.jpg.d5913dfeb4fbcb0438e4fe50c2ec9aeb.jpg)
Η Εφορεία Αρχαιοτήτων λέει «όχι». Το ΚΑΣ λέει «ναι». Από το 2025 έως τον Ιούνιο του 2026, η αρχαιολογική υπηρεσία των Κυκλάδων απέρριψε 62 από τα 91 αιτήματα για νέες οικοδομές εκτός σχεδίου, τα περισσότερα για τον πιο απλό λόγο: τα οικόπεδα δεν είναι καν οικοδομήσιμα. Στο Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο, ωστόσο, 25 από τις 26 απορριπτικές αποφάσεις ανατράπηκαν.
Και σε 16 «τυφλά» οικόπεδα, η πολεοδομία είχε ήδη βάλει την υπογραφή της. Αξιοσημείωτο είναι ότι σε πολλές από τις περιπτώσεις που κόβονται από την αρχαιολογική υπηρεσία έχει ήδη εκδοθεί προέγκριση, όπερ σημαίνει ότι στην πράξη οι πολεοδομίες των Κυκλάδων συνεχίζουν να προεγκρίνουν κανονικά άδειες σε «τυφλά» οικόπεδα, σαν να μην έχει αλλάξει τίποτα. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, για την οικοδόμηση σε περιοχές στις οποίες έχει αρμοδιότητα το υπουργείο Πολιτισμού πρέπει υποχρεωτικά να δοθεί το πράσινο φως από τις υπηρεσίες του.
Στις Κυκλάδες οι «κηρυγμένες» περιοχές είναι εκατοντάδες και περιλαμβάνουν από ολόκληρα νησιά έως κτήματα, λόφους, όρμους. Τα αιτήματα εξετάζονται πρώτα από το Τοπικό Συμβούλιο Μνημείων, που απαρτίζεται από 11 μέλη: αρχαιολόγους, αρχιτέκτονες και συντηρητές του ΥΠΠΟ, έναν αρχιτέκτονα του υπουργείου Περιβάλλοντος από διεύθυνση που έχει σχετικό αντικείμενο, τρεις ακαδημαϊκούς με σχετικό αντικείμενο, έναν εκπρόσωπο της τοπικής αυτοδιοίκησης. Ειδικά για τις Κυκλάδες, το 2023, με νομοθετική ρύθμιση προστέθηκε στο τοπικό συμβούλιο ακόμη ένας αρχιτέκτονας του υπουργείου Περιβάλλοντος, επειδή υπάρχει μεγάλος αριθμός αιτήσεων (αιτιολογική έκθεση του Ν. 5021/23). Η Εφορεία Αρχαιοτήτων εισηγείται, αλλά δεσμεύεται: η απόφασή της –έγκριση ή απόρριψη– εκδίδεται υποχρεωτικά σύμφωνα με τη γνωμοδότηση του Τοπικού Συμβουλίου, όπως τονίζει σε απάντησή του προς την «Κ» το υπουργείο Πολιτισμού.
Η «Κ» χαρτογράφησε όλα τα αιτήματα που εξετάστηκαν το 2025 και το 2026 (έως τον Ιούνιο) από την Εφορεία Αρχαιοτήτων Κυκλάδων και αφορούσαν νέες οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές. Οπως προκύπτει:
• Η υπηρεσία εξέδωσε 91 αποφάσεις που αφορούσαν ακίνητα σε 15 νησιά: Αμοργό (5), Ανδρο (6), Αντίπαρο (3), Ανω Κουφονήσι (10), Ηρακλειά (1), Θήρα (8), Κέα (7), Κύθνο (3), Μήλο (5), Νάξο (11), Πάρο (21), Σίφνο (5), Σύρο (1), Τήνο (2), Φολέγανδρο (3).
