Pavlos33

@JOANN Όπως βλέπεις η προσπάθεια δικαιότερης κατανομής προστίμου πολλές φορές δημιουργεί και επιπλέον προβλήματα. Προσπαθούμε να εφαρμόσουμε μια "θεωρητική" καταχώρηση επιμερίζοντας την συνολική Υ.Υ του κτιρίου, μοιράζοντάς την ισόποσα σε όλους τους ορόφους, ενώ στην πραγματικότητα, μόνο ο τελευταίος όροφος εξέχει του επιτρεπόμενου ύψους. Όπως και να το δεις, όπως και να το αντιμετωπίσεις δεν θα είναι λάθος, από τη στιγμή που εξηγείς γραπτώς ό,τι κάνεις. Σημασία έχει η εξήγηση για να καταλάβει κάθε χρήστης της δήλωσης τι ακριβώς σκεφτήκαμε και εφαρμόσαμε. Για να πούμε τα πράγματα με το όνομά τους, πολλοί θα ήταν αυτοί που δεν θα είχε τύχει να μετρήσουν το συνολικό ύψος και δεν θα είχαν τέτοιους προβληματισμούς.

Το παραπάνω. Θα εξηγήσεις στην Τ.Ε ότι η Υ.Υ αφορά τρόπο επιμερισμού συνολικής Υ.Υ του κτιρίου, στους ορόφους (άρα και στις Ο.Ι) του κτιρίου. Μπορείς να πας και με την δεύτερη επιλογή αν σου βγαίνει <20% για να μην χρειάζεται να γράφεις πολλά.

@JOANN Kαλησπέρα. Μια από τις πρακτικές που υιοθετούμε σε ανάλογες περιπτώσεις είναι να επιμερίσουμε την Υ.Υ αναλογικά με τον αριθμό ορόφων. Στην περίπτωσή σου, θα μπορούσαμε να δώσουμε μια "θεωρητική" Υ.Υ από 0,30/5=0,06 μέτρα σε κάθε όροφο, θεωρώντας έτσι ότι σε κάθε Ο.Ι θα της αναλογεί μια Υ.Υ 6 εκατοστών με επιβάρυνση <20%. Υπάρχει και μια άλλη αντιμετώπιση, την οποία την εφαρμόζαμε και στο Ν. 4178, σύμφωνα με την οποία η Υ.Υ αφορά το κτίριο (στην περίπτωσή σου 30 εκ) και επιβαρύνεται η τελευταία στάθμη, δηλαδή αυτή που βρίσκεται εκτός μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους. Το ύψος γενικώς δεν ήταν από την αρχή εύκολο σημείο για τους αυθαιρετονόμους. Όλα όσα λέμε, δεν στηρίζονται σε πολεοδομική λογική, αλλά στον-κατά το δυνατό-δικαιότερο τρόπο καταλογισμού προστίμου.

Τι εννοείς "οριζόντια επιφάνειας 2 στρεμμάτων";

@Skrats Kαλημέρα. Βρίσκεσαι στη φάση διερεύνησης αδειοδότησης ή έχεις λάβει ήδη έγκριση από την Δ/νση Γεωργίας; Στα εκτός σχεδίου γήπεδα (καλλιεργήσιμο αγροτεμάχιο εν προκειμένω) δεν εξετάζονται θέσεις στάθμευσης. Το γήπεδο που σου έχει εγκριθεί (αν έχει...) τι εμβαδόν έχει;

