υπήρχε υπόγεια στάθμη, η οποία πιθανώς σχεδιάστηκε χωρίς επιχωμάτωση και επιπλέον λόγω κύριας χρήσης το υπόγειο μέτρησε στον Σ.Δ. Αναφέρεις ότι η κατοικία είναι μεγαλύτερη. Αυτό συμβαίνει εντός του περιγράμματος υπογείου το οποίο προβλέπονταν στην Ο.Α ή υπάρχει επέκταση εκτός περιγράμματος;