• Η πλειονότητα των περιπτώσεων αφορούσε κατοικίες ή συγκροτήματα κατοικιών που προορίζονται για ενοικιαζόμενα δωμάτια ή διαμερίσματα. Υπήρχαν επίσης αιτήματα για ξενοδοχεία, για φωτοβολταϊκά, για προσθήκη πισίνας σε υφιστάμενα κτίρια και μια περίπτωση κτιρίου πολλαπλών χρήσεων.
• Από τις 91 αποφάσεις της Εφορείας Αρχαιοτήτων Κυκλάδων, οι 29 ήταν θετικές, δηλαδή ενεκρίθη το αίτημα που είχε υποβληθεί από κάποιον πολίτη ή εταιρεία για έκδοση οικοδομικής άδειας. Πάντως, να σημειωθεί ότι ακόμη και στις περιπτώσεις αυτές, η Εφορεία «έκοψε» σχεδόν σε όλες το αίτημα για πισίνα.
• Από τις 62 απορριπτικές αποφάσεις, οι 40 είχαν ως κύρια αιτία ότι το ακίνητο δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας ώστε να είναι οικοδομήσιμο (δεν είχε «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό). Αλλες αιτίες ήταν η αλλοίωση του περιβάλλοντος χώρου μνημείων, η μεγάλη έκταση των εκσκαφών που απαιτούνται (στα υπόσκαφα) και άλλα.
Η νομολογία
Ειδικά στο θέμα της οικοδομησιμότητας, η Εφορεία Αρχαιοτήτων Κυκλάδων κάνει αυτό που οι περισσότερες υπηρεσίες δόμησης αρνούνται: εφαρμόζει τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το ΣτΕ έχει στο θέμα μια υπερεικοσαετή νομολογία, ξεκαθαρίζοντας ότι στη νομοθεσία δεν υφίσταται διαχωρισμός των ακινήτων ως υφισταμένων πριν από το 2003 ή το 1985 και ότι όλα ανεξαιρέτως πρέπει να διαθέτουν την ελάχιστη αρτιότητα και το απαραίτητο «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό. Η νομολογία αυτή επανελήφθη με την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας για την Πάτμο.
Ας δούμε ορισμένες από τις περιπτώσεις:
Το αίτημα αφορούσε την ανέγερση οικοδομής με πισίνα στην περιοχή Βίβλου της Νάξου: «Το ακίνητο φέρεται να αποκτά πρόσβαση σε αγροτική οδό μέσω δουλείας διόδου από όμορο ακίνητο, η οποία διανοίχθηκε χωρίς τις απαιτούμενες εγκρίσεις. Επομένως, δεν τεκμηριώνεται η οικοδομησιμότητά του αναφορικά με την ύπαρξη του απαιτούμενου από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό) νομίμως υφιστάμενο, λαμβάνοντας υπόψη και την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, όπως διατυπώθηκε και στην απόφαση με αρ. 176/2023 της Ολομέλειας του δικαστηρίου».
Οι αποφάσεις της Εφορείας εξηγούν γιατί μια υπηρεσία του ΥΠΠΟ «κόβει» άδειες για πολεοδομικούς λόγους (που θεωρητικά δεν είναι αρμοδιότητά της – αν και στις γνωμοδοτήσεις του Τοπικού Συμβουλίου Μνημείων, τις οποίες λαμβάνει υπόψη, συμμετέχουν και δύο μηχανικοί του υπουργείου Περιβάλλοντος). «Η κατ’ αρχήν συμβατότητα της υπό έγκρισιν πολεοδομικής δραστηριότητας και με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία –οι δεσμεύσεις της οποίας αποτελούν την ελάχιστη προστασία των προστατευόμενων μνημείων και αρχαιολογικών χώρων– ενόψει του ενιαίου της διοίκησης, ελέγχεται και από την αρχαιολογική υπηρεσία, κατά την εξέταση αιτήματος έγκρισης οικοδομικής δραστηριότητας, επιβεβλημένης από την αρχαιολογική νομοθεσία, λόγω της θέσης του ακινήτου (ΣτΕ 1321/2023)», αναφέρει.