Kαλησπέρα. Στην άδεια προβλέπονταν δυο αποθήκες. Στη σύσταση δυο Θ.Σ και σήμερα οι προβλεπόμενοι διαχωριστικοί τοίχοι δεν υπάρχουν στο να οριοθετήσουν τις διηρημένες ιδιοκτησίες. Σαν μια πρώτη παράβαση θα είναι η μη κατασκευή των μεσότοιχων που προβλέπονταν να κατασκευαστούν και να διαχωρίζουν τις Ο.Ι. Εδώ το θέμα κατά την άποψή μου, περιπλέκεται περισσότερο. Ενώ στην ΠΣΟΙ υπάρχουν οι οριζόντιες, στο πεδίο δεν οριοθετούνται. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που θα πάει να αντιπαραβάλει σχέδια με υφιστάμενη κατάσταση δεν θα μπορεί να ταυτίσει τις ιδιοκτησίες κατά όρια και κατά έκταση αφού αυτές δεν οροθετούνται Εδώ δεν έχουμε περίπτωση σύστασης "προ μελλοντικής ανεγέρσεως" (δηλαδή τις θεωρητικές Ο.Ι που θα υλοποιηθούν μελλοντικά). Έχουμε, υφιστάμενη σύσταση στην οποία δηλώθηκε η ύπαρξη οριζόντιων ιδιοκτησιών αυτοτελών και διηρημένων. Κατά τη γνώμη μου το θέμα πρέπει να αντιμετωπιστεί με αποκατάσταση των διαχωριστικών τοίχων που προβλέπονταν προς οριοθέτηση και υλοποίηση των ιδιοκτησιών. Αν αυτό δεν συμφωνείται ή δεν είναι πλέον τεχνικά εφικτό, θα πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση ως προς τη νέα διαμορφωμένη κατάσταση. Ένα άλλο που ίσως δεν αντιλήφθηκα από το ερώτημα είναι εάν ο χώρος των προβλεπόμενων αποθηκών (Θ.Σ κατά σύσταση) έχει καταληφθεί πλέον και μετατράπηκε σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής (λόγω των εγκαταστάσεων).

Θα πρέπει να έχεις διακριτές τις δυο περιπτώσεις. Άλλο η υπαγωγή στο ν. 4495 και άλλο η αντιμετώπιση για έκδοση άδειας. Εδώ εξετάζεις μια πρωτογενή παράβαση, η οποία αφορά την εκχωμάτωση. Έχουμε πει πολλές φορές τις αδυναμίες που έχει η εγκ. 2. Το αν θα δεχτείς τα γραφόμενά της είναι άλλη συζήτηση και πόσο μάλλον όταν η εγκύκλιος παράγει νόμο αντί να τον ερμηνεύει. Ο νόμος (ακόμη και στους δυο προηγούμενους) αναφέρει χρήση μειωτικού σε υπόγειες στάθμες. Αυτό ήταν και παραμένει το "δώρο" για τους αυθαιρετούχους στην αντιμετώπιση των υπογείων. Βεβαίως, αν θέλεις να το δεις από την σκοπιά της εγκυκλίου κανείς δεν θα σου πει κάτι. Απλά τότε θα έχεις χρεώσει τον πελάτη πολύ παραπάνω σε πρόστιμο. Αν όπως λες το κτίριο τοποθετήθηκε ψηλότερα, ειλικρινά μπορείς σε ένα εκτός σχεδίου γήπεδο με ανισοσταθμίες, απότομες εδαφικές κλίσεις, πλημμελή μελέτη (πολλές φορές για να μην πω ο κανόνας σε παλιές άδειες ήταν χωρίς καθόλου ή με λανθασμένα υψόμετρα στις κορυφές) να εντοπίσεις αν το κτίριο θεμελιώθηκε ψηλότερα από την προβλεπόμενη θέση του και πόσο μάλλον, αν μιλάμε για 10-15 εκ διαφορά. Ουσιαστικά κάνουμε όλοι την καλύτερη δυνατή προσέγγιση για να προσδιορίσουμε αυθαιρεσίες και να υπολογίσουμε πρόστιμο υπαγωγής. Τώρα, στην περίπτωση που κάποιος πάει να εκδώσει Ο.Α προφανώς θα εξετάσει όλα τα κριτήρια. Ύψος, χρήση, υψόμετρα διαμορφωμένου κλπ.