Σε πολλές από τις περιπτώσεις που «κόβονται» επειδή τα οικόπεδα δεν έχουν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό έχει ήδη εκδοθεί προέγκριση από την οικεία πολεοδομία (εν προκειμένω, σε 16 από τις 40 περιπτώσεις που απορρίφθηκαν για τέτοιο λόγο). Αυτό σημαίνει ότι οι πολεοδομίες (εν προκειμένω Ανδρου, Τήνου, Νάξου, Θήρας, Σύρου, Πάρου και Μήλου) συνεχίζουν να εκδίδουν κανονικά άδειες σε ακίνητα χωρίς «πρόσωπο», αγνοώντας τη νομολογία του ΣτΕ. Kατά τη διερεύνηση της υπόθεσης του Σαρακήνικου από την Εθνική Αρχή Διαφάνειας, η πολεοδομία Μήλου είχε υποστηρίξει ότι για να εφαρμόσει τη νομολογία του ΣτΕ πρέπει να λάβει σχετική εντολή από το υπουργείο Περιβάλλοντος, η οποία δεν έχει δοθεί.
Χαρακτηριστική μάλιστα είναι η περίπτωση στη Νάξο αιτήματος για ανέγερση νέων οικοδομών σε οικόπεδο που βρίσκεται εν μέρει εντός της β΄ ζώνης του αρχαιολογικού χώρου Στελίδας και εν μέρει εντός της α΄ αδόμητης ζώνης! Παρά τις απαγορεύσεις, η τοπική πολεοδομία είχε προεγκρίνει οικοδομική άδεια.
Σε άλλη περίπτωση ακινήτου στην Πάρο, η Εφορεία διαπιστώνει ότι η υπηρεσία δόμησης έδωσε προέγκριση σε ακίνητο παρότι δεν έχει «πρόσωπο» σε δημοτική οδό. «Το ακίνητο δεν είναι οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς στερείται προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό) νομίμως υφιστάμενο. Το γεγονός αυτό, που προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου, δεν αναιρείται από την επιγραμματική αναφορά στην προέγκριση της ΥΔΟΜ Πάρου που προσκομίστηκε, ότι το ακίνητο φέρεται να έχει πρόσωπο σε «δημοτικό» δρόμο», αναφέρει.
Ομως η κοπιώδης προσπάθεια της Εφορείας Αρχαιοτήτων να ανακόψει το τσιμέντωμα του κυκλαδικού τοπίου πέφτει στο κενό μόλις μια υπόθεση καταλήξει (μέσω ιεραρχικής προσφυγής) στο Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο. Κατά των αποφάσεων της Εφορείας οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να ασκήσουν ιεραρχική προσφυγή ενώπιον της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων του ΥΠΠΟ, η οποία εξετάζεται από το ΚΑΣ, το ανώτατο συλλογικό όργανο της αρχαιολογικής υπηρεσίας, με 17 μέλη. Στις 25 από τις 26 περιπτώσεις που το 2025-2026 κατέληξαν στο ΚΑΣ, η απόφαση της Εφορείας ακυρώθηκε και επετράπη στον ιδιώτη να χτίσει.
Τι απαντά το υπουργείο
Πώς αιτιολογεί το ΚΑΣ τις (σχεδόν όλες ομόφωνες) αποφάσεις του; Μια συνηθισμένη αιτιολογία είναι ότι για την αιτούμενη οικοδομική άδεια είχε εκδοθεί προέγκριση μετά την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ για την Πάτμο. Το υπουργείο Πολιτισμού, απαντώντας σε ερωτήματα της «Κ», εξηγεί τη λογική: εφόσον υπάρχει προέγκριση από την αρμόδια πολεοδομική αρχή, η οποία «από πολεοδομικής άποψης καλύπτει τη δομησιμότητα του κατά περίπτωση οικοπέδου», και εφόσον δεν προκαλείται άμεση ή έμμεση βλάβη σε μνημεία ή αρχαιολογικούς χώρους, το ΚΑΣ γνωμοδοτεί θετικά.
Η εξήγηση αυτή, όμως, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με όσα δέχεται η ίδια η Εφορεία στις αποφάσεις της: ότι, «εν όψει του ενιαίου της Διοίκησης», η συμβατότητα με την πολεοδομική νομοθεσία ελέγχεται και από την αρχαιολογική υπηρεσία. Και προσκρούει σε ένα πρακτικό πρόβλημα: στην περίπτωση της Πάρου, η προέγκριση που «καλύπτει τη δομησιμότητα» βεβαίωνε πρόσωπο σε δημοτική οδό που δεν υπάρχει. Με το σκεπτικό του ΚΑΣ, μια εσφαλμένη πράξη της πολεοδομίας αρκεί για να θεωρηθεί το ζήτημα λυμένο. Για παράδειγμα, σε απόφαση για συγκρότημα τουριστικού καταλύματος με ισόγεια και υπόσκαφα και πισίνες στην Κύθνο, το ΚΑΣ αποφάσισε ομόφωνα ότι «για το εν λόγω έργο έχει εκδοθεί από την αρμόδια ΥΔΟΜ Σύρου – Ερμούπολης, μετά την αρ. 176/3.2.2023 απόφαση του ΣτΕ, προέγκριση οικοδομικής άδειας», ενώ «από την κατασκευή των υπόσκαφων κτιρίων και των κολυμβητικών δεξαμενών δεν θα προκληθεί οιαδήποτε άμεση ή έμμεση βλάβη στα γειτνιάζοντα τρία παλαιά κελιά».
Στην περίπτωση της ανέγερσης τριών υπόσκαφων και ενός ισόγειου κτιρίου με πισίνες στην Αντίπαρο (όπως και σε πολλές άλλες), η προσφυγή γίνεται δεκτή χωρίς καμία αναφορά στην έλλειψη οικοδομησιμότητας. «Από την εν λόγω μελέτη δεν προκαλείται άμεση ή έμμεση βλάβη στο περιβάλλον των κηρυγμένων αρχαιολογικών χώρων», αναφέρεται. Μόνο σε μία περίπτωση, που αφορά την ανέγερση δύο ξενώνων με πισίνα στους Μαράδες της Κέας, το ΚΑΣ δίνει το πράσινο φως, αλλά «με την επιφύλαξη της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων σχετικά με την οικοδομησιμότητα του οικοπέδου, καθώς και τυχόν λοιπά πολεοδομικά ζητήματα».
Τέλος, ενδιαφέρον παρουσιάζει και η απόφαση του ΚΑΣ για την περίπτωση αιτήματος κατασκευής πισίνας στον Οτζιά της Κέας. Το Τοπικό Συμβούλιο Μνημείων είχε γνωμοδοτήσει ομόφωνα αρνητικά διότι «από την κατασκευή της θα προκληθεί βλάβη στο περιβάλλον του αρχαιολογικού χώρου και διότι η κάλυψη – δόμηση της κατοικίας είναι ήδη υπερδιπλάσια από την εγκεκριμένη». Αντιθέτως, το ΚΑΣ έκρινε ότι «η κολυμβητική δεξαμενή εντάσσεται μορφολογικά στο τοπίο και δεν προκαλεί άμεση ή έμμεση βλάβη στα σημεία αρχαιολογικού ενδιαφέροντος», χωρίς να απαντάει στο εύρημα ότι η δόμηση της κατοικίας είναι ήδη υπερδιπλάσια της εγκεκριμένης.
Το ΥΠΠΟ σημειώνει, πάντως, ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι εισηγήσεις της Εφορείας Αρχαιοτήτων Κυκλάδων είναι θετικές, εφόσον δεν προκαλείται βλάβη σε μνημεία και αρχαιολογικούς χώρους.
3