Μια λοιπή παράβαση για την εκχωμάτωση θα βάλεις.

Καλημέρα. Δεν θα αναφέρεις καμία άδεια. Θα το υπάγεις ως παντελώς αυθαίρετο κτίσμα.

Δεν κάνουμε κάτι τέτοιο στα προ 55. Λάθος το έχεις αντιληφθεί.

Η κατηγορία 1,2 και 3 προχωράει κανονικά χωρίς Ο.Α. Τα προ 55 και ο Ν. 1337 που κολλάνε;

@mikegad Προσωπικά δεν έχω αντιληφθεί επαρκώς το ερώτημα. Αν σου είναι εύκολο μήπως μπορείς να αναρτήσεις κάποιο σχέδιο;

Δηλώνεις χωρίς Ο.Α. Άρα, δεν έχεις ενεργοποιημένες παραβάσεις τέτοιου τύπου.

Μπορείς να το ρυθμίσεις αλλά δεν θα κάνεις χρήση του άρθρου 112. Το άρθρο αφορά ρύθμιση μεταγενέστερων του 83 αυθαιρεσιών εντός στάσιμων οικισμών και με την τήρηση των λοιπών κριτηρίων του νόμου. Θα πας με τις γενικές διατάξεις υπολογισμού προστίμου. Η κατηγορία 2 είναι αναμενόμενη και ίσως, αν έχεις παλαιότητα προ 75 να υπαχθεί και στην κατηγορία 1.

Σύμφωνα με το ΦΕΚ αναθεώρησης του Ρ.Σ Μεσσήνης έχεις τα εξής: Τομείς Β/Β': Αρτιότητα κατά κανόνα (πρόσωπο/εμβαδόν): 13/200 Αρτιότητα κατά παρέκκλιση: (τομέας Β): Οικόπεδα προ 4.8.71 --5/65 (τομέας Β'): Οικόπεδα προ δημοσίευσης του ΦΕΚ --8/100 Σ.Δ για τομέα ΙΙ--->1,80 Κάλυψη (70% αναφέρεται στο ΦΕΚ) και λόγω διατάξεων ΝΟΚ πλέον 60% Μέγιστο επ. ύψος: 11 μ. Σύμφωνα με τα παραπάνω, το Επειδή το οικόπεδο ανήκει στους τομείς Β και Β' θα εξετάσεις την αρτιότητα στο τομέα Β', διότι το οικόπεδο έχει πρόσωπο στον τομέα Β' (κατ' αναλογία με την διατύπωση της παρ. 3 άρ. 7 ΝΟΚ*). Αντιλαμβανόμαστε (από τα συμφραζόμενα) ότι το οικόπεδο δεν διαθέτει την κατά κανόνα αρτιότητα. Ως εκ τούτου θα εξετάσεις αν πληροί την κατά παρέκκλιση αρτιότητα του τομέα Β'. Ο Σ.Δ είναι 1,80 (σωστά το αναφέρεις). (*) 3. Οικόπεδα που έχουν πρόσωπα σε δύο ή περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για τους οποίους ισχύουν διαφορετικές ελάχιστες απαιτήσεις αρτιότητας, θεωρούνται άρτια αν διαθέτουν τις μικρότερες, εκτός αν προβλέπεται διαφορετική ρύθμιση από ειδικές διατάξεις

@PatrickΚαλησπέρα. Παρατηρώ μικρή αρτιότητα (αν τα 100 τμ αποτελούν την κατά κανόνα αρτιότητα) με δυσανάλογα μεγάλο Σ.Δ. Το οικόπεδο βρίσκεται εντός ρυμοτομικού σχεδίου πόλης ή σε οικισμό με Ρ.Σ; Μήπως το ακίνητο βρίσκεται σε παραδοσιακό τμήμα πόλης; Αναφέρεις ότι το οικόπεδο τέμνεται από δυο τομείς. Τον τομέα Β και τον τομέα Β' με την ίδια κατά κανόνα (;) αρτιότητα. Εύλογα γεννάται το ερώτημα για τον λόγο ύπαρξης δυο τομέων-και μάλιστα όμορων-με ίδια αρτιότητα και ίδιους όρους δόμησης. Μήπως υπάρχει αναθεώρηση σχεδίου; Δεν αναφέρεις αν το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε δρόμο (έναν ή δυο) ή είναι "τυφλό".

Συμμετοχή.

Αν έχεις αυθαίρετο που ρυμοτομείται και η απαλλοτρίωση δεν έχει συντελεστεί, ο γενικός κανόνας είναι ότι αυτό μπορεί να ρυθμιστεί (βλέπεις το άρθρο 89 ). Αν έχεις κάτι συγκεκριμένο για τακτοποίηση να μεταφέρω τα posts στο σωστό θέμα του ν. 4495.

@Melina Pap H ερώτησή σου αφορά στο αν μπορεί να μεταβιβαστεί; Αν ναι, το ακίνητο μεταβιβάζεται με το ρυμοτομικό βάρος που έχει. Αναφέρεται στο τοπογραφικό και μνημονεύεται στο συμβόλαιο. Δεν μας δίνεις όμως λεπτομέρειες.

@Poly60 Θα συμφωνήσω με τους προλαλήσαντες συναδέλφους. Ελάχιστο πάχος εξωτερικού τοίχου ενός πλίνθου (περ. 20 εκ). όχι μόνο μια σειρά. Το δωδεκάοπο έχει διαστάσεις 9Χ9Χ19 ή 9Χ12Χ19. Σήμερα το χτίσιμο που επικρατεί στην μπατική είναι αυτό που λέγεται "ντάμα", αν και παλιότερα έχτιζαν αλλιώς. Σήμερα βεβαίως το πρόβλημα είναι να βρεις χτίστες που να ξέρουν να χτίζουν, να ζυγιάσουν, να αλφαδιάσουν, να "πλέξουν" σωστά τοίχους (διασταυρώσεις) κλπ. Γι αυτό έχουμε φλομώσει και στη γυψοσανίδα. Στο θερμομονωτικό σκέλος προηγείται η θερμοπρόσοψη όπως αναφέρθηκε λόγω λιγότερων απωλειών θερμότητας. Θα δεις με τον μηχανικό σου τι είχε οριστεί στις μελέτες. Δεν θα φτιάξεις μόνος σου κάτι αν δεν συνεννοηθείτε. Βεβαίως κανένα σύστημα θερμομόνωσης δεν έχει μόνο πλεονεκτήματα. Μπορεί πχ η μόνωση στο εσωτερικό να κάνει θερμογέφυρες, αλλά σου δίνει άλλα πλεονεκτήματα. Μπορείς να μεταχειριστείς τον εξωτερικό τοίχο όπως θέλεις και άφοβα, ενώ έχεις και την οπτική άνεση να εντοπίσεις τυχόν υγρασίες, ρωγμές κλπ. Να προσθέσω σε αυτά ότι πλέον, μετά από αρκετά χρόνια εφαρμογής του νέου κανονισμού ενεργειακής απόδοσης, υπάρχει μεγάλη εμπειρία από συνεργεία που τοποθετούν θερμοπρόσοψη, ενώ και τα δομικά συστήματα έχουν βελτιωθεί και εμπλουτιστεί με πολύ καλύτερα υλικά σε σχέση με τα παλαιότερα. Η απόφαση δική σου με την γνώμη και γνώση του μηχανικού σου.

Πρακτικά ό,τι και αν βάλεις έχεις κατηγορία παραβόλου (κατ 1) που θα σου βγάζει το ίδιο πρόστιμο. Για εποπτικούς λόγους υπολογίζεις το πρόστιμο όπως το λες. Δ.Δ δεν θα "τικάρεις". Αντί αυτής, θα βάλεις μια Λ.Π.

@Theo Mavroeidis "Ξεκαρφωτες" πισίνες σε άλλο οικόπεδο δεν αδειοδοτούνται. Αναζήτησε το ενδεχόμενο τοις πράγμασιν συνένωσης αν τα γήπεδα είναι όμορα και εφόσον πληρούν αρτιότητα οικοδομησιμότητα. Τώρα, αν το οικόπεδο είναι "απέναντι" δηλαδή χωρίζεται από δρόμο, την συνένωση την ξεχνάς. Η χρήση οικοπέδου για υπαίθριο parking που θα αφορά την τουριστική μονάδα θα χρειαστεί εγκρίσεις (πχ ακόμη και από το project plan που υποβλήθηκε για την επιδότηση κλπ) και πολεοδομικά εκτιμώ ότι προσκρούει στο ότι θα έπρεπε να έχει ληφθεί κατά την μελέτη, η μέριμνα για δημιουργία θέσεων εντός του χώρου του καταλύματος. Βεβαίως έχουμε περιπτώσεις να αδειοδοτείται υπαίθριο πάρκινγκ σε κοντινό οικόπεδο, ιδιοκτησίας της εταιρίας, στην περίπτωση διατηρητέων που άλλαξαν χρήση σε ξενοδοχεία, όπου σ' αυτή την περίπτωση εκ των πραγμάτων δεν θα μπορούσε να υπάρξει χώρος για στάθμευση (υφιστάμενη κάλυψη μεγάλη και συνήθως στο 100%).

@batzmav Καλησπέρα. Αυτό σου λέει παραπάνω ο Δημήτρης. Ο κύριος του ακινήτου δεν έχει κανένα δικαίωμα στο δασικό τμήμα. Σκέψου σαν να είχες τμήμα μια επαρχιακής οδού. Αυτό που του ανήκει είναι το καθαρό και εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις (αρτιότητα και πρόσωπο σε αναγνωρισμένο-λόγω απόφασης 176/23 ΣτΕ τουλάχιστον 25 μ.) αλλά και τις αποστάσεις από δασική έκταση ή τυχόν κοντινού ρέματος κλπ, θα μπορέσεις να εκδώσεις την Ο.Α.

@aquar Kαλησπέρα. Έχεις μια κλασσική περίπτωση κακής περιγραφής τίτλου, την οποία συναντάμε σχεδόν πάντοτε σε παλιά συμβόλαια, όταν αναγνωρισμένη οδός διαπερνά ένα γήπεδο. Κανονικά θα έπρεπε να υπάρχει ξεκάθαρη περιγραφή δυο γηπέδων καθώς η ύπαρξη της οδού (ασχέτως το πότε θα γίνει η απαλλοτρίωση και η αποζημίωση) έχει δημιουργήσει δυο αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Αυτό θα το διαπιστώσεις αν πας να τα δηλώσεις στο κτηματολόγιο. Θα αποδώσεις δυο γήπεδα. Θα δοθούν δυο διαφορετικά ΚΑΕΚ και τα δυο θα έχουν τον ίδιο τίτλο. Άρα, τα γήπεδα είναι δυο από την στιγμή της έκδοσης ΦΕΚ της επαρχιακής οδού.

θεωρείς ότι θέλεις αρκεί να μπορέσεις όταν χρειαστεί να το τεκμηριώσεις. Οι γνώμες διίστανται για το θέμα του προ 55. Άλλοι θεωρούν ότι υπάρχει άδεια ενώ άλλοι θεωρούν ότι το "ναι" στην Ο.Α που αναφέρεται στο παράρτημα, αφορά μόνο τον υπολογισμό μειωμένου προστίμου. Ερμηνεία μέσω νόμου ή εγκυκλίου δεν υπάρχει. Οπότε δες τις ερωτοαπαντήσεις (όπου σε αυτές νομίζω ότι οι συντάκτες των απαντήσεων θεωρούν τα προ 55 ως να έχουν Ο.Α).